Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Обзор столичного рынка жилой недвижимости

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Аналитика, комментарии » Обзор столичного рынка жилой недвижимости

Отдел консалтинга и аналитики группы компаний «ТВОЯ СТОЛИЦА» подготовил отчет о ситуации на рынке недвижимости г.Минска по итогам сентября. В целом наблюдаемую с начала года картину можно охарактеризовать одним словом – стабильность. Более подробную информацию вы можете почерпнуть из предлагаемого обзора.

Наблюдаемая в настоящее время ценовая ситуация на первичном и вторичном рынках жилья г. Минска во многом схожа. Текущий 2014 г. для обоих сегментов характеризуется периодом становления цен в течение первого квартала, когда рынок пытался справиться с остаточным от ушедшего 2013 г. «волнением», и периодом «ценового плато», начиная со второго квартала, когда цены остановились на определенной рынком отметке и в последующем лишь незначительно балансируют вокруг нее.

Рассматривая динамику ценообразования первичного рынка жилья в целом, следует отметить, что в течение 2014 г. «балансирующей» отметкой для него является 1 670 USD/кв.м. Особой стабильностью цен отличается период с июня по сентябрь, когда ценовые колебания составляли до 5 USD/кв.м. При этом по сравнению с началом года до сих пор наблюдается небольшая положительная динамика изменения средней цены – +35 USD/кв.м или порядка 2%. В значительной степени это связано с ростом степени готовности предлагаемых объектов и сокращением проектов, находящихся в начальных стадиях строительства.

Если для вторичного рынка жилья «индикатором» цен является сегмент квартир стандартных потребительских качеств, то для рынка новостроек в роли индикатора выступает совокупность объектов класса «Стандарт», как самого многочисленного и востребованного покупателями. По сравнению с августом средняя цена новостроек данного класса в сентябре осталась неизменной – на уровне 1 580 USD/кв.м. В частности, средняя стоимость однокомнатных квартир составила 1 680 USD/кв.м, двухкомнатных – 1 580, и трехкомнатных – 1 540 USD/кв.м.

Покупательская активность на рынке новостроек продолжает оставаться стабильной, несмотря на отсутствие уже достаточно продолжительное время доступных кредитных ресурсов. В последнее время за покупкой на первичный рынок приходит все больше покупателей со вторичного рынка.

Если в прошлом году для покупателей наравне с ценой важное значение имели такие параметры, как качество (просторные планировки, стеклопакеты, импортные лифты и т.п.) и местоположение новостройки, то сейчас основным критерием, с большим отрывом от прочих, является стоимость. Понимая это, в последнее время застройщики все чаще корректируют свои проекты по жилой недвижимости с целью уменьшения общей площади квартир. Это делается с целью снижения конечной стоимости сделки при сохранении текущего уровня цен в расчете на квадратный метр площади.

Вторичный рынок жилья

Несколько последних месяцев на вторичном рынке жилья г. Минска наблюдается увеличение количества квартир в «цепочных» сделках. Еще год назад среднее количество квартир в цепочке составляло 2-3, сейчас можно говорить о 4-5 и более. Основная причина такого явления – отсутствие доступных кредитных ресурсов на приобретение жилья и невысокая покупательская способность населения, что привело к сокращению количества «чистых покупателей». Сегодня на долю альтернативных сделок приходится порядка 70%.

Тенденцией этой осени можно назвать возвращение на рынок прямых классических обменов. Обмен как вид сделки с недвижимостью был распространен во времена неприватизированных квартир, а сейчас его возвращение обусловлено необходимостью. Обмены привлекательны тем, что позволяют для решения жилищного вопроса избежать привлечения больших финансовых ресурсов. Если еще недавно найти вариант обмена, который бы устроил обе стороны, было практически нереально, то сейчас владельцы недвижимости достаточно легко соглашаются на предлагаемые им варианты.

На рынке жилья присутствует еще один тренд – увеличилось количество желающих приобрести квартиру в новостройке взамен имеющейся квартиры «вторичного» жилого фонда.

Средняя цена сделки в квартирах стандартных потребительских качеств на протяжении 2014 г. стабильна и сохраняется на уровне 1 540 – 1 560 USD/кв.м. В сентябре замечена активизация покупателей. До этого самыми активными месяцами 2014 года можно было назвать март, июль и август. И если мартовское оживление можно объяснить сезонностью, то на летнее оказало влияние желание некоторых родителей приобрести квартиры для детей-студентов перед началом учебного сезона. Ведь если брать средние стоимости аренды квартир в Минске, то за год набегает довольно приличная сумма, не говоря уже про все 5 лет обучения. Кроме того, приобретение квартиры расценивается и как выгодное вложение средств. В прошлом году пик покупательской активности также приходился на июль-сентябрь.

Средняя стоимость сделки, зафиксированная по итогам сентября – 1 560 USD/кв.м, в частности, средняя цена однокомнатных квартир составила 1 720 USD/кв.м, двухкомнатных – 1 540 и трехкомнатных – 1 360 USD/кв.м. Если говорить о разнице между ценой предложения и ценой сделки с квартирами стандартных потребительских качеств, то в начале года разбежка составляла порядка 1 320 USD, а в сентябре – уже 2 500 USD. Это объясняется тем, что продавцы квартир, в начале года установившие высокую стоимость и не желавшие идти навстречу покупателю, сегодня для решения квартирного вопроса вынуждены уступать гораздо больше.

А вот средняя цена проданных в сентябре квартир с ремонтом и мебелью снизилась на 2% или на 40 USD/кв.м по сравнению с началом года. Наибольшее снижение отмечено на трёхкомнатные квартиры – 8% или 130 USD/кв.м до уровня 1 600 USD/кв.м, при этом средние стоимости одно и двухкомнатных квартир остались практически без изменений – 1 870 USD/кв.м и 1 790 USD/кв.м соответственно. Говорить о начавшемся снижении цен на квартиры с ремонтом и мебелью нельзя, так как средняя цена на них во многом зависит от структуры предложения на рынке в определенный период времени. Ведь не секрет, что каждый оценивает по-своему качество ремонта и обстановку в квартире.

В сегменте «элитных» квартир говорить о какой-то средней цене не приходиться, т.к. каждая из них по-своему уникальна, и диапазон цен на такие квартиры очень широк. Но в любом случае, покупателям следует ориентироваться на стоимость, начинающуюся от 2 000 USD/кв.м.

Аренда жилья

На рынке аренды жилья г. Минска ожидаемого сезонного всплеска покупательской активности вследствие приближения начала очередного учебного сезона по итогам сентября не произошло. Да, безусловно, рынок аренды жилья начал оживать еще с июня, но ожидаемого собственниками квартир ажиотажа со стороны арендаторов нет.

Актуальные стоимости аренды квартир без учета коммунальных платежей, сдающихся без мебели и всего лишь в удовлетворительном состоянии, составляют порядка 320 USD/мес. для однокомнатных, 400 – для двухкомнатных и 450 USD/мес. – для трехкомнатных.

Если же говорить о квартирах, имеющих в своем составе базовый набор мебели (кухня, стол, стулья, диван/кровать, шкаф-купе), бытовую технику (холодильник, телевизор, микроволновая печь, стиральная машина-автомат) и аккуратный ремонт (полы линолеум или ламинат, обои без существенных дефектов, отделка стен ванной комнаты и санузла кафелем), то будущим арендаторам следует рассчитывать на несколько большую стоимость, в среднем однокомнатные – 350 USD/мес., двухкомнатные – 430 USD/мес., трехкомнатные – 490 USD/мес.

Рассматривая ценообразование в динамике, стоит отметить, что стоимости аренды в сентябре снизилась в среднем на 8%. Больше всего потеряли в цене двухкомнатные квартиры – порядка 11%, в то время как однокомнатные и трёхкомнатные снизились в цене в среднем на 5% и 7% соответственно. Говорить о дальнейшем снижении стоимости аренды рано, но вполне ожидаемо, что к концу года цены вернутся к отметке 300 USD/мес. за однокомнатную квартиру. При этом благодаря росту коммунальных платежей, в частности, из-за начавшегося отопительного сезона, затраты арендаторов на съем жилья вряд ли существенно уменьшатся.

Отдел консалтинга и аналитики группы компаний «ТВОЯ СТОЛИЦА».

23.10.2014

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 7, за месяц 43

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 42/2014