Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Анализ предложения долевого строительства

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Аналитика, комментарии » Анализ предложения долевого строительства

Рынок долевого строительства не представляет собой некое прозрачное, понятное и стабильное формирование, это скорее противоположность всему рациональному. Дело в новых продуктах, которые данный рынок производит каждый день и которые только в перспективе приобретут свою материальную форму, но не ранее, чем через года полтора – два.

Тем не менее, рынок долевого строительства считается наиболее доступным средством приобретения жилища уже довольно продолжительное время. Несмотря на то, что во 2ой половине 2008 года цена предложения стала падать (см. Рисунок 1) в связи с финансовым кризисом, рынок долевого строительства все равно развивается, в частности начинают строиться новые объекты, сдаются потихоньку городские долгострои, и появляются новые проекты.

Интересно отметить тот факт, что если бы цена предложения в 2007-2008 г.г. не была настолько «надутой» всевозможными ожиданиями, то количество коммерческих застройщиков, действующих на рынке строительства жилых объектов не росло, а, скорее падало, а соответственно поддержание отрасли строительства приближалось бы только к государственному рычагу. Вместо этого же коммерческие застройщики очень удачно вписываются в ситуацию с так называемыми на сегодняшний день «низкими» ценами. Значит, все же цена предложения в переломные 2007-2008 г.г. была довольно далека от себестоимости, раз на сегодняшний день величина прибыли при «низких» ценах достаточна для покрытия затрат на строительство и развития новых проектов.

Следует заметить, что на рынке долевого строительства г.Минска относительная стабилизация цен предложения началась в мае 2009 года (см. Рисунок 2) и до сих пор продолжается, с незначительными подъемами и падениями. Скорее, здесь играет важную роль поведение застройщика, который изначально исходит из строительства объектов эконом-класса, потому что такие объекты довольно быстро строятся (нормативный срок строительства панельного дома составляет от 1,5 лет), а также такие объекты имеют меньшее планировочное решение и соответственно пользуются высоким спросом на самой ранней стадии строительства. Грубо говоря, люди просто верят в то, что заключив договор на строительство квартиры в панельном доме, их ожидания по срокам оправдаются. Кроме того, особую роль играет и выбор подрядчика, известного, ожидаемого и пунктуального.

Итак, средняя цена предложения квартир в панельных домах составляет 1089 долл.США за кв.м, в то время как в каркасных домах эта цена составляет 1403 долл.США за кв.м

Кроме средней цены предложения следует учесть и тот факт, что в каркасных домах квартира по определению с большой планировкой (предлагаемая средняя площадь квартиры без привязки к комнатам составляет 81 кв.м в каркасном доме, и 66 кв.м – в панельном доме).

Следовательно, разница в 314 долл.США превратится в несколько иную сумму. В частности средняя цена предложения квартиры в панельном доме составит 74 549 долл.США, а в каркасном – 120 784 долл.США.

Если говорить об основной концентрации наиболее дешевых предложений, то лидером в нашей гонке становится Заводской район (см.Рисунок 3), где сейчас активно осваиваются ул. Одесская, Ауэзова, Хабаровская. Причем адекватно району, строятся здесь только панельные дома.

Традиционно дорогим районом является Центральный – здесь платят, как правило, за статус места расположения: ЖК «У Троицкого», «Славянский квартал», «Парус» – лидеры по ценовым предложениям.

Все же лидерами по количеству предложений пока неизменно остаются Фрунзенский и Московский районы (см. Рисунок 4). Практически ничего не строилось в Ленинском районе, кроме уже сданных объектов по ул. Маяковского и Игуменскому тракту. Но, для любителей данного района, уже вступил в реализацию проект «Червенский парк», в составе которого планируется построить как минимум три дома.

Как правило, тенденция цен предложения зависит от сроков сдачи. Логично, чем дальше срок сдачи, тем больше риск для дольщика, а соответственно цена предложения должна быть ниже. Но есть одно но: есть такие объекты в г. Минске, которые уже зарекомендовали себя среди потенциальных дольщиков, как долгострой, причем по «невероятным» для дольщиков ценам. Поэтому тенденцию установления цены в зависимости от риска и срока сдачи, очень сложно улавливать, тем более, при ценообразовании, как правило, застройщик ориентируется на всех своих конкурентов. Поэтому, как видно цена варьируется в среднем от 1200 – 1500 долл.США за кв.м

С другой стороны, если цена предложения в доме с ближайшим сроком сдачи совпадает с ценой предложения в доме с более дальним сроком сдачи, это не значит, что необходимо выбирать первый вариант. На сегодняшний день, застройщики в борьбе за клиента предоставляют довольно широкий выбор вариантов оплаты: от 100% в течение 7-10 дней до рассрочки в течение года.

Для покупки в рассрочку 1 комнатной квартиры необходимо будет собрать собственных средств как минимум от 7 000 долл.США (39,88 кв.м в Каменной горке) до 35 000 долл.США (61 кв.м в Центральном районе) в зависимости от дома и % первоначального взноса.

Для покупки 2-х комнатной квартиры на руках следует иметь от 8 500 долл.США (67,00 кв.м во Фрунзенском районе) до 48 800 долл.США (83,00 кв.м в Центральном районе).

Для покупки 3-х комнатной квартиры понадобится собственных средств для первоначального взноса как минимум 10 800 долл.США (86,30 кв.м во Фрунзенском районе) и как максимум 85 000 долл.США (149,0 кв.м в Центральном районе).

Безусловно, средняя стоимость предложения – это относительное понятие, которое только дает возможность отследить тенденции на рынке недвижимости, это индикатор, своеобразный маячок рынка и факторов, которые на него влияют.

Основное же предложение, исходя из Рисунок 5, концентрируется в ценовом диапазоне от 1100 – 1500 долл.США за кв.м И сами участники рынка отмечают, что данный ценовой диапазон наиболее легкий для выбора подходящего варианта.

Но самая жесткая борьба разворачивается вокруг предложений, находящихся в ценовом диапазоне от 900 – 1100 долл.США за кв.м, причем буквально после выхода проектных деклараций по таким домам люди разбирают практически все квартиры. Дело в том, что в основной своей массе здесь присутствуют и дома с льготным кредитованием, в которых не просто хотят построить квартиру, а которых ждут с нетерпением.

· на январь 2011 на рынке долевого строительства в г. Минске в процессе строительства или сдачи в эксплуатацию находится примерно 90 объектов и пусковых комплексов коммерческих застройщиков

· средняя цена предложения в только что сданных домах ниже цены предложения в строящихся: примерно на 3%. Дело в том, что оставшиеся квартиры в таких домах непривлекательны для большинства граждан: первый этаж, окна выходят на шумную улицу или находятся напротив дома, существуют другие недостатки.

· минимальная предлагаемая стоимость квартиры 31 000 долл.США, площадью 30,50 кв.м в Масюковщине.

· максимальная предлагаемая стоимость квартиры составляет примерно 869 000 долл.США, площадью 345,0 кв.м. в Центральном районе

· средняя предлагаемая площадь 71,8 кв.м. (2-х комнатная квартира)

Подготовлено по данным аналитического центра ООО «Час-Пик».

Соб.корр.

27.02.2011

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 3, за месяц 20

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 8/2011