Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

10 лет рынка недвижимости

За последние 10 лет минский рынок недвижимости совершил скачок в своем развитии, который равноценен 100-летнему периоду развития рынков развитых стран.

О том, с какими результатами и достижениями рынок недвижимости вступил во второе десятилетие XXI века, рассказал в интервью нашему корреспонденту руководитель группы компаний «Твоя столица» Владимир Давидович.

– Сказать, что рынок недвижимости за последние 10 лет сильно изменился, – значит, ничего не сказать. Потому что те изменения, которым он подвергся за этот период, заслуживают того, чтобы их изучали, анализировали, причем не только сами профучастники рынка, но и ученые.

По сути, за эти 10 лет минский рынок совершил скачок в своем развитии, который равноценен 100-летнему периоду развития рынков таких стран, как Германия, Великобритания, США и т. д. Например, первый ипотечный консультант, первая специальная программа кредитования появились лет 5 назад. А сейчас это требование рынка, клиенты об этом спрашивают, застройщики этого хотят. Дисконтные программы – тоже ни для кого сегодня не новость. Если раньше клиенты ехали к нам в офис в центр города, то сегодня мы «едем» к нашим клиентам, открывая офисы в спальных районах, тем самым делая риэлтерскую услугу более удобной и доступной для них.

10 лет назад пределом мечтаний наших клиентов была «сталинка» в районе площади Победы, в Броневом переулке, на ул. К. Маркса или на пр.Независимости (от Главпочтамта до пл. Я.Коласа). Сейчас – современное комфортабельное жилье «У Троицкого», жилой квартал в районе Национальной библиотеки. А «сталинки» уже несколько лет не пользуются ажиотажным спросом.

Или взять, к примеру, новостройки 8-10 лет назад. Открытого рынка новостроек не было. Квартиры в строящихся домах продавались быстро, негласно. Застройщиков можно было пересчитать по пальцам. Доля инвестиционных покупок, например, в 2005 году составляла 40 процентов. В прошлом году доля таких покупок была ничтожно мала. Как следствие – не было услуг риэлтерских компаний для рынка новостроек. Сейчас – гигантский выбор квартир в новостройках, потребность в качественных услугах риэлтеров есть, а поставщиков услуг – раз, два и обчелся.

Само по себе коммерческое жилищное строительство с привлечением средств граждан приобрело правовые рамки, стало более понятным для участников. Законодательно остались две формы привлечения средств физических лиц: долевое строительство и жилищные облигации.

Государство намерено еще больше ужесточить требования к застройщикам. То есть не всякое юрлицо сможет в дальнейшем привлекать средства граждан на строительство жилья. И если готовящиеся нововведения будут ориентированы на защиту «дольщиков» и создание конкурентной среды, то это, безусловно, хорошо. Но они же могут привести к сокращению количества застройщиков, работающих на рынке, что спровоцирует рост цен в долгосрочной перспективе.

Изменения произошли и в психологии застройщиков, в их отношении к проекту. В прошлом году, впервые за последние 10 лет, появились серьезные проблемы с реализацией квартир в новостройках. И если ошибки при проектировании, отсутствие внимания к концепции проекта, анализа спроса – все, чем болели застройщики до 2008-2009 годов, раньше сходило им с рук, то сейчас – нет. Борьба идет за каждый доллар, а «безумная» маржа в размере 200-300 процентов осталась в прошлом.

Риэлтерская услуга тоже преобразилась, обновился состав участников рынка риэлтерских услуг. Вот портрет риэлтера 10 лет назад: женщина 35-45 лет, лучше 40-45 лет, желательно с высшим образованием – так выглядело объявление о приеме на работу. «Мужчина в этом бизнесе может работать только начальником», – крылатая фраза многих тогдашних директоров агентств недвижимости.

А сейчас, например, средний возраст персонала Информационного центра долевого строительства, который успешно функционирует в «Твоей столице» с 2005 года – 26 лет. То же можно сказать о другом отделе – Информационном центре коммерческой недвижимости.

Наш покупатель тоже молодеет, становится более мобильным, заинтересованным в сопутствующих сервисах. Кроме того, все больше покупателей используют для оплаты приобретаемого жилья банковские кредиты. Причем продавцы перестали бояться таких покупателей в первую очередь потому, что цепочка действий от момента заключения договора купли-продажи квартиры до получения покупателем денег в банке отработана риэлтерами до мелочей.

Среди покупателей столичного жилья увеличилось количество иностранных граждан (прежде всего россиян) и жителей других городов РБ. Выросла доля сделок купли-продажи квартир для иногородних студентов. Много жилья покупается для коммерческого использования (сдачи в аренду). Заметно выросли требования покупателей к качеству жилой недвижимости.

Перемены произошли и на рынке аренды жилья. Он постепенно освобождается от серых схем. Все больше арендодателей заинтересованы в получении официальных доходов. Они заключают договоры с арендаторами, регистрируют их и платят налоги.

Эффективная работа в этом сегменте рынка требует от нас применения новых технологий оказания риэлтерских услуг, постоянного повышения их качества. С развитием Интернета в ООО «Твоя столица» были внедрены программа быстрого реагирования на заявки граждан на сайте «ТС», ежедневное обновление базы сдающихся в аренду квартир, горячая линия с целью получения обратной связи с клиентами, отсылка фотографий подобранных вариантов квартир непосредственно на электронные адреса клиентов. Все это позволило еженедельно обрабатывать более 250 заявок, поступающих от потенциальных арендаторов. А количество обращений увеличилось до 1200 в месяц.

Что касается рынка коммерческой недвижимости, то он развивается просто гигантскими темпами. К началу 2000 года на рынке г.Минска присутствовало лишь три бизнес-центра, с общей площадью офисных помещений 31 тыс. кв.метров. На конец 2010 года их число увеличилось до 49, а общая арендуемая площадь помещений – до 367 тыс.кв.метров.

Однако в первой половине десятилетия было введено в строй лишь 3 новых бизнес-центра, общей площадью офисных помещение менее 18 тыс.кв.метров. Но высокие спрос и доходность вложений сделали свое дело, активность строительства коммерческой недвижимость выросла в разы. Уже в 2005 году было введено 25 тыс.кв.метров, в 2008 – 110 тыс.кв.метров, что стало максимальным значением за весь период становления рынка. Превысить данный объем годового ввода офисных помещений станет возможно в 2011году, когда будут введены в строй объекты, которые должны были быть введены в 2010 году.

Если говорить о способах строительства офисных центров, то в большинстве случаев оно осуществлялось с привлечением соинвесторов по схеме долевого строительства. Начиная с 2007 года к рынку офисной недвижимости Минска все больше стали проявлять интерес иностранные инвесторы, ориентированные на финансирование крупных проектов с целью последующей сдачи в аренду. Началось активное освоение земельных участков в пределах первого транспортного кольца г.Минска, а также формирование Центрального делового района города. С развитием рынка менялась и структура офисных площадей в сторону увеличения доли объектов, относимых к премиум-классу.

Формирование рынка современной офисной недвижимости связывается с появлением таких бизнес-центров, как БЦ «XXI век» – первый масштабный объект административного назначения в г.Минске, качественное решение которого позволило его отнести к классу «В» по разработанной специально для условий местного рынка классификации; БЦ «Немига-Сити» – первый бизнес-центр класса «А», сочетающий в себе как расположение в центральной деловой зоне, так и необходимый арендаторам технический уровень оснащения; БЦ «Капитал», введенный в эксплуатацию в 2005 году и задавший ориентир для строительства бизнес-центров класса «С».

Среди бизнес-центров, появившихся на рынке за последние два года, особого внимания заслуживают БЦ «Silver Tower», БЦ «Rubin Plaza», МФК «Титан», БЦ «А-100», качественная концепция которых позволила им быстро занять свою нишу на рынке, обеспечив бизнес необходимыми условиями для работы. Среди строящихся объектов наиболее интересными с точки зрения влияния на дальнейшее развитие рынка являются объекты класса «А». Это БЦ по пр. Победителей, 7, БЦ при Национальном олимпийском комитете, МФК «Магнит Минска».

Первые торговые площади современного формата появились в Беларуси только в 2004 году с появлением торгово-развлекательного центра (ТРЦ) «Экспобел». В настоящее время общая площадь ТЦ и ТРЦ Минска составляет почти 430 тыс.кв.метров, из них современного формата – почти 25 процентов. С другой стороны, если сравнивать с 2004 годом, то с того времени количество современных торговых площадей возросло более чем в 11 раз.

Можно говорить о том, что чем больше развивается рынок торговой недвижимости, тем ниже становятся ставки арендной платы. Так, по сравнению с 2004 годом в настоящее время ставки сократились практически вдвое. С другой стороны, такие изменения говорят о том, что требования арендаторов растут, и они уже не готовы платить по завышенным ставкам за помещения низкого качества. Некоторый спад ставок отмечался в 2006 году. (почти на 27 процентов), когда на рынке почти одновременно появились такие объекты, как торговые центры «Град», «Корона», «Рига», Prostore-1. Однако затем ситуация выровнялась, и ставки продолжили расти вплоть до резкого спада в кризисном 2009 году, когда снижение ставок составило почти 40 процентов.

За десятилетний период спрос как на покупку, так и аренду был стабильным. В кризисный период он только возрос, в частности, на помещения под продовольственные магазины спрос вырос в разы. Основными значимыми объектами, открытыми за последние годы, можно считать сеть гипермаркетов ProStore, ТРЦ «Столица» и «Экспобел».

Перспективное же развитие рынка офисной и торговой недвижимости мы связываем прежде всего с проектами развития новых деловых зон: «Минск-Сити», «Маяк Минска», «Магнит Минска» и другие.

Марина СИРОТКО.

27.02.2011

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 3, за месяц 28

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 8/2011