Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Сил хватило до августа

В июле на долю сделок с малогабаритными квартирами пришлось около 36% общего массива сделок купли-продажи квартир в домах старше 2-х лет. Аналогичный показатель был зафиксирован и в июне, что в сочетании с другими особенностями позволяет говорить о том, что квартиры небольшой площади в течение двух месяцев подряд упорно сохраняли самый высокий потенциал к снижению цены квадратного метра.

Судя по данным Национального кадастрового агентства, в июне в Минске было продано 794 квартиры. Из них около 200-230 квартир расположены в домах-новостройках. То есть, если сравнить данные июня 2010 года (737 договоров), то получается, что начало лета в нынешнем году оказалось в целом более результативным по сравнению с прошлогодним. Но лишь благодаря сектору новостроек.

В июле, судя по данным на 30 августа, по договорам купли-продажи реализовано 551 квартира. Анализ данных позволяет сделать вывод, что это фактически сделки на вторичном рынке (данные о продажах квартир в домах-новостройках появляются в открытом доступе с опозданием на месяц). В целом же данные о количестве сделок с вторичными квартирами могут говорить о том, что активность покупателей, а точнее их неактивность, имела место быть и в июне, и в июле.

Ничуть не изменилась и структура этих сделок. И в июне, и в июле доля квартир площадью 45 кв.м и менее в общем количестве проданных на вторичном рынке квартир оставалась стабильной и составила около 36-37%. При этом в прошлом году аналогичный показатель в течение июня-июля сохранялся на уровне 42-43%.

В то же время на долю квартир, площадь которых находится в пределах от 45,01 до 60 кв.м включительно, в прошлом году в июне пришлось 22% всех сделок купли-продажи, в 2011 этот показатель увеличился до 35%. В июле он снизился на 7 процентных пунктов по сравнению с предыдущим месяцем, но оказался на 6 процентных пунктов больше, чем в июле прошлого года. Эти изменения могут говорить о подвижной динамике спроса на квартиры разной площади. Подвижность этой динамики зависит в свою очередь от выгодного или наоборот невыгодного соотношения цен квадратного метра квартир разного метража.

Ранее мы уже неоднократно говорили о том, что цены на квартиры разного метража имеют отличную динамику. Уже давно замечено, что изменение цен происходит циклично. Длина цикла, его амплитуда (рост и снижение) зависит от различных факторов влияния. И у каждого типа квартир в зависимости от площади – своя траектория движения. Эти траектории не пересекаются, они то приближаются на минимальное расстояние, то снова расходятся. То есть цена квадратного метра квартир небольшой площади никогда не бывает такой же, как у квартир больших, имеющих аналогичные качественные характеристики.

Так вот анализ циклов и поведения в них цен разных типов квартир позволяет выделить закономерность: цены малогабаритных квартир более подвижны и, как правило, «открывают» новый цикл, квартиры большой площади занимают последнее место по подвижности и по сути закрывают цикл.

В периоды, когда разница между квартирами разных размеров близится к предельному минимуму, начинает расти доля сделок с квартирами больше площади, а доля маленьких квартир в массиве сделок снижается. Сохранение этой тенденции несколько месяцев подряд, как в нынешнем году, как правило, предшествует началу нового цикла. В нашем случае – цикла снижения цен.

Судя по рекламным объявлениям, август оказался переломным. Как и ожидалось, первыми начали корректироваться в сторону снижения однокомнатные квартиры. Судя по рекламе, в августе, и особенно во второй его половине, заметно увеличилось предложение квартир стоимостью менее 40 тыс.долл.США.

Но это только начало цикла, итогом которого может стать существенное снижение цен в долларовом эквиваленте. Размер же дельты будет зависеть во многом от того, каким окажется рыночный курс доллара и так ли уж велика сумма валюты, которая скопилась на сегодня у населения. Но есть предположение, что в отличие от 2009 года, когда рынок почти сразу же отреагировал снижением цен на девальвацию и кризис, на сей раз цикл снижения цен на жилую недвижимость окажется более длительным, что обусловлено общим состоянием экономики.

Если вести расчет долларовой цены по рыночному курсу доллара, то можно говорить о снижении средних цен предложения однокомнатных квартир за январь-август на 11%, двухкомнатных – на 7%, трехкомнатных – на 6%, более габаритных квартир – на 0,3%. При этом по сравнению с началом августа прошлого года однокомнатные предлагаются на 1% дешевле, двухкомнатные – на 0,7% дешевле, трехкомнатные – на 1% дороже, четыре и более комнат – на 1% дешевле. Но рублевые цены выше почти вдвое.

По каким же ценам продавались квартиры месяц назад, например, в последнюю неделю июля? Квартиры площадью около 50-60 кв.м в домах, расположенных в прилегающих к центру районах и построенных в период с 1965 по 1972 годы, продавались по цене от 1000 до 1230 долл.США за кв.м при курсе 5 тыс.руб./долл. и от 700 до 900 долл. при курсе 7 тыс. руб./долл.

Например, на ул.Ташкентской 47 «квадратов» в кирпичном доме продано за 240 млн. руб.; 52,3 кв.м на ул. Космонавтов в крупноблочной девятиэтажке 1966 года постройки – за 310 млн.руб., 54 кв.м на ул. Богдановича в кирпичном доме 1971 года – за 325 млн.руб. На ул. Лынькова квартира в монолитном доме 2007 года постройки досталась новому хозяину по 5,9 млн. руб. (844 долл./кв.м при курсе 7 тыс./долл.).

Совершались и более дорогие покупки. Так, однокомнатная квартира площадью около 34 кв.м на ул.Садовой (квартал, соседствующий со станцией метро Молодежная) в кирпичном 5-этажном доме, сданном в 1992 году, продана за 357 млн.руб., или 10,5 млн.руб./кв.м. При этом квартира площадью около 60 кв.м в доме сталинского типа (1957 г. ), который расположен на пр.Независимости и является памятником архитектуры, продана за 400 млн.руб., или за 6,7 млн.руб./кв.м. Это равноценно 80 тыс. долл. при курсе 5 тыс.руб./долл.

Для сравнения, 80 тыс.долл.США хотят сегодня получить продавцы трехкомнатных квартир площадью около 62-69 кв.м в панельных домах на Лагойском тракте, на ул. Гамарника, на ул. Сурганова, Голубева и т.д. На пр.Независимости трешки-сталинки предлагаются по 87-120 тыс.долл.США.

Безусловно, квартира квартире рознь, даже если они почти одинаковые по планировке и местоположению. Одна запущена и требует капитального ремонта, другая только-только евроремонт пережила. Один продавец продает свою недвижимость на главном проспекте Минска, потому что ему срочно понадобились деньги, другой с продажей не спешит, он ждет своего покупателя, то есть того, кому нужна именно такая квартира и именно в этом месте. И понятно, что первый, чтобы ускорить сделку, пойдет на приличную скидку. А второму спешить некуда – он готов ждать.

Интересные результаты получаются, когда сравниваешь цены продаж в июле нынешнего года и прошлогодние. Например, самой дорогой сделкой в категории квартир площадью 45 кв.м и в июле 2010 году стала продажа квартиры на ул. Ф.Энгельса в доме 1912 года постройки площадью 35,2 кв.м. Ее договорная цена составила без малого 300 млн.руб., или по тогдашнему официальному (он же и рыночный) курсу – около 96 тыс.долларов (2,730 долл./кв.м).

На втором месте оказалась квартира площадью 34,8 кв.м, которая находится в доме на ул.Я.Купалы и досталась хозяину за 210 млн.руб. (1950 долл./кв. м). На третьем – квартира 44 кв.м 2007 года постройки на ул.Алибегова с договорной ценой 199 млн.руб. (1,5 тыс.долл./кв. м).

Нынешний июль, если судить по количеству белорусских рублей, выложенных за купленный товар, оказался более продуктивным. 535 млн. руб. – во столько обошлась покупателю квартира площадью 40,2 кв.м в районе ул. Захарова, что в пересчете по официальному курсу составило около 100 тыс.долл., по рыночному – 76,5 тыс. долл. (1,9 тыс.долл./кв.м). Сумма более скромной сделки (30,6 кв.м на пр.Независимости в доме 1961 года постройки) чуть-чуть не дотянула до 385 млн.руб., что эквивалентно 77 тыс.долл. по курсу 5 тыс.руб./долл., 55 тыс.долл. по курсу 7 тыс.руб./долл. (1,8 тыс. долл./кв.м) и около 124 тыс.долл. по курсу 3,1 тыс.руб./долл. (курс единый год назад).

Через полмесяца, как пообещал 30 августа Александр Лукашенко, в Беларуси появятся в свободной продаже доллары по рыночному курсу. Каким он будет – 7, 9 или 12 тыс.руб. за доллар? Какими в этом случае будут квартирные цены?

Марина СИРОТКО.

05.09.2011

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 5, за месяц 26

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 35/2011