Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Цены сделкам не помеха?

Заканчивается август, скоро осень… Самое время подведения промежуточных итогов. Какие тенденции превалировали на столичном рынке недвижимости, в каком направлении развивается ситуация? Как обстоят дела на вторичном рынке жилья, как много предлагается новостроек? Какова динамика цен?

Эти вопросы волнуют сегодня многих не из простого любопытства. Постараемся найти ответы на них, опираясь на данные отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица».

На рынке вторичного жилья – без особых сюрпризов и неожиданностей. Высокий уровень спроса и соответствующий рост цен были вполне предсказуемы. Сложившуюся ситуацию обусловил, по мнению экспертов, целый ряд факторов. Во-первых, ожидаемое в среднесрочной перспективе сокращение объемов строительства, в первую очередь коммерческого, жилья в Минске. Вследствие этого часть людей, планировавших построить квартиру, переориентировалась на вторичный рынок. К этой же категории факторов следует отнести отсутствие твердой уверенности в будущности доллара, евро и драгметаллов как средства сбережения в долгосрочной перспективе. Стремление граждан максимально надежно вложить имеющиеся средства приводит их опять же на рынок недвижимости.

Еще один фактор – сокращение объемов господдержки, в частности, льготного кредитования. Часть нуждающихся, которые раньше рассчитывали именно на такой способ улучшения жилищных условий, вынуждены искать иные варианты. Отсюда рост таких сделок, как размены и обмены имеющегося жилья на более комфортную и удобную жилплощадь.

Структура покупательских предпочтений оставалась практически неизменной. Популярность квартир в домах советской постройки обусловлена их сравнительно малой общей площадью, а значит, более низкой окончательной стоимостью.

Тем не менее, это вовсе не означает снижение спроса на квартиры в новых домах, которые также раскупаются весьма активно. Тем более, что рост цен на этом сегменте рынка по нынешним временам можно считать вполне умеренным: если в начале года он составлял около 3% ежемесячно, то с мая «опустился» до уровня 1,5%.

Чем же представлен первичный рынок жилой недвижимости в Минске? На конец июня 2013 года на нем присутствовали 128 объектов, из них 95 – каркасно-блочные дома, 24 – панельные и 9 – кирпичные. Доминировали предложения бизнес-класса – 85 объектов, что составляет 66% от общего числа предлагаемых. 37 объектов (29%) относятся к эконом-классу, оставшиеся 6 (5%) позиционируются как «элит». Наиболее активно коммерческие застройщики работают в Московском, Фрунзенском и Первомайском районах столицы, где расположены соответственно 22, 17 и 16% возводимых ими домов.

Средневзвешенная цена квадратного метра в новостройках за 7 месяцев «прибавила» почти 15% и к концу июля достигла 1.615 долл.США. Темпы роста цен в разных сегментах различались. Наиболее востребованный эконом-класс подорожал в среднем на 20% (до 1.424 долл.США/кв.м), бизнес-класс – на 14% (до 1.606 долл.США/кв.м). Наименее подвержены колебаниям цены на объекты элит-класса, которые с января по июль в среднем выросли на 8,3% (до 2.462 долл.США/кв.м).

Небезынтересна, на наш взгляд, и следующая статистика. До выхода строительных работ на уровень второго этажа, т.е. на начальном этапе строительства, находится 23% предлагаемых объектов, у 53% возведен каркас и ведется подготовка к отделочным работам. Наконец, 24% от общего количества реализуемых на коммерческой основе домов подготавливаются к сдаче либо уже введены в эксплуатацию, в них предлагаются оставшиеся непроданными квартиры.

По информации группы компаний «Твоя столица», по договорам купли-продажи реализуются квартиры в 14% новостроек, путем покупки жилищных облигаций можно приобрести жилье в 34% объектов. По договорам долевого строительства квартиры предлагаются в 52% возводимых домов.

За полугодие в столице сдано в эксплуатацию 528,6 тыс. кв.м общей площади жилья (52% от годового задания), по республике в целом задание выполнено только на 40% – введено 2.618,9 кв.м, из которых 54% – для лиц, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Преобладающими источниками финансирования жилищного строительства являются собственные средства населения (52%) и кредиты (займы банков) (33%).

В Минске на вторичном рынке столицы выставлено на продажу около 2 тыс. квартир. Эта цифра характеризует дефицит предложения, поскольку емкость столичного рынка вдвое больше. Структуру предложения можно назвать сбалансированной: двухкомнатные квартиры составляют 35% предложения, на однокомнатные и трехкомнатные приходится по 28%. Четверть выставленных на продажу квартир приходится на Фрунзенский район. Традиционно самые дорогие «квадраты» в Центральном районе, самые дешевые – в Заводском, разбежка между ними в среднем около 600 долл.США/кв.м.

Что касается сделок, то в Минске за первое полугодие с квартирами их совершено 6.813, что на 41% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Месяцем наибольшей активности был апрель – 1.168 сделок, не на много отстал июнь (1.123 сделки). В июле зарегистрировано 1103 сделки. Из приобретенных квартир 39% приходится на однокомнатные, 36% – двухкомнатные и 21% – трехкомнатные. Сложившиеся ценовые предпочтения покупателей квартир стандартных потребительских качеств выглядят так: за однокомнатные – до 60 тыс. долл.США, двухкомнатные – до 80 тыс. и трехкомнатные – до 120 тыс. долл.США.

Как показал анализ, продавцы, изначально предлагающие квартиры по завышенной цене, в конце-концов вынуждены идти на попятную, если желают продать жилье. Так, в среднем цена сделки отличается от цены предложения примерно на 15% в сторону уменьшения. Наибольшая разбежка цен предложения и сделок отмечалась по итогам января и апреля – соответственно 17 и 18%.

В ближайшей перспективе сформировавшиеся на рынке тенденции вряд ли претерпят серьезные изменения. Высокая активность его участников сохраняется. Рост цены квадратного метра, обусловленный, в первую очередь, недостаточным предложением жилья эконом-класса, продолжится. В июле на вторичном рынке Минска цена предложения квадратного метра в квартирах типовых потребительских качеств, без мебели и предварительного ремонта, составила в среднем 1.562 долл.США и стала самой высокой за последние 4 года, прибавив с января 22%. Стоимость одного квадратного метра примерно в 2,2 раза превысила среднюю номинальную начисленную заработную плату в столице. Казалось бы, куда уж больше? Но август, похоже, собирается побить и этот «рекорд». А на носу сентябрь, традиционно отличающийся повышенной активностью…

Однако, приобретая недвижимость с инвестиционной целью, следует помнить, что всему есть предел. И вполне реально предположить, что маятник цен, как говорится, может качнуться и в обратную сторону. Правда, сегодня вряд ли кто-то решится предсказать, когда это произойдет.

Н.Александров.

26.08.2013

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 5, за месяц 31

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 34/2013