Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Ситуация сложная, но не критичная

Рынок, в том числе и рынок недвижимости, организм очень сложный и в то же время, тонкий, чутко реагирующий на самые различные факторы экономического, финансового, а также эмоционального, если хотите, характера.

Так, настоящий ажиотаж на рынке отмечался с осени 2012 по ноябрь прошлого года. Он был вызван начавшимся в тот период ростом цен как на коммерческую, так и на жилую недвижимость. Количество сделок заметно возросло. Затем наступило затишье.

Долго ли это «затишье» продлится? Можно ли спрогнозировать ситуацию на рынке хотя бы на ближайшую перспективу? И какие факторы могут на нее повлиять? С этими и рядом других вопросов относительно вторичного рынка жилой недвижимости мы обратились к одному из опытных экспертов (на рынке более 20 лет) – заместителю директора АН «Центростиль» Анатолию Николаевичу Звездину.

– Возможно, мой ответ покажется вам несколько неожиданным, но за последние несколько лет сложилось положение, которое весьма усложнило и затруднило прогнозирование ситуации на рынке, как на ближайшую, так и на более отдаленную перспективу. Основная причина – нестабильная ситуация в экономике. К примеру, одной из причин ажиотажа, о котором упоминалось выше, было то, что на первичный и вторичный рынки пришли люди, выбывшие, иначе не скажешь, из категории нуждающихся и претендентов на льготный кредит. Ужесточение требований к получателям господдержки заставило часть из них попытаться решить свой квартирный вопрос без помощи государства. По сути, многие из стоявших на очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий имели на это средства. Но считали, что раз есть возможность получить поддержку – почему бы ею не воспользоваться?

Когда стало ясно, что ждать помощи государства больше нечего и придется рассчитывать только на свои силы, они активно занялись улучшением жилищных условий в меру своих возможностей. Кто-то решил, что его устроит квартира меньшей площади. Кто-то выставил на продажу недвижимость, которую предполагал оставить «на черный день». Словом, все эти люди, оказавшиеся, в принципе, в состоянии профинансировать улучшение своих жилищных условий, выступили в роли покупателей на жилищном рынке.

Убедившись в том, что в ближайшее время падения цен не предвидится, пришли на рынок в роли покупателей и те, кто формировал так называемый отложенный спрос. Т.е. люди, имеющие достаточно средств для приобретения жилья, но ранее занимавшие выжидательную позицию: «А вдруг квартиры подешевеют?» Кроме того, на тот момент установился относительно стабильный обменный курс.

Но это анализ по факту.

А вот причины наблюдавшегося в конце лета текущего года всплеска покупательской активности и последующего спада объяснить трудно, даже по факту. Разве что некой эмоциональной составляющей.

А теперь вернусь к тому, с чего начал – прогнозированию. Можно отслеживать динамику цен, динамику спроса, но точно предсказать дальнейшее развитие событий вряд ли получится. Потому что именно непредсказуемость и нестабильность характеризуют сложившуюся на вторичном рынке ситуацию. Что, в свою очередь, является результатом нестабильности в экономике, во-первых, и, во-вторых, очень высокими процентными ставками по кредитам.

– Значит, доступное кредитование могло бы стать стимулом активизации ситуации на вторичном рынке?

– Действительно, доступное кредитование могло бы повлиять на повышение покупательской способности. Но к этому вопросу нужно подходить очень осторожно. Что я имею в виду? Все помнят, с чего начинался мировой финансовый кризис в 2008 году? Правильно, с ипотечного кризиса в США. Кризис случился в стране с самой мощной экономикой в мире, с очень развитым рынком недвижимости. В стране, где достаточное количество финансовых инструментов для приобретения недвижимости и достаточное количество предложений для такого спроса. Другое дело у нас: вряд ли количество предложений на рынке способно сегодня удовлетворить весь спрос, в том числе отложенный, без резкого повышения цен на жилую недвижимость. Это с одной стороны, а с другой, очень часто наши граждане рассматривают покупку недвижимости как инвестиции, при том, что инструментов доступных простым гражданам для сохранения и приумножения капитала в нашей стране не так много. Поэтому к стимулированию активности на рынке я рекомендовал бы подходить очень сдержанно и взвешенно. Нельзя разогревать внутренний рынок при отсутствии достаточного количества предложений, так как это может привести к созданию «ценового пузыря». Кстати, что мы уже наблюдали несколько лет назад, когда в течение полугода цены выросли в полтора раза, потом их рост остановился, и пошла коррекция вниз.

На мой взгляд, идеальная ситуация для работы рынка недвижимости – стабильность, возможно, с тенденцией цен к небольшому росту (5-10 процентов годовых).

– Анатолий Николаевич, в последние дни вновь активно обсуждается вопрос жилищного лизинга. Сможет ли он оказать влияние на рынок?

– Не думаю, что в ближайшее время лизинг сможет оказать хоть какое-либо влияние на рынок недвижимости. Для того, чтобы это произошло, должна быть наработана определенная практика. И пока ее нет – и говорить не о чем. К тому же в этом вопросе еще не все до конца ясно ни для лизинговых компаний, ни для потенциальных покупателей. Впрочем, если условия по лизингу будут более привлекательными по сравнению с чистым кредитованием, то он может рассчитывать на дальнейшее развитие.

– Сейчас на слуху предполагаемое увеличение НДС на два процента со следующего года. Каково Ваше мнение по этому поводу?

– Эти дополнительные проценты в ситуации невысокой рентабельности довольно остро прочувствуют на себе многие. С каким знаком – можно не объяснять.

Остановлюсь на том, как это может отразиться на деятельности риэлтерских организаций. Как известно, работают они по фиксированным тарифам, привязанным к базовой величине. Размер этой базовой величины пересматривается не часто, при этом имеет место инфляция, а значит и рост цен. В результате складывается ситуация, когда расходы организаций в связи с ростом цен постоянно увеличиваются, но работать-то они вынуждены по фиксированным тарифам, что ведет к постоянному снижению рентабельности организаций.

Существует еще один аспект. Тарифы разработаны для стандартных ситуаций и типовых риэлтерских услуг. Что временами приводит к парадоксальным ситуациям. К примеру, при подготовке сделок по аренде «больших и сложных» объектов, возникает необходимость больших трудозатрат, больших объемов рекламы, а значит и расходов риэлтерских организаций. Но, поскольку мы имеем право работать только по утвержденным тарифам, то таким образом достаточно большое количество потребителей лишаются возможности получить качественную риэлтерскую услугу, даже учитывая их готовность оплачивать услуги по более высоким ставкам. Кроме того, возможность согласования цены по договоренности позволило бы увеличить отчисления в бюджет.

– Получается, куда ни кинь – всюду клин?

– Нет, вопрос ни в коем случае так не ставится. А внимание на проблемах я заостряю вовсе не для того, чтобы утверждать, будто рынок жилья так уж безнадежен, а чтобы активнее искать пути их решения. Естественно, для пользы дела.

В целом же, по моему мнению, покупательная способность на столичном вторичном рынке довольно высокая. При этом не отмечается и явных покупательских предпочтений. Сделки совершаются как с жильем среднего сегмента, так и с дорогими квартирами, и с теми, что подешевле. Главное, чтобы объект был интересен покупателю и выставлен по реальной рыночной стоимости.

Так что вторичный рынок жилья не останется без покупателей, будет жить и работать.

Беседовал Н.Александров.

15.09.2014

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 5, за месяц 35

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 36/2014