Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Первичный рынок жилья: о ценах и не только

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Аналитика, комментарии » Первичный рынок жилья: о ценах и не только

Технически построить дом – несложно. И вряд ли кто-нибудь из застройщиков станет против этого возражать. Главное – в наличии покупателя, готового приобретать это жилье. Вот что волнует ведущих застройщиков куда больше. Ведь, по их мнению, в ближайшие два года цены на жилье, по крайней мере, в столице, могут вырасти до такой степени, что попросту станут недоступными для большинства белорусов.

Такое мнение высказали 13 марта на «круглом столе» члены Ассоциации застройщиков объектов жилищного строительства – руководители крупнейших коммерческих строительных организаций. Что же послужило основанием для такого неутешительного, прямо скажем, прогноза?

В принципе, как было отмечено на заседании, ситуация на рынке может зависеть от десятка разных факторов. И тот, что очевиден уже сегодня – это изменение подхода государства к финансированию жилищного строительства. В настоящее время идет разделение строящегося жилья на то, которое возводится с господдержкой и предназначено для улучшения жилищных условий состоящих на соответствующем учете граждан, и коммерческое. Что касается первого, то здесь четко обозначены стоимостные параметры: квадратный метр должен быть не дороже средней месячной зарплаты, увеличенной на 20%. Какая сейчас в стране средняя зарплата – известно. Указанной суммы хватит лишь на возведение дома, строительство же инфраструктуры финансируется государством из бюджета или из иных источников. В итоге получается, что «льготники» платят только за стены. С другой стороны – граждане, не попавшие в эту категорию, вынуждены идти на рынок коммерческого жилья. Раньше, правда, и в этом случае инфраструктура в значительной степени дотировалась государством. Поэтому и коммерческие цены, хотя и превышали социальные, тем не менее, были еще приемлемыми.

Сегодня же коммерческая цена, помимо строительства дома, должна включать еще и затраты на снос частного сектора, реконструкцию инженерных сетей, строительство улиц, дорог, детских садов, поликлиник и т.д. Все это закладывается в стоимость квадратного метра. И все это ляжет, скажем так, на плечи граждан, которые покупают квартиры на общих основаниях.

Скорее всего, это приведет к тому, что с первичного рынка исчезнут проекты эконом-класса, поскольку в сравнении с жильем повышенной комфортности разница в стоимости станет относительно небольшой. Это, в свою очередь, приведет к еще более резкому снижению доступности жилья для граждан, желающих улучшить жилищные условия за свой счет.

Правда, в настоящий момент это еще не успело отразиться на рынке и, как полагают члены Ассоциации, в ближайшее время серьезных колебаний цены вряд ли стоит опасаться. Большинство застройщиков заняты завершением проектов на выделенных ранее на прежних условиях участках. Но вот строительство на этих площадках закончится. Что потом?

Мингорисполком, как известно, отказался от заявительного принципа предоставления участков коммерческим застройщикам. Участки можно будет приобрести только на аукционах либо по конкурсу. Новый порядок предоставления земельных участков для строительства жилья, в чем застройщики не сомневаются, отразится на его стоимости. В том, что это не голословные утверждения, свидетельствуют и конкретные факты, вернее, цифры, которые приводились на «круглом столе». На недавнем аукционе за участок 0,8 га на улице Гастелло в центре Минска застройщики торговались до 42 миллиардов рублей. Еще 19,3 миллиарда, по оценочным данным, придется затратить на снос трех старых домов и расселение их жильцов (опыт свидетельствует: снос 1 гектара частного сектора обходится в 3-3,5 миллиона долларов). Итого – более 6 млн. долл. США только за площадку. Если, например, плотность застройки на этом участке составит 7,5 тыс. кв.м на гектар, то, разделив эти затраты, получим по 1 тыс. долл. США на каждый квадратный метр будущего жилья. Правда, в случае, если и у нас максимальную плотность застройки поднимут до 20 тыс. кв.м на гектар, как в Москве (там типовой проект – 25 этажей, меньше уже давно не строят), то эта сумма распределится, соответственно, на большую площадь и составит менее 400 долл. США/кв.м. И затраты застройщика на приобретение площадки частные покупатели почувствуют не так сильно. Но что строить на участке решает не застройщик – это та вводная, которая приходит вместе с аукционом. Если на этом месте запланировано строить дома в 9–10 этажей, то квартиры автоматически станут элитными, по крайней мере, в отношении цены.

А кроме всего прочего, Президент требует сворачивать стройки в Минске. Чиновниками неоднократно упоминалось о том, что строительство в черте города будет постепенно сокращаться. И к 2017 году количество возводимого за год жилья уменьшится с нынешнего миллиона до 500 тыс. кв.м. Плюс непомерная стоимость кредитов на строительство и покупку жилья. Возможно, подобные меры предпринимаются с целью каким-то образом попрепятствовать активному «стягиванию» в столицу всего населения страны?

К сожалению, мировая практика говорит об обратном. Она свидетельствует, что люди все равно будут стремиться туда, где есть возможность найти хорошо оплачиваемую работу и относительно комфортные условия проживания. Просто начнутся другие проблемы, считают специалисты. В частности, вырастет цена легальной и нелегальной аренды.

Чтобы повысить доступность жилья, считают застройщики, государство должно придумать, как выдавать кредиты на длительные сроки под низкие проценты, как это делают во всем мире. Выходом могла бы быть ипотека, но она у нас не развита. Банки на сегодня готовы предложить кредиты под 40-46% годовых, что, считают участники круглого стола, никуда не годится.

Все это с большой вероятностью может поставить в недалекой перспективе если не в тупиковое, то весьма сложное положение не только потенциальных покупателей жилья, но и сами строительные организации. Поэтому-то решение властей о сокращении объемов строительства в Минске застройщики воспринимают болезненно. Что такое объект недвижимости для государства? – задаются они вопросом. Это постоянный источник дохода, это зарплата, инфраструктура, это 50 копеек с каждого рубля в бюджет в виде прямых и косвенных налогов. В таком случае, если у людей есть деньги, есть покупательская способность, зачем вопреки законам рынка ее ограничивать, – недоумевают они. Сначала всю строительную отрасль «зарядили» на 10 млн. квадратных метров жилья в год, модернизировали заводы, нарастили мощности по производству цемента и стройматериалов… И все это сейчас будет работать, в лучшем случае, с половинной загрузкой? Зачем тогда было вкладывать такие средства?

Да, правила игры меняются слишком резко. И как быть дальше – каждой девелоперской организации придется решать самостоятельно. Конечно, издержек, снижения объемов не избежать. Но строители уверены, что всегда смогут заработать на хлеб – будь то в России или еще где-нибудь. Кстати, россиян, в частности, заинтересовал наш опыт строительства энергоэффективного жилья, есть предложение по сотрудничеству. Дело в том, что наши соседи начали с разработки нормативных актов по стимулированию, в том числе и материальному, энергоэффективного строительства. Теперь они переходят от теории к практике. У нас же все уже опробовано, скажем так, на деле, есть четкое представление «что к чему». Естественно, наши застройщики не собираются держать в секрете этот опыт.

Переключаться на города-спутники коммерческие застройщики пока не спешат – не видят перспектив. По их, да и вообще по общему мнению, заставить минчан переехать в город-спутник могут только созданные вначале рабочие места. Причем – достойные. Ведь в чем отличие города-спутника от спального района? Из спального района люди ездят утром в центр города на работу, а вечером возвращаются назад – спать. В «спутнике», и это мировая практика, большинство населения никуда не ездит, потому что там живет и работает. Поэтому прежде чем строить для минчан жилье в Заславле или Фаниполе необходимо создать там предприятия с хорошей оплатой труда, где понадобится рабочая сила. Строить просто спальный район в 50-ти километрах от мегаполиса, а затем прокладывать туда железную дорогу и автотрассу, чтобы утром все мчались в одну сторону, а вечером – в другую, – в этом, считают участники круглого стола, вообще нет никакого смысла. Кстати, создание качественной инфраструктуры, строительство инженерных сетей и другие затраты, по оценкам участников дискуссии, выльется в городах спутниках в цену порядка 2,5 тыс. долл.США/кв.м. Специалисты заметили, что дешевле построить микрорайон в поле, «с нуля», чем модернизировать существующие поселения.

Однако вернемся к тому, о чем уже было сказано выше. В частности, к предположению о том, что с повышением цены с первичного рынка может «уйти» жилье «эконом-класса», в связи с чем возник вопрос о «классификации» вообще. И вот какое мнение по этому поводу было высказано. Специалисты считают, что любая классификация – результат огрубления действительных граней между видами, поскольку они относительны. Как бы мы не пытались распределить все объекты по классам, среди них все равно будут присутствовать те, которые будут находиться на «границе». Ведь наполнить техническими новациями дома, относящиеся к классам, допустим, «престиж» и «люкс» вовсе не проблема. К тому же классификация – это не мертвый, закостеневший инструмент. С развитием рынка неизбежно происходит ее уточнение и изменение. Пройдет время. И на рынок новостроек могут прийти совсем другие потребители. Они то, как впрочем, и теперь, и расставят все по своим местам. А изменение в покупательском спросе не оставит без изменений и классификацию.

…И все же, несмотря ни на что, застройщики считают, что безвыходных положений не бывает и всякая проблема имеет свое решение. В частности, надеются, что система приобретения земельных участков на аукционе через 2-3 года поставит всех в равные условия. А потому и уходить из Минска пока не намерены.

Н.Александров.

31.03.2014

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 8, за месяц 60

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 12/2014