Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

В зоне плавного роста

Наступивший год для рынка коммерческой недвижимости Минска не станет годом каких-то радикальных перемен, но положительная динамика ему обеспечена, считают профучастники рынка недвижимости. По их мнению, спрос на покупку объектов будет увеличиваться. Неизбежно будут расти и цены. Но и в первом, и во втором случае рост будет плавным.

Данный прогноз отчасти базируется на тех тенденциях, которые проявились в уходящем году на московском рынке коммерческой недвижимости. Ведь традиционно минский рынок рассматривается аналитиками как уменьшенная копия московского рынка с той лишь разницей, что Минск реагирует на внешние факторы позже, чем Москва, на 8-12 месяцев.

Например, офисный сегмент коммерческой недвижимости в Москве, по оценкам аналитиков, в 2010 году вошел в фазу стабилизации. Об этом свидетельствует, в первую очередь, восстановление объема купленных и арендованных качественных офисных помещений. По данным компании Colliers International, в Москве за первые три квартала прошлого года было куплено и взято в аренду на 1 млн.кв.метров больше, чем за весь 2009-й. Постепенно на рынок возвращаются и западные арендаторы, ушедшие первыми с рынка во время кризиса. В Москве на рынке аренды офисной недвижимости произошло сокращение доли вакантных площадей. Вероятно, то же ждет минский рынок в наступившем году.

Правда, вместе с позитивными тенденциями минский рынок всегда «копирует», опять же с опозданием, и негативные тенденции, которые проявляются в российской столице. Так, в Москве, несмотря на рост спроса, ликвидность офисной недвижимости по-прежнему находится под вопросом. Девелоперы вынуждены перепрофилировать часть офисов в торговые и гостиничные площади, чтобы повысить доходность проекта. К подобным превратностям судьбы следует готовиться и минским девелоперам, считают минские аналитики. Потому что даже если бизнес будет активно развиваться, в Минске уже нет того дефицита офисных помещений, который был лет 5-6 назад.

О динамике продаж в Минске говорят данные статистики. Так, в первом полугодии 2010 года в регистре цен сделок купли-продажи недвижимости зарегистрировано 222 договора купли-продажи административных помещений, расположенных в Минске. В среднем ежемесячно заключалось по 37 сделок. При этом за июль - октябрь было продано всего лишь 93 административных помещения (в среднем по 22 сделки в месяц). Это позволяет сделать вывод о снижении активности продаж на рынке офисных помещений. Этот показатель снизился примерно на 40% по сравнению с первым полугодием.

Согласно информации, содержавшейся в реестре цен сделок по состоянию на 15 декабря 2010 года, в ноябре подписано всего 10 договоров купли-продажи административных помещений. Самой крупной сделкой в ноябре стала продажа помещения площадью более 300 кв.метров по цене более Br4,2 млн. в административно-хозяйственном здании по ул. Тимирязева, введенном в эксплуатацию в 2006 году. Как утверждают специалисты, это очень неплохая цена для такого объекта. В настоящий момент готовые офисные помещения с отделкой в этом же здании предлагаются по 1,8-2 тыс. долл./кв.м. Построить долевым способом офисное помещение в строящемся по-соседству еще одном административном корпусе можно по цене 1,2 тыс. долл./кв.м.

Самой крупной сделкой на минском рынке офисной «вторички» во втором полугодии прошлого года, судя по оперативным данным, можно было бы считать заключенный договор купли-продажи административного помещения в бизнес-центре Silver Tower (1-й Загородный пер., д. 20) площадью более 14,3 тыс.кв.метров. Договорная цена составила Br49 млрд. (Br3,435 млн. за кв.метр). Однако, как прокомментировал Андрей Алешкин, партнер и директор по брокериджу компании Colliers International в Беларуси, данную следку следует рассматривать не как куплю-продажу, а как финансовую сделку, связанную с получением девелопером финансирования или рефинансирования его текущей задолженности. Следовательно, Br3,435 млн. за кв.метр - это не рыночная стоимость объекта сделки, а сумма привлеченного под него финансирования.

Заметим, что первая половина прошлого года оказалась богаче на так называемые «финансовые» сделки, чем вторая. Общая сумма трех сделок, зарегистрированных в первые два месяца 2010 года, составила примерно 44 млн.долл.США. В частности, в реестре цен были зарегистрированы договоры купли-продажи помещений в бизнес-центрах Rubin Plaza и Silver Tower , а также в ТЦ «Титан». И на Br7,9 млрд. были реализованы площади в офисном здании Парка высоких технологий (ПВТ).

Согласно информации, содержащейся в реестре цен сделок купли-продажи на 15 декабря, в первом полугодии было зарегистрировано 242 договора купли-продажи изолированных торговых помещений. За июль-октябрь текущего года - всего 124 договора. Большинство реализованных во второй половине 2010 года помещений, как и в первом полугодии, - это торговые места и небольшие магазины площадью до 120 кв.метров. При этом примерно в 60 процентах случаев размер помещений не превышал 10 кв.метров. В ноябре, судя по оперативным данным, зарегистрировано всего 10 договоров.

Самой крупной сделкой на рынке изолированных торговых помещений во второй половине года, во всяком случае пока, можно считать договор купли-продажи встроенного торгового помещения площадью 672,8 кв.метра в многоквартирном жилом доме №7 по ул.Кижеватова. Дата ввода - начало 1997 года. Цена квадратного метра по договору составила Br3,5 млн. Но можно ли рассматривать данную сумму как рыночную стоимость проданного объекта и каков характер самой сделки? Ответить на эти вопросы однозначно не представляется возможным.

Анализ данных о продаже офисных и торговых изолированных помещений в первой и во второй половине текущего года может говорить о снижении инвестиционной активности в этих секторах рынка коммерческой недвижимости. Однако это противоречит оценкам риэлтеров, работающих на рынке коммерческой недвижимости. По их данным спрос на покупку офисных и торговых помещений был достаточно стабилен в течение всего текущего года. А по отдельным объектам спрос значительно выше предложения. То есть снижение числа сделок можно объяснить вымыванием объектов, пользующихся повышенным спросом.

Специалисты также склонны считать, что в следующем году спрос на покупку офисных и торговых помещений вырастет, в том числе и за счет активизации спроса со стороны представителей иностранного бизнеса и ритейла.

Марина СИРОТКО.

09.01.2011

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 1, за месяц 19

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 1/2011