Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Рынок недвижимости: реалии, проблемы, перспективы (часть 2)

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Аналитика, комментарии » Рынок недвижимости: реалии, проблемы, перспективы (часть 2)

Предлагаем вниманию наших читателей продолжение интервью, которое дал «НБ» председатель совета общественного объединения «Белорусская ассоциация «Недвижимость» (БелАН), директор агентства недвижимости «БелЦТН» Николай Павлович ПРОСТОЛУПОВ.

Если в первой части беседы (см. «НБ» №3-2015) разговор касался, в основном, непростой экономической ситуации, которая сложилась в нашей стране, и возможных ее последствиях для рынка недвижимости, то сейчас речь пойдет о конкретных шагах, предпринимаемых БелАН, по решению проблем, существующих на рынке недвижимости.

– Честно говоря, мы постоянно в работе над решением текущих вопросов, поисках выхода из возникающих, порой сложных, ситуаций.

К примеру, последние два года БелАН предпринимает достаточно активные действия, направленные на решение, пожалуй, главной проблемы для белорусского риэлтерского бизнеса – снижение достаточно серьезной налоговой нагрузки. В частности, пытаемся добиться от соответствующих инстанций предоставления агентствам недвижимости возможности использовать упрощенную систему налогообложения. Этот вопрос и по сей день остается для нас одним из приоритетных, и я надеюсь, что рано или поздно наши усилия все же принесут ожидаемые результаты.

Кроме этого, ассоциация озабочена и пытается как-то скорректировать, скажем так, тарифную систему под изменяющиеся условия работы. Дело в том, что существующая система оплаты риэлтерских услуг не позволяет агентствам недвижимости оперативно реагировать на меняющуюся экономическую ситуацию и изменение условий работы.

– В принципе, во всем этом проявляется забота о защите интересов профессиональных участников рынка…

– Да. И в этом мы видим основной смысл деятельности БелАН.

В определенной степени это находит свое проявление, к примеру, в борьбе, которую ассоциация ведет с т. н. «левыми сделками». Активной она была и в прошлом году. Ведь ни для кого не секрет, что существуют люди, и количество их достаточно большое, которые оказывают риэлтерские услуги, не являясь сотрудниками агентств недвижимости, а потому работают незаконно. Мало того, что эти «посредники» не платят налоги, перетягивают на себя значительную долю вторичного рынка жилья, они не могут гарантировать потребителю правовую защиту.

Являясь общественной организацией, БелАН не имеет возможностей бороться с этими маклерами напрямую. Влиять на ситуацию мы можем только косвенным образом, обращаясь в соответствующие инстанции, привлекая их внимание к данному вопросу, приводя в качестве примеров конкретные случаи. Кстати, зная специфику рынка и методы работы на нем, используя существующие базы данных, вычислить людей, которые незаконно занимаются риэлтерской деятельностью, в принципе, не так уж и сложно. Но это, повторяю, уже работа соответствующих госорганов. Нам же одним из основных способов борьбы с «серыми» риэлтерами видится изменение тарифной и налоговой системы. Когда работать официально будет выгоднее, чем «левачить», незаконные посредники исчезнут сами по себе.

Нельзя игнорировать и то, что некоторые риэлтерские организации с целью увеличения доходов рекламируют объекты недвижимости, на которые у них не заключены договоры. Оно и понятно: чем больше объектов агентством выставлено на продажу, тем комфортнее оно себя чувствует, тем эффективнее его работа. Однако все должно делаться в рамках, определенных законом.

Вопрос не новый, он неоднократно поднимался и поднимается. И не только потому, что подобные действия являются нарушением требований совместного Постановления министерств торговли, юстиции и информации №19/25/5 от 30.03.2007 г., где четко прописано, что агентства недвижимости имеют право рекламировать только те объекты, по которым имеется действующий договор на оказание риэлтерских услуг. И если печатные издания, в частности, ваша газета, контролируют соблюдение этих требований, то в интернете этим правилом часто пренебрегают. Что показал и мониторинг, проведенный БелАН, по итогам которого наиболее злостным нарушителям были направлены предупредительные письма. Кстати, технические возможности контролирующих органов позволяют при желании достаточно быстро навести порядок и по этому пункту.

Лично мне за игнорированием установленных правил видится пренебрежительное и безответственное отношение как к потребителю, так и рынку недвижимости в целом, к партнерским отношениям с коллегами по бизнесу.

– Николай Павлович, а не являются ли проблемными вопросы, связанные с оплатой риэлтерских услуг? Ведь высказывания по этому поводу не всегда однозначны, и создается впечатление, что единого мнения участников рынка здесь пока нет.

– В сущности, эти вопросы не являются проблемными. На нашем рынке, слава Богу, сложилась ситуация, когда обе стороны сделки – и продавец, и покупатель участвуют в оплате услуг риэлтерской организации. И то, что затраты несут обе стороны, свидетельствует о том, что рынок наш сейчас достаточно равновесный и такое положение соответствует мировой практике.

Да, было время, когда оплата услуг целиком ложилась на плечи покупателя. Но это был период становления рынка недвижимости. Здесь, на мой взгляд, уместно вспомнить, что любой рынок формируется вокруг выставленного на продажу товара. Поэтому зарождающийся рынок – это в первую очередь рынок продавца. Поскольку на начальном этапе рынок жилья испытывал дефицит товара, он был вынужден подстраиваться под продавца. Нынче ситуация иная. В нормативно-правовой базе четко указано на то, что риэлтерские услуги возмездны. И сегодня, как я уже говорил, в оплате участвуют обе стороны сделки. Продавец оплачивает свою часть в соответствии с законодательством за комплексную услугу, а покупатель – конкретные риэлтерские услуги в соответствии с действующими тарифами. Таким образом, покупатель обязан оплатить фактически оказанные услуги, начиная от осмотра объекта недвижимости до помощи в регистрации прав собственности на приобретенное недвижимое имущество. А между этим целый комплекс работ, проводимых агентством недвижимости. Таково одно из базовых правил на сложившемся рынке.

И все бы хорошо, если бы покупатель действовал по принципу «пришел, посмотрел, купил». Однако подобные случаи разве что редкое исключение. На деле же получается так, что в среднем четверо из пяти покупателей, осмотрев квартиру, ей не заинтересуются и пойдут дальше. Услуга по осмотру объекта недвижимости оказывается для них бесплатной, поскольку никакого договора с агентством недвижимости они на данный момент не имеют. Естественно, агентство недвижимости несет затраты. Между тем, до принятия решения человек в среднем смотрит 5–6 вариантов, и вполне логично, что именно деньги с покупателя должны компенсировать «пустые» показы. А вообще, если говорить о КПД в работе риэлтерской организации, то при работе с покупателем он оказывается очень низким. Достаточно сопоставить по итогам месяца количество проведенных сотрудниками показов и совершенных сделок, чтобы воочию убедиться, какие затраты несет агентство недвижимости. Которое, кстати, тратит времени на работу с покупателями не меньше, чем с продавцами.

Что касается тарифа на комплексную риэлтерскую услугу продавцам недвижимости, то с социальной точки зрения мне более справедливой видится плоская шкала. Ведь как-то нелогично выглядит ситуация, когда продавец дешевого жилья платит из расчета 3 процента от суммы сделки, а дорогущей элитной квартиры – лишь один процент.

Да, многие считают услуги агентств недвижимости недешевыми. Но ведь высока и их ответственность перед клиентом, а в сравнении с суммой сделки риэлтерские услуги стоят не так уж дорого. Например, тариф страховых компаний по страхованию финансовых операций (а сделка купли-продажи является одной из них) составляет 10-17% от суммы.

Что могут гарантировать агентства недвижимости клиентам? Посудите сами: ежегодно в республике регистрируется около 20 тысяч сделок с недвижимостью. И только пару десятков из них впоследствии признаются недействительными. Это общая статистика, а не только по сделкам с участием агентств недвижимости. Лично я могу припомнить только один случай (трехлетней, если не ошибаюсь, давности), когда было установлено судом, что риэлтерская организация некачественно выполнило свою работу, что привело к признанию сделки купли-продажи недействительной.

– Николай Павлович, судя по сегодняшнему разговору, Вы не считаете нынешнюю ситуацию на рынке недвижимости критичной…

– Сложной – да. Но не критичной. И вообще, я полностью разделяю мнение о том, что безвыходных положений не бывает. Конечно, не исключены определенные, скажем так, издержки в отдельных сегментах, но не в таких масштабах, которые могли бы существенно повлиять на рынок в целом.

Мы не раз встречались с трудностями, и всегда находили из них выход. Потому что, повторяю, все аспекты деятельности нашего рынка недвижимости продуманы, определены и урегулированы. Сложился крепкий коллектив специалистов-профессионалов, которые знают, как действовать в той или иной ситуации, не боятся принимать неординарные решения, которых не пугают трудности, а, наоборот, мобилизуют, заставляют работать напряженнее и эффективнее.

Беседовал Н.Александров.

23.01.2015

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 6, за месяц 87

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 4/2015