Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Игроки выжидают – рынок безмолвствует

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Аналитика, комментарии » Игроки выжидают – рынок безмолвствует

Подмечено, что ситуацию, когда приходится «ждать и догонять», к разряду комфортных никак не отнесешь. Но именно в таком положении пребывают сегодня игроки рынка недвижимости. Продавцы и покупатели выжидают – рынок безмолвствует. Но если в случае ожидания по причине бытовых обстоятельств еще можно, хотя бы приблизительно, «спрогнозировать», кого, где и как долго придется ждать, то рыночная ситуация куда сложнее. Потому как зависит она от проблем экономических, предсказать или предвидеть которые зачастую не в силах не то что простые обыватели, но и люди находящиеся с экономикой в более тесных, скажем так, отношениях.

И, как результат, на смену серьезному анализу складывающейся ситуации приходит фактор эмоциональной составляющей, который порою провоцирует всплески ажиотажа, приводящего к так называемому «хапуну». Именно субъективными факторами в значительной степени обусловлено и нынешнее положение на рынке недвижимости. Эмоции же в настоящее время базируются на прогнозах, в частности, о неизбежном значительном снижении цен на недвижимость, и подогреваются мнением, будто цены на недвижимость в Минске слишком уж завышены.

Естественно, покупатели связывают свои надежды с предсказываемым снижением цен на жилье. И ждут – когда же уже, наконец, цены начнут «падать»? Эта тенденция наметилась в прошлом году и выражалась в уменьшении среднемесячного количества сделок по сравнению с предыдущими годами, свидетельствуя тем самым о формировании на рынке отложенного спроса. Понятное дело, чьи-то доходы просто не могли угнаться за ценами, но часть потенциальных покупателей ждет многократно обещанного падения цен. Но будет ли оно таким, каким его ожидают, то есть довольно значительным? Маловероятно. Вспомним 2011 год, когда девальвация была куда более серьезной по сравнению с той, что случилась в декабре 2014 года. И как на нее отреагировал столичный рынок жилья? Средняя цена предложения в долларовом эквиваленте в сентябре 2011 г. относительно марта (за полгода) снизилась на 4,3%, в то время, как в течение 2014 года средняя цена предложения уменьшилась на 6% при стабильном курсе валют. Так что не думаю, что реально дождаться существенного, выражаемого десятками процентов, падения цен на рынке.

И это еще одно подтверждение тому, что экономика – очень сложный механизм. И нередко результат, вызванный изменением тех или иных факторов, под воздействием побочных, скажем так, эффектов существенно отличается от ожидаемого. Случается даже, что получаем обратное тому, на что рассчитывали. Поэтому прогнозирование в условиях неопределенности сродни гаданию на кофейной гуще.

Обращаясь же к рыночным законам, нужно иметь в виду, что они работают в макроэкономических масштабах. И если брать, к примеру, рынок недвижимости, то в полном объеме эти законы могут быть применимы к нему, в частности, только при наличии альтернативных рынков для инвестирования и приумножения капиталов. К примеру, рынка доходных ценных бумаг. Чтобы у человека всегда был выбор, во что инвестировать – в недвижимость или в акции, в зависимости от получаемой от этих вложений выгоды. Но все это в теории, от которой практика, к сожалению, пока еще существенно отличается.

Кстати, для лучшего понимания, почему сложившаяся на рынке ситуация идет вразрез с рыночными постулатами, советую взглянуть на ситуацию глазами продавца и задаться вопросом: «Станет ли он продавать квартиру, которая обошлась ему, к примеру, в 70 тыс. долларов, за 60 тысяч только потому, что именно такой уровень соответствует рыночным ожиданиям?» Разве только в том случае, когда ему срочно понадобятся деньги и эта потеря окупится выгодным вложением полученных средств. Основная же масса собственников примет и принимает вполне понятное решение – повременить с продажей и дождаться на рынке более благоприятной конъюнктуры. Зачем спешить с продажей? Недвижимость не имеет срока годности, да к тому же и доход приносит. Эта тенденция уже обозначилась и нашла свое отражение в увеличении предложения на рынке аренды квартир, следствием чего стало снижение в Минске арендных ставок на «типовые» квартиры в долларовом эквиваленте. Естественно, «перетекание» объектов в сегмент аренды ведет к сужению предложения на вторичном рынке.

Конечно, покупателю очень хочется верить прогнозу, который соответствует его чаяниям, но, повторяю, гарантии, что он, этот прогноз, сбудется, никто никому не даст. Какова вероятность, что следующим владельцем приглянувшейся квартиры станете именно вы, если будете долго ждать, пока она подешевеет? Уверен, что не высокая. А потому советовал бы исходить, в первую очередь, из того, насколько квартира удовлетворяет вашим запросам, а цена соответствует финансовым возможностям. А что касается тех же самых 5% от цены, которые можно выиграть полугодовым, например, ожиданием (при условии, что вам не приходится тратиться на съемную квартиру), то их вполне реально «выторговать» у продавца сегодня. Мониторинг объявлений в базе данных сайта газеты (www.nb.by) показывает, что часть покупателей солидарна с моим мнением: продажи квартир идут, сделки заключаются.

А теперь о том, справедливо ли мнение, что цены на недвижимость в Минске сильно завышены. Прояснить эту ситуацию, на мой взгляд, поможет сравнение цен, которые предлагают на первичном рынке государственные (например, УКСы) и коммерческие застройщики на сопоставимое жилье. В большинстве случаев разбежка не превышает 10%. Оно и понятно. Ведь себестоимость строительства определяется, в первую очередь, стоимостью участка, стройматериалов и налоговой нагрузкой. Следует учитывать, что затраты по приобретению и подготовке участка, проектным работам, закладке нулевого цикла и т.д. застройщик несет «авансом», т.е. еще до выхода объекта на рынок и привлечения средств дольщиков. Финансируются они, чаще всего, за счет заемных средств, которые впоследствии необходимо возвратить вместе с «набежавшими» процентами. Никаких сверхприбылей застройщики не закладывают. Таким образом, снижение цены на первичном рынке может произойти в результате изменений (в сторону уменьшения, естественно) одной из перечисленных выше составляющих. А поскольку этого в ближайшем будущем не предвидится, то практически снимается и одна из самых существенных предпосылок к снижению цен и на вторичном рынке. На котором, кстати, продается немало квартир, построенных в рамках программ господдержки нуждающихся в улучшении жилищных условий. Сокращение строительства с господдержкой не может не отразиться на количестве предложений в этом сегменте. Кроме того, это означает, что многие из тех, кто рассчитывал на господдержку, будут вынуждены решать свой квартирный вопрос самостоятельно и придут на рынок уже в роли покупателя. Это тоже может ощутимо повлиять на баланс рынка, на котором ввиду отсутствия покупательской активности наметился растущий, словно снежный ком, объем отложенного спроса. О чем ярче всего сегодня свидетельствует «зависание» в рекламе квартир с ценами, по которым они еще год назад были бы проданы в течение 1-2 дней. И тут только остается спрогнозировать упомянутый выше эмоциональный фактор – как и когда он себя проявит.

Но, как бы там ни было, большинству людей свойственно стремление к стабильности и уверенности в завтрашнем дне. А приобретение недвижимости, наряду с решением жилищных проблем, рассматривается нашими гражданами едва ли не как самый надежный инструмент инвестиций. Поэтому спрос на недвижимость будет.

Н.Александров.

30.01.2015

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 9, за месяц 48

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 5/2015