Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Не потерять бы больше, чем найти…

Не менее других этим сегодня озабочены и участники рынка недвижимости. Не просчитаться бы… Отсюда естественное стремление продавцов побольше выручить, у покупателя наоборот – как бы меньше отдать. Намерения и тех, и других понятны: провести сделку с максимальной для себя выгодой. И обе стороны правы, они вовсе не враги друг другу, хотя выражают противоположные интересы. В конце концов, они – участники торга, а, перефразируя известную поговорку, на рынке быть – по рыночному жить.

Современная постройка
Рынок есть рынок. Но ведь и на базаре, как говорится, нужно знать меру. Чрезмерные шараханья, как правило, ни к чему хорошему не приводят. Одни будут годами торговать свой товар, даже зная, что выражение «время – деньги» не просто поговорка. С другой стороны, и те, кто уж слишком любит «жаться», тоже вряд ли будут в выигрыше. Потому как очень сложно предугадать, какая ситуация будет на рынке завтра.

Несомненно, при оценке квартиры нельзя продешевить, но и нельзя ставить цену, которая будет отпугивать покупателей. И, тем не менее, очень часто объекты выставляются на рынок по заведомо завышенным ценам. Продавцы боятся продешевить, рассуждая при этом приблизительно так: «а вдруг найдется покупатель именно и за такую цену». И, исходя из средней цены предложения аналогичных квартир на рынке, еще добавляют «на торг», не беря в расчет, что в ценах предложения торг уже заложен. Не понимая, что если квартира рекламируется по цене, к примеру, 60 тыс. у.е., то это не значит, что продавец получит за нее именно эту сумму…

Недвижимость может быть переоценена на 5-10% – такая разбежка, как правило, между ценой предложения и ценой продажи. Но если квартира предлагается по цене значительно выше реальной рыночной, это свидетельствует о недостаточно критичном подходе продавца к оценке своей собственности. Срабатывает фактор субъективности, во главу угла ставится собственное представление о том, сколько хотелось бы получить.

Отсюда нетрудно сделать вывод: причина массовой переоценки квартир в завышенных ожиданиях собственников. Владельцы элитной недвижимости ссылаются на эксклюзивность своего предложения, на дорогой и замысловатый ремонт, а то и на исключительно благоприятное соседство. Как ни странно, зачастую собственники самых, что ни на есть, обычных квартир апеллируют к тому же самому, чтобы обосновать завышенную цену.

Иногда причиной сильного завышения цены является шаблонный подход к оценке своего жилья. Бесспорно, недвижимость в центре – дорогая. Но центр, при всем при том – это и разные улицы, и разные дома, чего продавцы зачастую в расчет просто не принимают. А ведь в зависимости от этого квартира квартире рознь.

Опять же, спросите любого продавца недвижимости – все они ожидают роста цен. Но на рынке невозможен сплошной подъем, ему свойственны колебания. Поэтому перспектива продать завтра дороже, чем сегодня, не столь однозначна. Если взять долговременный период, например, лет 10-15, то рост цен несомненен. Но если растягивать продажу на такой срок, то может не стоило и начинать?

К сожалению, нет четкой формулы, по которой можно определить «справедливую» стоимость квартиры. И, тем не менее, попытаемся с помощью статистических данных обозначить некоторые цифры, которые помогут сориентироваться при определении цены выставляемого на продажу жилья. Хочу сразу внести ясность, что это за цифры и откуда они взялись: были проанализированы предложения квартир на начало марта в г.Минске по актуальной базе «НБ». То есть, данные отражают именно ту цену, по которой квартиры выставлены на продажу. Из анализируемой базы были исключены варианты квартир с эксклюзивным ремонтом и квартиры, расположенные в центральной части двух главных проспектов столицы. Оставшееся жилье в зависимости от характеристик было условно классифицировано по трем основным типам. Остановимся на них подробнее.

Хрущевка
Итак, никто еще не списывал со счетов и, судя по всему, не собирается этого делать в обозримом будущем, так называемые «хрущевки». Представление об этих четырех- и пятиэтажных домах, надо полагать, имеют все. Они массово возводились в СССР в период с 1958 по 1985 годы, а их «народное» название связано с именем Н.С.Хрущева, который занимал пост Генерального секретаря ЦК КПСС в те далекие времена. Конечно, по нынешним временам престиж таких домов высоким не назовешь. Но в свое время их строительство стало мощным дополнительным толчком в урбанизации, а главным образом – в коренном улучшении качества жизни населения. Пусть с проходными комнатами, пусть с совмещенным санузлом, пусть с тесными кухней и коридором, но зато отдельные квартиры получили многие тысячи семей.

В подобных домах, как правило, на лестничной площадке четыре квартиры, в которых от одной до четырех проходных комнат-«клетушек», кухня не более 6 кв.м, совмещенный санузел, начиная со второго этажа – балкон. Вполне пригодные для жилья помещения.

Затем наступил период «брежневок». Они во многом схожи с «хрущевками», такие же выполненные в стиле конструктивизма «коробки». Но есть, пусть небольшие, отличия: площади чуть больше, в основном, за счет увеличения коридора и раздельного санузла, комнаты как проходные, так и изолированные, появились лоджии. Выросла этажность строительства, и, как следствие, появились лифт и мусоропровод… Однако средняя цена предложения, как и метражи квартир, в «хрущевках» и «брежневках» отличается незначительно, и мы их объединили в первый тип жилья.

А теперь обратимся непосредственно к цифрам. Традиционно, начнем с однокомнатных квартир. «Хрущевками» и «брежневками» представлена почти четверть предложения в этом сегменте. Средняя стоимость «метра» – порядка 1520 долл.США при средней площади квартир 31 кв.м дает нам, опять же среднюю, цену порядка 47,5 тыс. долл.США.

Для двухкомнатных квартир доля первого типа жилья в предложении самая высокая – 43%, в то время как для трехкомнатных квартир этот показатель не превышает 20%. Средние метражи квартир 44 и 56 кв.м, соответственно, цена «метра» – 1378 и 1285 долл.США и окончательная средняя цена квартиры около 60,6 тыс. долл.США за двухкомнатную и 72,4 тыс. долл.США – за трехкомнатную.

"Преемники" брежневок
Преемники «брежневок», возведенные в конце прошлого века, как правило, 9-12 этажные, будем считать вторым типом жилья. Эти дома имеют более просторные кухни – 7-9 кв.м, раздельные санузлы и изолированные комнаты. В них уже нет комнат-«клетушек» по 7-8 кв.м. Варианты планировок квартир стали разнообразнее, появился полноценный технический этаж… Одним словом, комфортность данного типа жилья, несомненно, выше предыдущего.

Наибольший вес такие квартиры имеют в предложении трехкомнатных квартир – 52%. Для одно- и двухкомнатных этот показатель составляет около 43-44%, так что данный тип жилья наиболее широко представлен на рынке во всех сегментах. Средняя стоимость квадратного метра однокомнатных квартир данного типа – 1530 долл.США, двухкомнатных – 1450 и трехкомнатных – 1332 кв.м. Средний метраж квартир, соответственно, 34, 50 и 65 кв.м. Цена квартиры данного типа в среднем составит 52,9 тыс. долл.США за однокомнатную, 72,6 тыс. долл.США – за двухкомнатную и 86,1 тыс. долл.США за трехкомнатную.

И, наконец, мы подошли к последнему типу жилья в нашей классификации. Это квартиры в домах, построенных за последние 10 лет. Здесь намного просторнее, значительно увеличена общая площадь, в коридоре без труда разместится подставка для обуви и банкетка, есть место для полногабаритной стиральной машины в ванной и посудомоечной машины на кухне; на лоджии можно в хорошую погоду отдохнуть в кресле-качалке. Однокомнатные квартиры «выросли» в среднем до 45 кв.м, двухкомнатные – до 65, а трехкомнатные – до 85 кв.м. В предложении однокомнатных квартир на данный тип приходится почти треть, трехкомнатных – 29%, а двухкомнатных – скромные 14%. При этом средняя цена составляет для однокомнатных – 1439 долл.США/кв.м и 64,2 тыс. долл.США за квартиру в целом, для двухкомнатных – 1367 и 89,5 тыс, для трехкомнатных – 1413 долл.США/кв.м и 120,5 тыс. долл.США за всю квартиру.

Самый общий вывод, который можно сделать из приведенных данных – среди квартир в настоящий момент наиболее востребованы на рынке варианты с минимальной ценой сделки. Именно поэтому малогабаритные квартиры наиболее ликвидны.

В то же время акценты начали смещаться в сторону комфорта. Для однокомнатных квартир разрыв в цене между первым и вторым типом невелик, и практически равная цена «метра» в них свидетельствует, что «хрущевки» теряют популярность. Следствием этого может стать небольшая корректировка цен, что мы наблюдаем на примере трехкомнатных квартир.

Можно заметить, что с увеличением числа комнат растет значение комфорта и уменьшается роль общей цены квартиры, которая для однокомнатных квартир была определяющей. То есть, если средства позволяют покупателю «перешагнуть» минимальный вариант, то, в первую очередь, изучается предложение более современных квартир.

Возможно, вы обратили внимание, что приведенные данные «не пляшут» со статистикой на первой странице газеты. Но этого и следовало ожидать: те цифры выведены из всего объема предложения. Туда вошли и квартиры с евроремонтом, бытовой техникой и мебелью, и квартиры, расположенные, например, на площади Победы… Поэтому, принимая такую цифру за основу для оценки типового жилья, можно получить завышенную цену.

Безусловно, желание продавца реализовать свой товар по максимально высокой цене понятно. Но вот только найдутся ли покупатели на такой продукт? И сколько придется их ждать? Конечно, никто не утверждает, что нужно чуть ли не молиться на каждого потенциального покупателя вашего объекта недвижимости, идти в угоду ему на любые уступки. Но и перегибать ценовую палку – значит лишать объект ликвидности, растягивать срок продажи до неопределенного времени. Между тем простые экономические законы вкупе с жизненным опытом со всей очевидностью свидетельствуют: деньги, скажем так, сегодняшние дороже завтрашних. Поэтому крайне важно определить оптимальную стоимость выставляемой на продажу недвижимости.

Н.Александров.

18.03.2013

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 7, за месяц 33

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 11/2013