Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Количество объектов «долевки» снизилось на 30%

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Аналитика, комментарии » Количество объектов «долевки» снизилось на 30%

За 9 месяцев текущего года количество бизнес-центров, строящихся по схеме долевого строительства уменьшилось на 30%. Часть объектов введена в эксплуатацию, строительство некоторых приостановлено, а иные и вовсе остались лишь на бумаге.

Долевое строительство офисных площадей было востребовано покупателями во времена дефицита качественных офисов. В нынешней ситуации, когда рынок коммерческой недвижимости предлагает покупателям обширное предложение уже готовых офисов по уже существенно снизившимся ценам, участие в долевом строительстве уже не такой выгодный вариант.

В ситуации значительного снижения интереса со стороны покупателей к объектам долевого строительства, в активном предложении остались лишь те объекты, которые находятся на последних стадиях строительства и те, для которых приостановка строительства невыгодна с финансовой точки зрения – финансовые риски, ложащиеся на застройщика, стали превалировать над выгодами.

Диапазон сентябрьских цен предложения:

- для класса «В»: от 1 100 до 2 600 USD/кв.м с НДС при средней цене предложения на уровне 1 790 USD/кв. м с НДС;

- для класса «С»: от 1 200 до 1 700 USD/кв.м с НДС при средней цене предложения на уровне 1 410 USD/кв. м с НДС.

Разбежка цен в основном вызвана разницей в стадиях строительства, на которых находятся объекты долевого строительства. Откровенно демпинговой политики никто из застройщиков не ведет. Однако в целом за 2015 год снижение цен составило более 20%, а по некоторым проектам достигло 48%.

Основной объем сделок, совершаемых на вторичном рынке офисной недвижимости, представлен офисами площадью до 150 кв.м по цене от 1 000 до 1 500 USD/кв.м. с НДС в зависимости от класса качества.

За 9 месяцев 2015 года средний уровень цен предложения кв.м снизился более чем на 30% и по итогам сентября 2015 года составил 1 670 USD/кв.м и 1 470 USD/кв.м с учетом НДС для классов «В» и «С» соответственно. Реальные сделки с объектами этих классов совершаются по средней цене за «квадрат» на 200-300 USD ниже.

Уровень покупательской активности продолжает оставаться низким. Причиной этого выступает не отсутствие интереса к офисам, а лишь все увеличивающаяся переориентация бизнеса на рынок аренды. Объем сделок купли-продажи по сравнению с количеством заключаемых договоров аренды, ничтожно мал.

Основную сложность, как для покупателей, так и для продавцов, составляет определение объективной цены офиса. Сегодняшние реалии таковы, что при наличии необычайно большого выбора покупатели не обращают внимания на объекты, выставленные по завышенной цене. Вследствие этого, продавцы таких помещений, видя отсутствие интереса со стороны покупателей и желая все же продать офис, вынуждены серьезно снижать цену, но уже не по отношению к первоначально заявленной, а к среднерыночной цене. Этого могло бы не быть, если бы изначально цена была определена правильно.

В то же время нередки случаи, когда покупатели, и в частности инвесторы, ориентируются при оценке стоимости конкретного офиса на цены аналогичных офисов, находящихся в активном предложении на рынке. Однако цены предложения и цены, по которым заключаются реальные сделки купли-продажи, могут значительно отличаться. В этой связи, в последнее время выросла востребованность таких услуг, предоставляемых риэлтерскими организациями, как определение объективной цены (арендной ставки).

Основной спрос на аренду офисов сконцентрирован на помещения площадью до 100 кв.м в ценовом диапазоне 8-12 EUR/кв.м. с НДС Наибольшей популярностью пользуются офисы класса «В», как наиболее сбалансированного по критериям «цена-качество». Все чаще арендаторы обращают внимание на бизнес-центры с единым собственником и находящиеся под управлением профессиональной обслуживающей компании.

Крупные арендаторы, арендующие помещения площадью более 300 кв.м и недовольные существующей арендной ставкой, несмотря на обширный объем рыночного предложения, не спешат менять офисы. Ведь только одна стоимость переезда, для компании имеющей штат сотрудников порядка 60 человек, обойдется в сумму более 2 500 USD, не считая прочих затрат, сопутствующих переезду и адаптации нового офисы под требования компании. Гораздо выгоднее договориться о снижении стоимости аренды по текущему договору.

С начала 2015 года ставки аренды в бизнес-центрах г. Минска, рассчитанные по предложению, в среднем снизились на 26%: на 21% по классу «А» до уровня 23,6 EUR/кв.м с НДС, на 27% по классу «В» до уровня 14,5 EUR/кв.м с НДС, на 35% до уровня 10,8 EUR/кв.м с НДС.

Уровень дисконта, предоставляемый собственниками офисов классов «В» и «С» при заключении сделки, находится в стандартных для рынка пределах 5-10% от первоначально заявляемой ставки. Данный факт свидетельствует о том, ставки аренды для этих классов качества находится на приемлемом для рынка (арендаторов) уровне.

Чего не скажешь про объекты класса «А». Интерес к подобным офисам продолжает оставаться стабильным, однако заявляемый собственниками уровень арендных ставок, даже с учетом отмеченного снижения, не соответствует ожидаемому арендаторами, который находится на уровне 20-21 EUR/кв. м.

Рынок торговой недвижимости в настоящее время переживает небывалый расцвет. Арендаторам предлагаются как встроенные в жилые дома торговые помещения, так и площади в современных торговых центрах. Наиболее динамично развивающимся сегментом является сегмент торговых центров различного масштаба. Именно они удовлетворяют потребности большого круга покупателей и при этом являются центрами притяжения для различных групп покупателей.

Основными факторами, влияющими на размер арендной ставки, выступают формат торгового объекта и его местоположение. Арендаторы при выборе торгового центра для размещения своей торговой точки в первую очередь обращают внимание на его посещаемость. Именно этот показатель имеет основополагающий вес при принятии решения об аренде. Оптимальными уровнями среднедневной посещаемости в настоящее время являются 9 000 человек для ТЦ районного масштаба, 14 000 человек для ТЦ формата fashion и 18 000 и более для крупных торгово-развлекательных центров. Средний уровень арендных ставок в подобных объектах находится на уровне 20 EUR/кв.м c НДС для районных ТЦ, 25 EUR/кв.м с НДС для ТЦ формата fashion и 30 EUR/кв.м с НДС и выше для крупных ТРЦ.

Названные арендные ставки являются усредненными и по каждому конкретному объекту могут отличаться в ту или иную сторону. Кроме того, значительное влияние на величину арендной ставки оказывают следующие факторы:

- площадь арендуемого помещения и его расположение в составе ТЦ;

- группа товаров, представляемая арендатором.

Актуальные тенденции ценообразования таковы, что с начала 2015 года средняя арендная ставка предложения на торговые площади снизилась на 30% и по итогам сентября составила 21,7 EUR/кв.м с учетом НДС.

Отдел консалтинга и аналитики группы компаний «ТВОЯ СТОЛИЦА».

_

29.10.2015

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 5, за месяц 41

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 44/2015