Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

На рынке недвижимости – без перемен

Итак, две трети текущего года позади. Время, когда уже можно подводить определенные предварительные итоги. Какая ситуация сложилась на столичном рынке недвижимости? Какие тенденции обрели уже четкие, скажем так, очертания? Какие только намечаются? Как развиваются взаимоотношения участников рынка?..

Ответы на эти и другие вопросы, которые касаются текущего состояния и перспектив развития всех сегментов рынка недвижимости г.Минска, содержатся в обзоре, который подготовил отдел консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица».

Предлагаем его вашему вниманию. А начнем с анализа ситуации на рынке жилой недвижимости.

Средняя стоимость на первичном рынке жилья г. Минска по итогам августа 2014 г. составила 1 670 USD/кв.м. По сравнению с июлем средняя цена осталась практически без изменений.

Покупательская активность на рынке продолжает оставаться стабильной. Но если в прошлом году, в ситуации наличия относительно доступных кредитных ресурсов, для покупателей наравне с ценой были важны такие критерии выбора, как качество (просторные планировки, стеклопакеты, импортные лифты и т.п.) и местоположение новостройки, то сейчас основным критерием является стоимость с большим отрывом от прочих. Понимая это, в последнее время застройщики все чаще корректируют свои проекты с целью уменьшения общей площади квартир. Это делается с целью снижения конечной стоимости сделки при сохранении текущего уровня цен квадратного метра.

На вторичном рынке жилья г. Минска на протяжении последних шести месяцев средняя цена квартир стандартных потребительских качеств сохраняется на уровне 1 540 – 1 550 USD/кв.м. В сегменте «элитных» квартир говорить о какой-то средней цене не приходиться – диапазон цен на такие квартиры очень широк, т.к. каждая из них по-своему уникальна.

«Ценовое плато» на рынке объясняется тем, что в настоящее время цены опустились до приемлемого для покупателей уровня, и даже наблюдающееся в последнее время увеличение объема предложения не в состоянии их скорректировать в сторону дальнейшего снижения. Для дальнейшего сохранения текущей ситуации важно, чтобы продавцы и покупатели «слышали» друг друга при рыночном общении. Кроме того, как показывает практика, необоснованно высокая стоимость квартиры значительно увеличивает срок ее продажи и уменьшает количество обращений потенциальных покупателей. С другой стороны, промедление и изначально завышенные требования со стороны покупателей к найденной подходящей квартире в большинстве своем приводят к тому, что жилье находит себе другого собственника.

В плане покупательской активности август лишь немногим уступил июлю, который стал одним из самых активных месяцев 2014 г. В прошлом году пик покупательской активности пришелся также на июль-август, но в 2013 г. в распоряжении у покупателей были относительно доступные кредитные ресурсы. Сегодняшний всплеск можно объяснить желанием покупателей как можно быстрее и выгоднее решить свой жилищный вопрос перед наступлением нового учебного сезона и началом осени.

Стабильность цен на вторичном рынке жилья и широкий выбор квартир располагают к совершению так называемых «цепочных» сделок, когда перед покупкой новой квартиры необходимо продать старую. При этом термины «старая» и «новая» квартиры можно понимать буквально, т.к. тенденция последнего времени такова, что все больше покупателей взамен имеющейся квартиры «вторичного» жилого фонда хотят купить квартиру в новостройке.

На рынке аренды жилья г. Минска по итогам августа ожидаемого сезонного всплеска покупательской активности вследствие приближения начала очередного учебного сезона не произошло. Да, безусловно, рынок аренды жилья начал оживать, начиная еще с июня, но ожидаемого собственниками квартир ажиотажа со стороны арендаторов нет.

Офисная недвижимость

В августе 2014 г. для приобретения путем участия в долевом строительстве предлагались офисные помещения в 26 бизнес-центрах классов «В» (15 объектов) и «С» (11 объектов). Диапазон цен предложения для класса «В» составил от 1 700 USD/кв.м до 3 000 USD/кв.м с НДС при средней цене на уровне 2 270 USD/кв.м с НДС, для класса «С» - от 1 500 USD/кв.м до 2 500 USD/кв.м с НДС при средней цене 1 820 USD/кв.м с НДС. Средняя стоимость долевого строительства по рынку составила 2 080 USD/кв.м с НДС. По сравнению с июлем существенных изменений цен не произошло. Ценообразование на рынке долевого строительства современной офисной недвижимости зависит от класса качества объекта и его позиционирования на рынке.

В настоящее время на рынке долевого строительства современной офисной недвижимости г. Минска отмечается баланс уровня цен, небольшие колебания обусловлены появлением новых объектов и сдачей в эксплуатацию строящихся. При этом по мере сдачи в эксплуатацию объектов, количество строящихся сокращается. Все больше застройщиков предпочитают строить офисные объекты для последующей сдачи в аренду. Так, если за 2013 г. на рынок долевого строительства вышло 13 объектов, то за 8 месяцев текущего года всего лишь 2.

Говоря о ценах предложения современных офисных помещений в бизнес-центрах на вторичном рынке, следует иметь в виду, что их уровень и величина колебания от месяца к месяцу во многом зависят от структуры предложения. Так, средняя августовская цена рыночного предложения сформировалась на уровне 2 530 USD/кв.м с НДС. Судить об актуальных тенденциях рынка на основе текущих данных с достаточной достоверностью нельзя. Но динамический анализ рынка современной офисной недвижимости за период с начала 2014 г. свидетельствует как минимум о прекращении роста цен и значительно снизившейся покупательской активности. Все это подталкивает продавцов находить индивидуальный подход к каждому потенциальному покупателю и объективнее подходить к определению стоимости офисных помещений. Ведь чем объективнее установлена цена предложения на офисное помещение, тем больше покупателей заинтересует объект, и тем быстрее он поменяет собственника.

Кроме того, собственники постепенно начинают понимать тот факт, что изначально завышенная цена офисного помещения уменьшает количество обращений потенциальных покупателей. При этом, наоборот, при объективно определенной стоимости, сделка купли-продажи не заставляет себя долго ждать.

Разброс цен предложения на офисные помещения, расположенные вне бизнес-центров (встроенные в жилые, торговые и административные здания, а также отдельно стоящие офисные объекты), достаточно велик – от 1 500 USD/кв.м с НДС до 3 800 USD/кв.м с НДС, а в некоторых случаях и выше, что обуславливается как местоположением предлагаемого на продажу помещения, так и годом его постройки, состоянием (наличие ремонта, функциональная составляющая) и площадью.

Как правило, минимальные цены характерны для Заводского района и для помещений большой площади, а пиковые значения цен приходятся на помещения малого и среднего метража, а также расположенные в районе проспекта Независимости.

Цены на подвальные и цокольные помещения без отделки начинаются от 1 200 USD/кв.м с НДС. Кроме того на рынке имеется предложение офисных помещений, расположенных в бывших производственных зданиях. Уровень цен на такие помещения может начинаться от 850 USD/кв.м с НДС.

Августовская средняя ставка аренды предлагаемых на рынке современных офисных помещений сформировалась на уровне 24,4 EUR/кв.м с НДС. По отношению к июлю текущего года колебание среднего уровня ставок аренды, рассчитанного по предложению на рынке в августе, имеет отрицательную динамику –2%, что во многом обусловлено структурой предлагаемых на рынке офисных помещений.

Динамический анализ рынка свидетельствует как минимум о прекращении роста ставок. Вместе с усиливающейся в 2014 г. тенденцией к снижению стоимости сделки по факту ее совершения и снижением покупательской активности на рынке вследствие ожидания выхода большого объема офисных площадей до конца текущего года, все это подталкивает арендодателей в целях недопущения простоя помещений находить индивидуальный подход к каждому потенциальному покупателю. А в некоторых случаях для удержания арендаторов приходится предлагать определенные бонусы, как, например, арендные каникулы, удобный для арендатора график платежей и т.п.

Торговая недвижимость

На вторичном рынке торговой недвижимости г. Минска в августе 2014 г. средняя цена предложения помещений, расположенных в торговых центрах, сформировалась на уровне 3 320 USD/кв.м с НДС. Колебание средней цены по сравнению с июнем составило –2% или –60 USD/кв.м. Как правило, по факту заключения сделки предполагается некоторое снижение цены.

Говоря о ценовых колебаниях, необходимо иметь в виду, что, во-первых, ценообразование на рынке торговой недвижимости всегда было наиболее динамичным, а во-вторых, средняя цена предложения во многом зависит от качества и месторасположения торговых помещений, предлагающихся в определенный период времени на рынке.

Покупательская активность на вторичном рынке современных торговых помещений находится на среднем уровне. Первенство спроса за помещениями площадью до 50 кв. м

Рассматривая августовское предложение торговых помещений, расположенных вне торговых центров (как встроенных в объекты жилого и административного фонда, так и располагающихся обособленно), необходимо отметить значительную разницу в ценах – от 1 000 до 4 000 USD/кв.м с НДС. Как и в случае с любым другим объектом купли-продажи для торговых помещений на вторичном рынке большое значение имеет их состояние. Но решающим фактором, напрямую влияющим на ценообразование, и, как следствие, определяющим прибыльность торгового объекта, является его месторасположение в зоне пешеходных потоков.

Как показывает практика, если рассматривать только качественные торговые помещения вне торговых центров (расположенные на достаточно оживленных улицах, не требующие дорогостоящего ремонта и т.п.), предназначенные для реализации непродовольственной группы товаров, то будущему покупателю необходимо рассчитывать, что их средняя стоимость будет начинаться от 2 500 USD за кв. м с НДС.

Основными факторами, влияющими на величину арендной ставки торговых помещений в торговых центрах, выступают территориальное расположение торгового центра, в котором расположено торговое помещение, и обусловленный этим фактором уровень его посещаемости, а также расположение арендуемого помещения в составе объекта недвижимости и группа товаров, которую предлагает претендующий на торговое помещение оператор.

Средняя ставка аренды на торговые помещения современного формата, рассчитанная по предложению на рынке, по итогам августа 2014 г. сформировалась на уровне 32,3 EUR/кв.м с НДС, что соответствует уровню марта текущего года. Как правило, по факту заключения сделки стоимость корректируется в сторону снижения.

Общую покупательскую активность августа, после наблюдавшегося в июле всплеска, снова можно охарактеризовать как небольшую.

Отдел консалтинга и аналитики группы компаний «ТВОЯ СТОЛИЦА».

22.09.2014

просмотров: сегодня 2, за последние 7 дней 10, за месяц 44

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 37/2014