Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Держаться в рамках разумного

Итак, месяц назад базовая арендная величина выросла с 54 до 86 тыс. рублей. Решение об этом содержится в постановлении «Об установлении размера базовой арендной величины», принятом Советом Министров 13 марта 2013 года. Это, хоть и не такой уж сильный, но все же стресс для рынка аренды коммерческой недвижимости. Потому как значительная часть площадей, которые арендуются в столице, находится именно в коммунальной и государственной собственности.

Конечно, повышение арендной платы ощутимо для всех, чьи интересы оно в той или иной степени затронуло. Но крупные фирмы, устоявшиеся солидные организации, обеспечивающие своим работникам комфортные (а значит, дорогие) условия, скорее всего, найдут возможность оставить за собой эти условия. А как быть малому и среднему бизнесу – тем, кому дорогой офис не по карману? Эксперты считают совершенно очевидным, что увеличение ставки арендной платы приведет к росту себестоимости продукции и услуг у компаний, арендующих свои площади у государства. И уточняют, что рост этот может составить от 5 до 10 процентов.

А как отреагируют на рост ставок на аренду государственных площадей частные арендодатели? По мнению специалистов отдела «Твоя столица. Недвижимость для бизнеса», со стороны частных владельцев коммерческой недвижимости, которые сами устанавливают ставки арендной платы, заметных изменений ожидать не стоит. В том числе и по той причине, что в сфере административной коммерческой недвижимости ресурс роста ставок арендной платы, как полагают эксперты, исчерпан . По данным аналитического центра группы компаний «Твоя столица» с начала 2012 средний рост арендных ставок в бизнес-центрах г.Минска составил 23%. В трехлетней динамике рост средних арендных ставок отмечался только на офисные помещения класса «А». В классе «С» после незначительного падения в 2011 году ставки вернулись на докризисный уровень, в классе «В» еще имеется потенциал для роста на 5-10%.

Существующий объем офисных площадей в бизнес-центрах г.Минска оценивается в 460 тыс.кв.м, в структуре предложения преобладает класс «С» (47%). К 2015 году прогнозируется увеличение предложения вдвое, главным образом за счет развития класса «В», который, как ожидают эксперты, будет преобладать в структуре предложения.

Предложение будет востребованным, если оно сочетает приемлемое качество за доступную цену. Что же интересует арендаторов? Объем спроса за 1-й квартал 2013 года вырос на 40% по сравнению с концом прошлого года. В его структуре, как и раньше, преобладают малые помещения до 100 кв.м. Причем, как отмечают специалисты «Твоей столицы», половина спроса ориентируется на ставку 15-20 евро/кв.м, а треть – на 10-15 евро/кв.м. Таким образом, наиболее востребованы небольшие офисы с минимальным набором услуг по минимальной цене, иначе говоря – арендный лоукост. В Минске основной объем «бюджетных» площадей сформирован за счет помещений, находящихся в государственной и коммунальной собственности. Даже после увеличения базовой арендной величины арендная ставка в них относительно невысокая. Но необходимо учитывать, что она не включает коммунальные и эксплуатационные платежи, которые у государственного оператора могут быть сопоставимы с арендной платой.

Что касается сферы торговой недвижимости, то, хотя факторы влияния здесь и другие, тем не менее, результат ожидается схожий. В первом квартале 2013 года продолжалалась наметившаяся в прошлом году тенденция роста ставок арендной платы. Хотя докризисный уровень еще не достигнут, рост цен замедлился и по итогам квартала выглядит незначительным.

В настоящее время в столице функционирует 59 торговых центров, более половины которых имеет торговую площадь свыше 5 тыс. кв.м. Совокупный объем аренднопригодных площадей в торговых центрах Минска оценивается в 380 тыс. кв.м. В текущем году, по данным группы компаний «Твоя столица», готовится к открытию 11 торговых и торгово-развлекательных объектов, суммарная торговая площадь которых составит около 105 тыс. кв.м.

Поэтому ожидается, что в ближайшей перспективе уровень ставки не претерпит серьезных изменений по сравнению с установившимся. Дело в том, что ставки регулирует практически только платежеспособность спроса. К тому же, к примеру, в Минске нередки случаи, когда ставки аренды в торговой недвижимости выше, чем в соседних государствах. Дальнейшее удорожание реально может привести к ситуации, когда крупные международные операторы, мягко говоря, «охладеют» к ведению и развитию своего бизнеса в Беларуси. И нетрудно представить, какой неудачей может стать их уход для собственника торговой недвижимости. Потому как присутствие крупного торгового оператора в торговом центре представляет собой, образно говоря, своеобразный магнит, помогающий создать пул арендаторов, заполнить площади, привлечь покупателей. Поэтому главное в том и заключается, чтобы не оказаться за рамками разумного.

Н.Александров

06.05.2013

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 2, за месяц 33

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 18/2013