Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Столичный рынок жилья 2010: стабильное беспокойство

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Аналитика, комментарии » Столичный рынок жилья 2010: стабильное беспокойство

По оценкам риэлтеров и специалистов столичного рынка жилья, 2010 год вошел в историю как стабильный год, тем не менее на протяжении которого постоянно ощущалось беспокойство: кто-то ждал снижения цен на квартиры, кто-то, наоборот, надеялся на их рост. За последние годы это был, пожалуй, самый сложный год, сопровождающийся низкой покупательской активностью и значительным сокращением количества сделок с жильем.

Прежде чем подводить итоги 2010 года на минском вторичном рынке жилья, логично обратиться к истории и вспомнить, как же развивались события на столичном рынке жилья в 2009 году, когда в стране наступил финансовый и экономический кризис и когда впервые за последних 8 лет после продолжительного роста цен на квартиры произошло их закономерное падение.

В 2009 году падение цен на вторичные квартиры в г.Минске составило порядка 26 процентов и было обусловлено снижением покупательской активности и «уходом» с рынка продавцов. В первом квартале позапрошлого года на столичном рынке жилья преобладали растерянность и паника как среди продавцов, так и среди покупателей. Тому во многом поспособствовала и резкая девальвация белорусского рубля, произошедшая в начале года. Это привело к тому, что за два первых месяца 2009 года цены на квартиры упали примерно на 12 процентов. А в марте месяце в отличие от предыдущих лет, когда в такую пору года на рынке наблюдался значительный рост цен на квартиры, цены на жилье упали в среднем на 8,4 процента. Основными причинами такого положения дел явились ухудшение финансового положения основной массы людей, желающих улучшить свои жилищные условия, и слишком высокие процентные ставки по кредитам, предлагаемым банками на жилищные цели. Однако с апреля темпы падения цен на квартиры замедлились. Но это не помешало столичным квартирам на полгода упасть в цене практически за 30 процентов. Получилось, что если в начале 2009 года квадратный метр столичной «вторички» приближался к 2000 долл.США, то к концу I полугодия 2009 года он стал стоить менее 1500 долл.США. Летняя стабилизация цен и небольшой рост осенью и декабре месяце привели к тому, что в целом за год минская «вторичка», как мы уже отметили, подешевела в среднем на 26 процентов. На конец 2009 года цена квадратного метра минской «вторички» составила в среднем 1424 долл.США.

В конце 2009 года стали поговаривать о том, что кризис заканчивается, экономика оздоравливается, то есть для рынка недвижимости в 2010 году должны были, по идее, наступить лучшие времена. В принципе, так оно и было в начале года. По аналогии с ноябрем-декабрем 2009 года в январе 2010 года цены на минские вторичные квартиры продолжали расти. И хотя этот рост был незначительным – за январь цены выросли в среднем всего на 1,3 процента, тем не менее, положительная динамика цен была налицо. В основном рост цен был обусловлен тем, что те покупатели, которые приостановили решение своего квартирного вопроса в конце 2009 года в ожидании каких-то существенных перемен, которые могли произойти в начале 2010 года, но так и не произошли, стали решать его в январе текущего года. Вот эта активность покупателей и привела к небольшому росту цен.

Однако в феврале 2010 года рост цен на квартиры приостановился. В целом квартиры за февраль подорожали менее чем на 1 процент, а если быть более точными, то на 0,7 процента. Это говорит о том, что уже в феврале на рынке, скорее, произошла коррекция цен, нежели их рост. В феврале курс доллара по отношению к белорусского рублю несколько вырос, и это сразу сказалось на ситуации на рынке. Рынок замер, и количество сделок сократилось.

В марте месяце на вторичном рынке жилья г. Минска наметилась новая тенденция, характеризующаяся снижением цен на квартиры. Правда, снижение цен в большей степени коснулось самых популярных и востребованных на рынке однокомнатных квартир. За месяц они подешевели примерно на 1 процент. Что касается двухкомнатных и трехкомнатных квартир, то они подешевели соответственно на 0,3 процента и 0,07 процента. При этом на протяжении всего месяца небольшой рост цен на эти типы квартир сменялся падением и наоборот, то есть цены корректировались. А вот в отношении многокомнатных квартир наблюдалась еще положительная динамика.

Однако начиная с апреля месяца падение цен наблюдалось на все типы квартир. Так, за апрель месяц цена предложения на бывшие в употреблении квартиры снизилась в среднем на 2,1 процента, в мае – в среднем на 2 процента. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество сделок в агентствах недвижимости резко сократилось, и ситуация на рынке осложнилась. Тем не менее, несмотря на общую тенденцию незначительного снижения цен на квартиры, в мае в отличие от апреля на рынке жилья все же ощущалось некоторое оживление – активизировались покупатели и стали более сговорчивыми продавцы.

Июнь месяц особо ничем не удивил. Падение цен на квартиры продолжилось. За первый месяц лета квартиры подешевели в среднем на 2,5 процента. По мнению столичных риэлтеров, падение цен на квартиры в первом полугодии 2010 года было связано с низкой активностью покупателей и отсутствием у них денег. Многие из них все еще никак не решались на приобретение недвижимости. Большей частью они приценивались, присматривались и ждали еще большего снижения цен.

В июле месяце падение цен на квартиры замедлилось. Цены предложения квадратного метра жилья в этом месяце снизилась в среднем на 1 процент, а в августе и того меньше – на 0,5 процента. В сентябре снижение цен и вовсе сошло на нет. За первый месяц осени квартиры подешевели примерно на 0,2 процента. Все надежды и чаяния продавцов в отношении того, что с наступлением осени покупатели оживятся и начнут после сезона отпусков и жаркого лета покупать квартиры, не увенчались успехом. Минский вторичный рынок жилья как не жаловали покупатели летом, так особо не жаловали и с наступлением осени. В октябре цены на квартиры также оставались практически стабильными – снижение цен по итогам месяца составило в среднем 0,3 процента.

А вот в ноябре месяце ситуация преломилась: после длительной стабилизации на рынке, наконец, был отмечен рост цен на квартиры, которого так долго продавцы. Но если в ноябре месяце незначительный рост цен был отмечен только на однокомнатные квартиры (плюс 0,4 процента), то в декабре стали расти цены на все без исключения типы квартир. При этом за последний месяц года однокомнатные квартиры подорожали на 1,7 процента, двухкомнатные – на 1 процент, трехкомнатные – на 1,5 процента и четырехкомнатные – на 0,8 процента. В целом за месяц квартиры выросли в цене на 1,25 процента.

Итак, с учетом незначительного роста цен в начале года, а затем плавного снижения цен в первом полугодии, стабилизации – летом и осенью и небольшого роста – в конце года, цены на минские вторичные квартиры за 2010 год упали в среднем на 4 процента. На конец 2010 года квадратный метр минской «вторички» стал стоить в среднем 1365 долл.США, при этом цена квадратного метра однокомнатных квартир составила 1403 долл.США, двухкомнатных – 1384, трехкомнатных – 1366 и четырехкомнатных – 1307 долл.США. Примерно на таком ценовом уровне находились минские квартиры в середине февраля 2007 года.

Мы обратились к специалистам рынка и попросили их дать оценку событиям, происходившим на столичном квартирном рынке в 2010 году, а также того, чего стоит ожидать продавцам и покупателям в новом 2011 году?

Николай Простолупов, директор АН «БелЦТН»

- Самым важным событием в 2010 году, на мой взгляд, было то, что резко сократилось количество сделок купли-продажи квартир, которое, по сути, было самым низким на рынке за последних 12 лет. Это был самый сложный год для риэлтерского бизнеса. Во всяком случае, в экономическом и финансовом плане за последних 10 лет я не припомню такого тяжелого года. Тем не менее, агентствам недвижимости, да и в целом всему риэлтерскому бизнесу удалось выжить в таких непростых условиях. Ведь до октября месяца прошлого года практически все риэлтерские компании были в убытке, что, естественно, привело к значительному сокращению ими налоговых отчислений в бюджет. Это я смело могу констатировать как председатель совета Белорусской ассоциации «Недвижимость». В этой связи, думаю, что по итогам года соответствующими организациями будут сделаны выводы, чтобы найти возможность и пойти навстречу риэлтерам, принять нормативные акты, которые способствовали бы более активной работе агентств недвижимости. Потому что риэлтеры выполняют одну из важнейших социальных задач в обществе – помогают людям решить самую наболевшую и актуальную для них жилищную проблему. Ведь на вторичном рынке жилья объемы продаж квартир сопоставимы с объемами продаж на первичном рынке.

Что касается цен на квартиры, то на протяжении всего 2010 года они оставались практически стабильными, несмотря на некоторые незначительные сезонные колебания в пределах 5 процентов. Но надо понимать, что ценовая политика зависит не от риэлтеров, а от продавцов. Именно последние устанавливают цены на квартиры. Риэлтеры в свою очередь могут лишь рекомендовать продавцам, в зависимости и состояния и реалий рынка, по каким ценам разумнее выставлять квартиры на рынок, чтобы они не «зависали» на многие месяцы в рекламных предложениях, а по возможности продавались максимально быстро.

В конце 2010 года многие заговорили о росте цен. На самом же деле никакого роста цен на рынке не произошло. Просто к октябрю месяцу на рынке «вымылись» так называемые дешевые однокомнатные квартиры, которые еще летом предлагались по цене 36-38 тыс. долл. Поэтому преобладание в рекламных предложениях более дорогих квартир привело к кажущемуся росту цен на квартиры. Но это иллюзия. Хотя в настоящее время продавцы видят, что на их квартиры претендуют от 5 до 10 потенциальных покупателей. В то же время, они особо не стремятся снижать цены. Если, к примеру, еще 3 месяца назад, чтобы продать объект, продавцы могли уступать покупателям до 5 тыс.долл.США, то к концу года торг шел не более чем в пределах 2-3 тыс.долл.США, да и то в случае наличия конкретного покупателя.

Говоря о прогнозах на 2011 год, могу сказать, что, на мой взгляд, никаких потрясений на квартирном рынке в этом году не произойдет, как, впрочем, я не питаю иллюзий и по поводу каких-то радужных надежд и перспектив. Думаю, что до лета 2011 года ситуация на рынке будет оставаться такой же стабильной, и роста цен не предвидится. Для этого нет никаких объективных причин: у людей не появится больше денег, а процентные ставки по кредитам на недвижимость не опустятся до такого уровня, который был бы привлекательным для большинства покупателей. Не думаю, что в новом году вырастут объемы продаж квартир. А это означает, что агентства недвижимости будут как и в 2010 году работать в сложных условиях. Но я уверен, что риэлтерские компании будут с уверенностью смотреть в будущее, в 2012 год, который, по всей видимости, должен быть более благоприятным как рынка, так и для работы на рынке недвижимости.

Но я уверен в том, что в отличие от вторичного рынка, где, повторюсь, «бал правят» продавцы, цены на новостройки в 2011 году снизятся. Ведь эта тенденция уже наметилась в прошлом году. Заявленные на продажу в начале 2010 года объекты по цене 1300-1700 долл.США/кв.м так и не нашли своих покупателей, поэтому к концу года, чтобы продать свои объекты, застройщики шли на снижение цен. 1000 долл.США за квадратный метр и менее – вот та цена, которую способны дать покупатели за новостройку. Масса нереализованных новых квартир в прошлом году будет способствовать снижению цен на них в новом 2011 году. Таково мое видение тех процессов, которые будут происходить на квартирном рынке в текущем году.

Дина Обибок, директор АН «Мир недвижимости плюс»

- 2010 год был очень сложный для квартирного рынка, пожалуй, самый сложный за последние годы. Это было обусловлено низкой покупательской активностью, которая наблюдалась на протяжении всего года. Сложной оставалась и ситуация в экономике страны.

Думаю, если ничего глобально не изменится в стране, к примеру, в кредитной политике банков, курсе доллара США по отношению к белорусскому рублю, то ситуация на рынке в 2011 году будет примерно такая же, какой она была и в 2010 году, то есть цены будут держаться примерно на сегодняшнем уровне. По крайней мере, на сегодняшний день я не вижу предпосылок ни для роста цен, ни для падения. Ведь цены в 2010 году держались примерно на одном уровне в течение всего года. И только к Новому году на рынке распродались все «дешевые» квартиры. За счет этого стало казаться, что цены чуть-чуть выросли. Но на самом деле они остались на прежнем уровне.

Павел Кузнецов, генеральный директор ЦТН «Пакодан»

- 2010 год был достаточно оригинальным для вторичного рынка жилья в плане того, что все ждали, что рынок «умрет», потому что кризисные явления продолжались, однако он не «умер», а, наоборот, «пошел» вверх. Поэтому все ожидания и прогнозы, которые давались в прошлом году, не сбылись. Не «сработал» и первичный рынок. В частности, не оправдались прогнозы некоторых экспертов в отношении того, что цена квадратного метра жилья в новостройках, построенных долевым способом, вырастет к концу года до 2000 тыс.долл.США. Этого нет и близко.

На мой взгляд, начало 2011 года не будет таким радужным, как конец 2010 года, потому что тот отложенный спрос, о котором так долго говорили, по всей видимости, исчерпал себя в конце 2010 года. А каким будет в целом 2011 год, можно будет говорить в конце январе – начале февраля.

Владимир Завгородний, директор АН «Динас»

- По поводу того, чего можно ожидать в 2011 году, я – не астролог, поэтому предсказывать ничего не могу. Все будет зависеть от того, как будет складываться в нашей стране экономическая и политическая ситуация. А отталкиваться от сегодняшней ситуации, чтобы прогнозировать, не разумно. Потому что каждый год приносит что-то новое. И будет это новое хорошим либо плохим, не известно.

Что касается 2010 года, то никаких катаклизмов в прошлом году не произошло. Весь год прошел в так называемом стабильном беспокойстве. Кто-то из покупателей отдал предпочтение долевому строительству, кто-то, наоборот, вернулся к вторичному рынку жилья.

Что касается дешевых квартир, которые «разошлись» в конце года, то они неплохо продаются всегда. Но это не показатель хорошего состояния рынка. Основным показателем благоприятного состояния рынка является то, если в течение всего года квартиры продаются по средней статистической цене. А в 2010 году этого не было. Но жизненная ситуация такова, что пока жив человек, будет «жива» и недвижимость. И пока жив человек, он будет решать свои вопросы с недвижимостью – кто-то в большей степени, кто-то – в меньшей. Все зависит от того, какая у людей жизненная ситуация. Замереть этот рынок не может по определению, как, в принципе, и продовольственный рынок, и рынки одежды, услуг.

Трудно не согласиться с тем, что ситуация на рынке жилья непосредственным образом связана с процессами, происходящими в экономике страны и обществе. Рынок жилья – это не статистическая модель, для него характерны как взлеты, так и падения. Другое дело, с какой цикличностью меняются эти этапы, а вместе с ними рост и падение цен на жилье.

Говоря о перспективах развития белорусского рынка жилья, некоторые эксперты пробуют сопоставить финансовый и экономический кризис 2009 года с кризисом, который начался в России в середине августа 1998 года и который уже концу года непосредственным образом отразился уже и на ситуации на белорусском рынке недвижимости. Тогда, после кризиса 1998 года, положительная динамика цен на минском рынке жилья стала наблюдаться только спустя 2 года – в середине 2000 года. А наиболее активный рост цен на столичные квартиры начался в июне 2001 года.

Поэтому, если отталкиваться от данной теории развития рынка, то цены на минском рынке жилья станут заметно расти примерно спустя 3 года после кризиса 2009 года, то есть не ранее 2012-2013 годов. Но, с другой стороны, рынок не может копировать на 100 процентов происходящие на нем ранее процессы. Поэтому в современных условиях, которые, естественно, отличаются от процессов, происходящих на рынке в конце 1990 – начале 2000 годов, он может развиваться и по другому сценарию. Многое будет зависеть от экономических условий и, в частности, от кредитной политики. Но, в любом случае, цены на дорогую («элитную») недвижимость вряд ли будут снижаться.

Свое видение цен на жилье высказал в конце года и Президент Беларуси Александр Лукашенко. Так, в частности, перед новым Министром архитектуры и строительства Анатолием Ничкасовым он поставил задачу по недопущению роста цен в строительстве, а по возможности, и их снижению. К примеру, реагируя на некоторые заявления о том, что рост цен на природный газ приведет к удорожанию квадратного метра в строительстве, Александр Лукашенко сказал: «Давайте мы это дело забудем. И все повышение, которое будет на сырье, ресурсы и прочее, мы снивелируем за счет понижения себестоимости. А у нас в строительстве, как и в сельском хозяйстве, образно говоря, конь не валялся. Там еще можно сокращать себестоимость». «Поэтому при любом росте цен на энергоресурсы, надо это покрыть сокращением затрат по другим направлениям», – подчеркнул Глава государства.

Москва: рост цен на квартиры в 2010 году составил 12 процентов

По оценкам аналитического центра www.irn.ru, весь 2010 год на московском квартирном рынке происходила «утряска». Так, в прошлом году на первое место вышли потребительские свойства жилья, а также соответствие цены платежеспособности покупателей. В результате в наиболее выгодном положении оказалось современное и качественное жилье эконом-класса при разумной стоимости. В то же время устаревший морально и физически старый жилой фонд, так же, как и неадекватно дорогие современные квартиры бизнес-класса и элитное жилье, во многом «подвисли» в воздухе.

По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» за 2010 год индекс стоимости жилья в Москве вырос примерно на 12 процентов. При этом величина прироста в зависимости от типа жилья и района Москвы находилась в диапазоне от 5,3 до 16,6 процента. Поэтому, делают вывод специалисты аналитического центра, в 2011 году на рынке одновременно смогут уживаться разнонаправленные тренды: одни сегменты будут прибавлять в цене, а другие – терять. Низкая активность, а также отсутствие значимого прироста цен осенью 2010 года является значимым аргументом для того, считают специалисты центра, что в 2011 году рынок недвижимости не готов «выстрелить» вверх, как это было в 2001, а снова нуждается в передышке. А значит, в 2011 году многие тенденции, наблюдавшиеся в 2010 году, получат дальнейшее развитие. В наиболее выигрышном положении будет находиться качественный эконом-класс. Эти объекты имеют все шансы прибавить к цене в 2011 году порядка 5-10-15 процентов, т.е. примерно на уровне инфляции или чуть выше. Что же касательно некачественного эконом-класса, прежде всего старого жилого фонда на «вторичке», то в зависимости от конкретных свойств объекта он может либо остаться с прежней ценой, либо «уйти» вниз в виде торга на те же 5-10-15 процентов. Что же касательно всех сегментов дорогой недвижимости, то, по мнению аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», у них гораздо больше шансов к стагнации, нежели к росту.

Елена МАСЛОВСКАЯ

09.01.2011

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 4, за месяц 12

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 1/2011