Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Тайм-аут или переломный момент?

В динамике средних цен предложения на столичном рынке «вторички» до начала октября наблюдался устойчивый рост. Затем тенденции стали не столь однозначными: в то время, как на многокомнатные квартиры цены продолжали повышаться, рост стоимости одно- и двухкомнатных остановился и даже наметилось небольшое снижение. Попробуем разобраться в сложившейся ситуации.

Сразу хочу заметить, что речь идет о предлагаемых на вторичном рынке квартирах типовых потребительских качеств, как принято называть, эконом-класса. Этот сегмент наиболее массовый и интересен большинству участников рынка недвижимости. Принципы формирования цен на элитное жилье имеют свою специфику, и их динамика далеко не всегда совпадает с наблюдаемой в эконом-классе.

Кроме того, следует отметить, что наиболее чувствительны к колебаниям рынка малогабаритные квартиры в силу их высокой ликвидности и, как следствие, устойчивого спроса. Цены на них первыми реагируют на изменение соотношения спроса и предложения. Стоимость многокомнатных квартир более инертна, чтобы изменить тенденцию ей требуется некоторое время. А теперь – к фактам.

Еще весной некоторые эксперты утверждали, что столичный рынок недвижимости «перегрет», и прогнозировали некоторое снижение цен на нем осенью. Что же мы наблюдаем в настоящее время? Прежде всего то, что в октябре число сделок на вторичном рынке столицы по сравнению с сентябрем уменьшилось почти на 10%. Обратимся к статистике «НБ», формируемой на основе размещаемых в газете объявлений о продаже квартир в Минске. Средняя цена предложения однокомнатных квартир весь октябрь «топчется» в районе 70 тыс. долл.США, квадратный метр «прибавил» 5 долл., что не превышает статистическую погрешность, и стоит 1.950 долл.США. Таким образом, однокомнатные квартиры «замерли».

Несколько иная ситуация с двухкомнатными квартирами, которые за месяц «похудели» примерно на 2,5 тыс. долл.США (около 3%), наблюдается снижение и стоимости «квадрата», за который на конец октября просят в среднем 1.860 долл. при средней стоимости квартиры чуть выше 94 тыс. долл.США. На этом сегменте вторичного рынка весь октябрь отмечалось снижение цен.

Что касается трехкомнатных квартир, то рост цены квадратного метра в них плавно замедлился и остановился на данный момент на отметке 1.880 долл.США, немного обогнав по этому параметру двухкомнатные квартиры. Сложившаяся средняя стоимость квартиры чуть выше 137 тыс. долл.США.

Квадратный метр в четырехкомнатных квартирах дорожал на протяжении всего октября, «прибавив» за месяц около 60 долл.США (около 3,5%) и достиг 1.775 долл. За квартиру на конец месяца просят в среднем около 160 тыс. долл.США.

Итак, у нас вырисовалась определенная картина сложившейся на вторичном рынке ситуации. Чем она характеризуется и какие напрашиваются выводы? Во-первых, налицо падение платежеспособного спроса. Наиболее чувствительны к этому оказались двухкомнатные квартиры, что вполне объяснимо. Если однокомнатная квартира – минимальное отдельное жилье, предлагаемое на рынке недвижимости, то двухкомнатная – это уже больший комфорт. И, соответственно, выше общая стоимость. Когда эта стоимость становится «неподъемной» для потенциальных покупателей двухкомнатных квартир, у них в качестве альтернативы остается возможность покупки однокомнатной квартиры, представляющей пусть менее комфортное и просторное, но отдельное жилье. В результате рынок однокомнатных квартир не так остро ощущает уменьшение спроса в случае снижения платежеспособности покупателей. Что касается многокомнатных квартир, то спрос на этом сегменте формируется, в основном, не «чистыми покупателями» (приобретающими недвижимость за собственные или заемные средства), а владельцами жилья меньших габаритов, собравшими некоторую сумму на доплату для улучшения жилищных условий. Поэтому цены на многокомнатные квартиры начинают реагировать на изменение ситуации на рынке с задержкой. А именно в момент, когда падение платежеспособности «чистых покупателей» выливается в трудности с продажей имеющейся недвижимости у участников «альтернативных» сделок (связанных с продажей имеющейся недвижимости).

Нельзя не отметить еще один интересный момент, имевший место на рынке жилья в прошедшем году. Тщательно просчитав варианты улучшения своих жилищных условий, некоторые владельцы «вторички» предпочли первичный рынок. Конечно, нужно где-то «перекантоваться» пока дом будет построен и сдан, затем отделка и ремонт новой квартиры... Но тот, кто, продав квартиру, рискнул вложить вырученные средства в жилищные облигации или долевое строительство, получил возможность практически без доплат сменить «хрущевку» на новостройку.

Во-вторых, остановка роста цен свидетельствует о стабилизации структуры рынка. Одним из факторов повышения средней цены являлось то, что с рынка «вымывались» относительно дешевые варианты. В настоящий момент, судя по всему, этот процесс приостановился. С чем это может быть связано? С одной стороны с тем, что в предложении квартир в настоящее время практически отсутствуют «бюджетные» варианты, цены выровнялись и почти не зависят от месторасположения дома. А с другой – с переориентацией спроса. Дело в том, что большинство тех, кого интересовало малокомфортное «побывавшее в употреблении» и, как правило, требующее основательного ремонта, жилье, уже приобрели недвижимость. Да к тому же «ценовые гонки» в конце концов привели к тому, что цены на первичном рынке стали привлекательнее «вторички», и многие покупатели переориентировались на этот сектор.

Надо отметить, что падение платежеспособного спроса не означает падения доходов населения. Но приостановка выдачи кредитов на приобретение жилья – один из существенных факторов, которые привели к снижению числа сделок. К тому же, не последнюю роль здесь сыграли также неуверенность людей в стабильности экономической ситуации, слухи о возможной деноминации, девальвации и прочих «напастях», что побудило часть потенциальных покупателей занять выжидательную позицию.

Сложно предсказать, кто окажется в выигрыше: выжидающий или тот, кто успел приобрести недвижимость, либо тот, кто, пользуясь «затишьем» на рынке, собирается это сделать в ближайшее время. Пожалуй, мало кто возьмется хотя бы на квартал вперед прогнозировать, в каком состоянии окажется рынок недвижимости и какие события отразятся на нем наиболее существенным образом. Но некоторые предположения осмелюсь озвучить.

Во-первых, чем дольше продлится период неопределенности на рынке, тем сильнее может оказаться колебание цен: разгоряченные постоянным подъемом продавцы получат время «остыть» и отказаться от ценника «с запасом». А вот намного ли в результате подешевеют квартиры, будет напрямую зависеть от того, насколько оперативно собственник захочет вместо имеющейся недвижимости получить деньги.

Во-вторых, значительного падения цен ожидать не стоит. Покупатели, занявшие выжидательную позицию, будут держать «руку на пульсе». И как только цена снизится до приемлемого для них уровня, можно ожидать значительную активизацию на рынке, что, в свою очередь, не исключает скачка цены вверх.

В-третьих, ситуация на столичном первичном рынке не внушает оптимизма. Сокращение предложения «первички» не даст нарушиться балансу спроса и предложения даже в случае падения спроса. Следовательно, надеяться на ощутимое падение цен на этом сегменте вряд ли стоит.

Такова в общих чертах ситуация, сложившаяся на сегодняшний день на рынке вторичной недвижимости. К сожалению, мы не можем предложить готовые рецепты как поступать и вести себя в ней. Так что строить планы, разрабатывать программу дальнейших действий, волей-неволей, но придется каждому участнику рынка самостоятельно – на свой страх и риск.

Н.Александров.

24.10.2013

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 6, за месяц 36

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 43/2013