Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Нужны кардинальные меры

Николай Павлович ПРОСТОЛУПОВ в представлениях не нуждается. Кроме того, что является директором одного из старейших агентств недвижимости «БелЦТН», председателем совета общественного объединения «Белорусская ассоциация «Недвижимость», он зарекомендовал себя тонким экспертом в вопросах, связанных с рынком недвижимости. Его оценки ситуаций на этом рынке, прогнозы развития в большинстве случаев оказываются верными и подтверждаются временем.

Николай Павлович Простолупов
В этой связи вспоминается предыдущая наша беседа, которая состоялась в начале этого года. Тогда в разговоре был затронут широкий круг вопросов, связанных с рынком недвижимости, его развитием и перспективами. Касаясь жилищной проблемы, Николай Павлович заметил, что ситуация на рынке будет обостряться, а сокращение объемов жилищного строительства может спровоцировать рост цен на недвижимость.

Естественно, с этой темы мы и начали разговор.

– Ситуация на вторичном рынке, как видим, «стабилизировалась», – отметил собеседник. – На негативном для агентств недвижимости уровне. Уже в августе количество сделок резко уменьшилось. Эта тенденция сохранилась и в последующие месяцы. Количество сделок в Минске, проведенных при участии агентств недвижимости, в сентябре-октябре уменьшилось почти вдвое по сравнению с июнем-июлем. Во многом это вызвано уровнем цен, которые за год выросли до такой степени, что для большинства граждан, в сопоставлении с их доходами, стали практически неподъемными.

Ситуация такова, что база данных выставленных на продажу квартир растет, продавцов на рынке все больше и больше, но цены при этом не снижаются. Что и заставило потенциальных покупателей занять выжидательную позицию: либо они собирают деньги, либо надеются на возможность взять кредит под разумные проценты. В результате сделок стало меньше.

Мы работаем с продавцами, стараясь убедить их в том, что продать квартиру по нынешним ценам вряд ли реально, и уговорить пойти хоть на какие-то уступки. Те, кто решается «сбросить» с заявленной цены 2, 5, 8 тысяч долларов довольно быстро находят своих покупателей. Но пока это, можно сказать, единичные случаи.

– Николай Павлович, за прошедший год цены выросли и на вторичном, и на первичном рынках. Взаимосвязана ли сложившаяся на них ситуация, и если да, то насколько? И что сможет реально повлиять на повышение доступности жилья? Возможно, банковское кредитование?..

– По первой части вопроса однозначно можно утверждать, что наблюдавшийся ранее рост цен спровоцирован ситуацией именно на первичном рынке. Которая, в свою очередь, была вызвана резким сокращением застройщиков и реализуемых ими квартир. Эта проблема остается, по крайней мере, для Минска, крайне актуальной и на сегодняшний день. По объективным причинам количество коммерческих новостроек в ближайшие год-два увеличиваться не будет. А значит, на первичном рынке останется большой дефицит предложения. Именно он диктует цену, и именно ему она обязана своим ростом. Именно дефицит на первичном рынке вынудил часть покупателей переориентироваться на вторичное жилье, что и подняло там цены на такую высоту.

Кстати, вторичный рынок у нас всегда зависел от ситуации на первичном. Умножив цены «первички» на коэффициенты местоположения, уровня отделки, наличия инфраструктуры и т.д. получаем стоимость квартиры на вторичном рынке.

Хочу заметить, что если срочно не будут приняты радикальные меры, то образовавшийся на первичном рынке дефицит будет расти и в следующем году. И маловероятно, что банковское кредитование сможет значительно повлиять на ситуацию на рынке.

Сразу замечу, что льготное кредитование нуждающихся в улучшении жилищных условий не имеет отношения ни к вторичному рынку, ни к коммерческому строительству. Это касается отдельной категории граждан, улучшающих свои жилищные условия в рамках государственных социальных программ.

Что касается остальной части населения, то посмотрите, какие ставки банки предлагают по депозитам. Неужели проценты по кредитам на строительство и приобретение жилья на общих основаниях будут ниже? Подобные предложения если кого-то и заинтересуют, то, скорее всего, в суммах, составляющих лишь небольшую часть от стоимости квартиры. Иными словами, погоду на рынке они не сделают.

– На кого же, в таком случае, приходится рассчитывать?

– Мы с нетерпением ждем результатов работы рабочей группы по проблемным вопросам строительства, возглавляемой А.Кобяковым, которая и создавалась с целью разобраться в ситуации, сложившейся в строительной отрасли, и на основе всестороннего анализа положения дел выработать соответствующие нормативные документы. И, насколько нам известно, ряд таких документов уже подготовлен. В том числе касающихся изменения подходов к ценообразованию, формирования реальных цен.

Так что если в ближайшем будущем, допустим к Новому году, будут приняты конкретные шаги, способствующие увеличению в Минске количества новостроек и удешевлению себестоимости строительства, то, безусловно, в обозримой перспективе, а если конкретнее – где-то к лету, мы увидим значительное падение цен на квартирном рынке в столице.

Если же этого не произойдет и результаты работы комиссии ощутимо не повлияют ни на ценообразование, ни на количество новостроек, то с февраля месяца ситуация на рынке будет напрямую связана с реальными доходами населения. И очень маловероятно, что доходы эти будут увеличиваться. Более того, в связи с ростом цен и связанным с этим усилением инфляционных процессов реальные доходы населения будут даже снижаться. И хотя по законам рынка цены на жилье при таком развитии ситуации должны снижаться, возлагать особые надежды на это вряд ли стоит. Дефицит предложения на первичном рынке не даст ценам упасть, в результате просто снизится доступность жилья для граждан, не имеющих права на господдержку.

– Но обратимся буквально в завтрашний день. Приближаются новогодние праздники. Можно ли в связи с ними ожидать какого-то оживления на рынке недвижимости?

– Тенденция к небольшой коррекции цен, которая сейчас наметилась, возможно, несколько усилится. Продавцы, которые всерьез намерены продать недвижимость, будут готовы и пойдут на серьезное снижение цены. К такому выводу придут многие из них. Вот тогда, возможно, и произойдет традиционно свойственное рынку предпраздничное оживление. Речь, однако, идет о незначительных колебаниях и небольшом всплеске активности.

В принципе же до Нового года радикальных изменений на рынке не ожидается. Ничего нового не привнесут и последующие затем новогодние «каникулы». Так что, на мой взгляд, такая ситуация, во всяком случае до начала февраля, сохранится.

Беседовал Н.Александров.

18.11.2013

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 3, за месяц 58

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 46/2013