Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Аукционы: цены продаж снизились, общая выручка сохранилась

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Аналитика, комментарии » Аукционы: цены продаж снизились, общая выручка сохранилась

Аукционы, организованные и проведенные Минским городским центром недвижимости в 2010 году, показали, что, несмотря на падение цен продаж, обусловленного заметным снижением платежеспособности населения, поступления средств в бюджет г.Минска от данного вида деятельности практически сохранились на уровне 2009 года. Это связано с тем, что в 2010 году город расширил перечень объектов, выставляемых на аукционы, а также тем, что законодательством предусмотрена продажа объектов единственному заявителю.

Мы встретились с начальником отдела по организации и проведению аукционов, конкурсов Минского городского центра недвижимости (МГЦН) Ольгой Сенчук, которая рассказала о результатах проведения аукционов в 2010 году, а также о перспективах работы центра.

Взять в аренду стало проще

Начнем с аукционов на право заключения договоров аренды нежилых неиспользуемых помещений коммунальной собственности г.Минска сроком на 5 лет. Это достаточно популярные и известные представителям бизнеса аукционы, потому что центр недвижимости организует и проводит их с момента своего основания вот уже более 7 лет. В 2010 году отделом организовано и проведено 12 подобных аукционов. Всего на торги выставлялось 873 объекта, проданы права аренды 320 объектов коммунальной собственности на общую сумму порядка Br5,1 млрд. (Для сравнения, в 2009 году в ходе 13 и 1 конкурса проданы права аренды 375 объектов, общая выручка от проданных лотов составила Br3 млрд. 994 млн. 370 тыс. В 2008 году выручка от продажи прав аренды объектов составила Br4,8 млрд.). Что касается результативности аукционов, то в прошлом году она составила порядка 37 процентов. И это больше по сравнению с 2009 годом, когда на аукционах продавалось порядка 20 процентов от общего количества выставляемых на торги объектов. Как отметила О.Сенчук, это обусловлено тем, что в настоящее время законодательство допускает продажу объекта единственному заявителю по начальной цене, увеличенной на 5%. Поэтому около половины всех реализованных в 2010 году объектов продано единственному заявителю.

Как и в предыдущие годы повышенным спросом на аукционах пользовались нежилые помещения для размещения продовольственных и непродовольственных магазинов, объектов общественного питания, под аптеки, парикмахерские и др. Соответственно, это непосредственным образом повлияло и на цены продаж. Так, к примеру, в прошлом году при начальной цене Br22 млн. за Br600 млн. проданы права аренды помещения для продовольственного магазина по пр. газеты «Звязда». Права аренды помещения для промтоварного магазина в ТЦ «Столица» проданы за Br450 млн. За Br120 млн. проданы права аренды помещений под ресторан на территории Верхнего города по ул.Интернациональной и под продовольственный магазин по ул.Рыбалко, 2. За Br110 млн. проданы права аренды помещения под магазин спорттоваров по пр.Партизанскому, 107.

Если говорить о количестве участников аукционов, то их активность в 2010 году сохранилась примерно на уровне 2009 года. При этом, заметила О.Сенчук, чувствовалось, что участники аукционов ограничены в деньгах, потому что торги проходили не очень активно. Если, например, в 2008 году в ходе торгов за право аренды продовольственного магазина сумма возрастала до Br300 млн., то в прошлом году – не более чем до Br100-120 млн.

Специфические сооружения также попали на аукционы

В прошлом году МГЦН провел серию новых, не проводимых ранее в городе аукционов по продаже прав заключения договоров аренды (сроком на 5 лет) специфических сооружений для размещения объектов сезонной мелкорозничной торговли плодоовощной продукцией, попросту говоря, мест под оборудование лотков и палаток по продаже овощей и фруктов, а также мест, предоставляемых в аренду для установки объектов сезонной мелкорозничной торговли квасом в весенне-осенний период. Всего было организовано и проведено 9 подобных аукционов. На торги было выставлено 542 объекта, из которых продано 403. Результативность аукционов составила порядка 79 процентов. Общая выручка от продажи прав аренды составила Br3,7 млрд.

Как видим, для города это мероприятие оказалось вполне выгодным, поскольку выручка от продажи прав аренды специфических сооружений приблизилась к выручке от продажи прав аренды стандартных нежилых помещений. Кроме того, город получал дополнительные ежемесячные денежные поступления в местный бюджет на протяжении всего весенне-осеннего периода в виде арендной платы.

В настоящее время перед районными администрациями города и комитетом архитектуры и градостроительства Мингорисполкома стоит задача определить площадки для размещения объектов мелкорозничной торговли и общественного питания, функционирующих в весенне-осенний период, так называемых сезонных кафе. Соответствующее решение принято на заседании 6-й сессии Минского городского Совета депутатов 26-го созыва. А затем МГЦН должен провести открытые аукционы по продаже прав заключения договоров аренды этих мест сроком на 5 лет, как было сделано в 2010 году в отношении мест для размещения овощных лотков и бочек с квасом.

Реализация этого решения, считают в городской мэрии, позволит навести порядок в сфере размещения сезонных объектов и привлечет дополнительные поступления в бюджет города в виде платы за право заключения договоров аренды площадок.

Предметом аренды будет выступать часть тротуарного покрытия, на которой с 1 апреля по 1 декабря имеют право размещаться объекты мелкорозничной торговли и общественного питания, а по завершении сезона они должны быть демонтированы.

Однако, как отметила О.Сенчук, на сегодняшний день определено более 100 подобных мест для мелкорозничной торговли и общепита. Однако некоторые предлагаемые для этих целей места, как выявляют специалисты, выезжая на места, являются непригодными для торговли. К некоторым местам трудно подвести электроэнергию, какие-то места будут неинтересны для участников торгов ввиду их удаленности от центра города или малолюдности.

Поясним также, что речь идет не о сезонных кафе, прилегающих к основным торговым объектам или объектам общепита, а об отдельно стоящих объектах. Что же касается первых мест, то они, скорее всего, будут сдаваться в аренду, но без проведения торгов по ним. По крайней мере, сейчас документ по регулированию арендных отношений находится на экспертизе в Минюсте.

Все внимание – земельным аукционам

В 2010 году было организовано 9 аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков, из них состоялось 7. Всего на аукционы было выставлено 50 земельных участков, продано 19 прав аренды земельных участков. Результативность аукционов составила 38 процентов, а общая выручка в бюджет – Br11 млрд.

Повышенным устойчивым спросом на аукционах пользовались земельные участки для строительства объектов автосервиса, торговых центров, предприятий общепита. Так, например, права аренды земельного участка под строительство автомойки в районе Лошицы на пересечении улиц Я.Лучины – Сырокомли – Прушинских при начальной цене Br42 млн. проданы за Br500 млн.; земельного участка по ул.Кижеватова в районе пересечения с МКАД при начальной цене Br60 млн. проданы за Br330 млн.; земельного участка по ул.Чижевских при начальной цене Br51 млн. проданы за Br390 млн. Права аренды земельного участка под строительство станции техобслуживания в районе пересечения ул.Ваупшасова – МКАД при начальной цене Br312 млн. проданы за Br1 млрд. 300 млн. Права аренды земельного участка под строительство торгового центра в районе пересечения пр.Партизанского и МКАД при начальной цене Br1 млрд. 300 млн. проданы за Br2 млрд. 800 млн. А права аренды земельного участка под строительство продовольственного магазина в Каменной горке-4 при начальной цене Br311 млн. проданы за Br2 млрд. 200 млн.

Что касается прав аренды земельных участков для строительства объектов торговли, то за них борются на торгах, как правило, 3 достаточно известные компании, имеющие в городе крупные торговые сети магазинов.

Земельные участки на аукционы выставляются по мере готовности на них документации. В среднем на каждом аукционе реализуется по 4-5 земельных участков. При этом начальник отдела отметила, что в 2010 году городской мэрией уделялось большое внимание именно аукционному способу предоставления земельных участков. В частности, перед комитетом архитектуры и градостроительства Мингорисполкома поставлена задача чуть ли не еженедельно пополнять данный перечень земельных участков, который на сегодняшний день насчитывает примерно 50-60 земельных участков. Данный перечень участков формировался с активным участием и по предложениям специалистов МГЦН, которые постоянно проводили мониторинг и изучали спрос на эти участки. Поэтому, выразила надежду начальник отдела, результативность подобных аукционов должна возрасти. Первый аукцион по участкам из данного перечня состоялся в конце сентября 2010 года, 2 аукциона было организовано в декабре прошлого года, 1 – в январе 2011 года, 1 планируется провести в феврале текущего года. В дальнейшем планируется проводить подобные аукционы как минимум 1 раз в месяц.

Что же касается земельных участков, выставляемых ранее на аукционы, то из-за отсутствия спроса на них они согласно Декрету Президента № 10 будут либо предложены инвесторам для реализации инвестиционных проектов, либо переданы инвесторам по каким-либо иным поручениям властей.

Поинтересовались мы у О.Сенчук, какова процедура предоставления земельных участков победителям торгов? Как оказалось, сначала победителю торгов на правах аренды на срок 5 лет будет предоставлен земельный участок для строительства объекта. Это средний срок, который отводится для проектирования и строительства. После возведения и сдачи объекта в эксплуатацию с победителем аукциона будет заключаться новый договор аренды для обслуживания уже построенного объекта. Срок договора аренды будет зависеть от нормативного срока эксплуатации объекта недвижимости.

В 2010 году было также объявлено о 3-х аукционах с условиями на право проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений), однако состоялся только 1 аукцион, на котором реализован 1 земельный участок единственному заявителю. Учитывая то, что стоимость земельных участков, отведенных под строительство капстроений, очень высока (особенно если земельный участок отводится под жилой квартал), да к тому же строительство на этих участках обременено большим сносом, инвесторы очень неохотно идут на такие аукционы. За 3 года на аукционах под эти цели реализовано только 2 земельных участка. Поэтому, уточнила О.Сенчук, принято решение подобные аукционы не проводить. Данные земельные участки также будут предоставляться инвесторам по Декрету № 10 для реализации инвестиционных проектов. Их перечень размещен на сайте Минского горисполкома. И все желающие реализовать тот или иной инвестиционный проект должны напрямую обращаться в Мингорисполком для заключения инвестиционного договора.

Квартирные аукционы – под вопросом

В прошлом году центром недвижимости были организованы и проведены аукционы по продаже квартир ГПО «Минскстрой». Что же касается нереализованных на торгах квартир, то они на торгах продаваться больше не будут. Причем это касается не только непроданных в домах по.пр.Независимости, 170, ул.Стариновская, 2 и ул. Есенина, 38 квартир, но и иных квартир как Минскстроя, так и других госзастройщиков. А все дело в том, что с 3 декабря прошлого года вступил в силу новый законодательный документ, касающийся как распоряжения квартирами, находящимися в госсобственности, так и проведения аукционов. Согласно новому законодательству и решению сессии Мингорсовета квартиры, находящиеся в коммунальной собственности г.Минска, в первую очередь должны предлагаться гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. И только в том случае, если все очередники откажутся от предложенных квартир, они могут быть выставлены и реализованы на аукционах. Однако учитывая огромную очередь нуждающихся в жилье граждан в столице, трудно предположить, что свободные квартиры будут оставаться для реализации на аукционах.

Есть и текущая работа

По заказам МГЦН организует и проводит аукционы по продаже объектов недвижимости в частную собственность, а также объектов, обращенных в доход государства, конфискованных и др. Это текущая работа отдела, поэтому знакового объекта просто не найти, сказала О.Сенчук. Средняя результативность аукционов составляет примерно 10-15%. Данные объекты продаются очень точечно, причем зачастую в течение длительного периода времени – полутора-двух лет. В принципе, пояснила начальник отдела, за полтора-два года можно продать любой объект с учетом понижения начальной цены продавцом. И если бы продавцы почаще прислушивались к мнению организатора аукционов, то многие объекты можно было бы реализовать гораздо быстрее.

Подводя итоги, отметим, что в 2010 году общая выручка в бюджет от проведения всех аукционов составила Br26,7 млрд., в то время как в 2009

году она составляла Br 27,2.

Что касается работы отдела по организации и проведению аукционов, конкурсов МГЦН в будущем, то, как отметила в беседе О.Сенчук, очень сильно работу отдела подкосил указ № 232, вступивший в силу с 8 июля 2009 года, в соответствии с которым введен запрет на установление и взимание с участника аукциона (конкурса) платы за организацию, проведение аукциона либо участие в нем. Даже несмотря на то, что поступления в бюджет от данного вида деятельности на протяжении последних лет сохраняются примерно на одном и том же уровне, выручка МГЦН как организатора аукционов по сравнению с 2008 годом упала более чем в 2 раза. Если раньше это был основной вид деятельности городского центра недвижимости и в структуре всех услуг выручка от аукционов составляла 41-42 процента от общей выручки предприятия, то сейчас это всего лишь 16 процентов. Получилось, что данный вид деятельности перестал приносить прибыль. Как уточнила начальник отдела, с такой проблемой столкнулся не только городской центр недвижимости, но и территориальные фонды госимущества, которые используют бюджетные средства для финансирования данных мероприятий. В этой связи, сказала О.Сенчук, в настоящее время готовятся изменения в указ № 232. Но в каком виде они будут приняты и когда это произойдет, вопрос пока остается открытым.

Елена МАСЛОВСКАЯ.

13.02.2011

просмотров: сегодня 2, за последние 7 дней 7, за месяц 24

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 6/2011