Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Офисная недвижимость: подтянуть качество

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Аналитика, комментарии » Офисная недвижимость: подтянуть качество

«На сегодняшний день в Минске можно выделить единичные объекты, соответствующие высоким требованиям современных международных арендаторов, а полноценные офисы класса А и вовсе отсутствуют». Вот такое заключение из уст директора Департамента исследований и консалтинга Colliers International Дениса Четверикова прозвучало на состоявшейся 28 апреля в Минске конференции «Торгово-офисная недвижимость в Республике Беларусь», организованной агентством бизнес-коммуникаций «Отраслевые форумы».

И даже если бы за пределами рейтинга не остались некоторые проекты built-to-suit, такие, к примеру, как офис Банка развития РБ, имеющий современную систему управления зданием, уникальный для Минска фасад и архитектурное решение, это вряд ли бы существенно повлияло на общую оценку состояния дел в этом сегменте бизнеса.

Несмотря на увеличение количества вводимых площадей (только за прошлый год рынок классифицируемых офисных объектов увеличился на 217 тыс. кв.м), прорыва в качественных показателях с момента появления в 1989 году первого бизнес-центра на рынке офисов, по мнению эксперта, нет. Классификации бизнес-центров, используемые в Беларуси, – «более чем условны». Если использовать балльную систему классификации, то окажется, что минские классы офисов наберут не более 65–85% от количества баллов для зданий того же класса на развитых рынках. И получается, что на данный момент в республике нет ни одного бизнес-центра, который бы соответствовал европейским (или московским) критериям, предъявляемым к А-классу. Не соответствует европейским и московским «одноклассникам» и большинство объектов класса В1 (В+). Как видим, отставание (в качественном отношении) минского рынка от московского и европейских – налицо. Зато уровень ставок, несмотря даже на их постепенное снижение, все еще выше, чем на многих развитых рынках.

Действительно, с начала текущего года средние цены предложения 1 кв.м в разрезе классов качества В и С снизились на 16 и 11 процентов соответственно. Аналитики обращают внимание и на цены в этих классах, одинаковые на начальном этапе строительства (1300 USD/кв.м), и незначительно различающиеся на завершающем этапе – всего 12%. Из чего заключают: поскольку при этом ставки аренды на офисы класса В (как более востребованные на рынке) более чем на 30% выше, участие в долевом строительстве объектов класса С менее выгодно.

Особенностью текущего, скажем так, момента является и то, что если еще в прошлом году цены по факту заключения договора долевого строительства, как правило, соответствовали ценам предложения, то сейчас продавцами все чаще предлагается дисконт. На размер его влияют как величина приобретаемого помещения, так и качество отделки, график платежей, срок ввода в эксплуатацию и т. д. Оговаривается дисконт индивидуально, но, как правило, не превышает 10–15%.

И тем не менее, ни снижение уровня цен, ни предоставление продавцами дисконта не слишком влияют на активность покупателей, и она по-прежнему остается очень низкой. А это означает, что основной регулятор величины реализованного спроса – цена, все еще слишком высока и является (вкупе с названными выше факторами) едва ли не самой главной причиной того, что минские офисы не успевают, скажем так, заполняться. Среднее время экспозиции офисных помещений в столице по сравнению с прошлым годом увеличилось практически вдвое и сейчас составляет 5–6 месяцев,– констатирует руководитель проектов по административной недвижимости «Твоя столица. Недвижимость для бизнеса» Наталья Новикова. И не исключает возможность падения ставок в ближайшей перспективе еще на 7–10%. Реальность такого прогноза подтверждается и рядом других факторов. Ситуация сложилась так, что спрос на офисные помещения не поспевает за предложением. Это с одной стороны. А с другой – заполняемость новых бизнес-центров усложняется рекордными объемами ввода. Вызванное этим усиление конкуренции среди девелоперов вкупе с экономическими трудностями еще более обостряет ситуацию. Расчет на развитие бизнеса и приход международных корпораций оказался слишком оптимистичным и не оправдывает надежд. Спрос, в отличие от предложения, остался на прежнем уровне. Практически не готовый к освоению 170 тыс. кв. м площадей, которые планируется ввести до конца года, рынок оказался, скажем так, на стороне арендатора. Пользуясь широким выбором, компании стремятся переезжать в объекты выше качеством и с более гибкой рентной политикой. Ставя тем самым в очень сложное положение девелоперов, побуждая некоторых из них даже к пересмотру своих планов.

Эксперт отмечает заметное снижение спроса на новые административные объекты С-класса, в то время, как предложение уверенно растет. И хоть средняя арендная ставка с начала года упала на 26% – до 12,5 евро с НДС за кв.м, многие новостройки этого класса остаются невостребованными. Потому как значительно проигрывают в качестве объектам классов А и В. Вследствие чего последние и более востребованы на рынке. К тому же и они с начала года подешевели для арендаторов на 11 и 15 процентов соответственно, и сейчас цена квадрата в офисах А-класса составляет в среднем 26,4 евро с НДС, В-класса – 17,5 евро.

Особую активность в привлечении арендаторов, предлагая для них наилучшие условия, проявляют владельцы недавно построенных бизнес-центров, констатирует Наталья Новикова. Заинтересованные в том, чтобы как можно быстрее заполнить объект, девелоперы сейчас стараются быть ближе к арендатору, готовы снижать ставки и предлагать арендные каникулы на несколько месяцев. Что касается ставок, то, по мнению эксперта, к сентябрю–октябрю ситуация, вероятнее всего, стабилизируется, после чего они если и будут меняться, то в пределах не более 1–2 процентов.

Однако современного арендатора не меньше ставок интересует и качество офиса. Потому повышенный интерес проявляется к знаковым объектам классов А и В, среди которых новое 26-этажное офисное здание в составе МФК «Титан» у станции метро «Петровщина», бизнес-центр со SPA Riviera Plaza на проспекте Победителей, «Орлан» вблизи парка «Дружбы народов», комплексы «На торговой набережной» и «Mercure» в историческом центре города. Они привлекательны не только удачным местом расположения, но и тем, что в этих объектах обеспечено сочетание офисного пространства с торговыми, развлекательными или рекреационными центрами.

Ввод ряда объектов, соответствующих высоким международным требованиям, заявлен на 2016 год. Среди них как наиболее качественный (А класс) позиционируется бизнес-центр в составе комплекса возле Белгосцирка. Крупнейшими проектами (более 20 тыс. кв.м офисной площади) являются Dana Center (девелопер «Дана Холдинг») и РМ-Маркет (Рубироз Интернэшнл). Завершение их строительства должно стать очередным шагом навстречу арендаторам, которые, как видим, становятся все требовательнее и, если хотите, капризнее. Оно и понятно. Ведь живем-то мы не где-нибудь, а в центре Европы.

Е.Кузнецова.

26.05.2015

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 7, за месяц 39

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 22/2015