Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Что делать собственникам офисов?

Офисов на столичном рынке уже не просто много, а очень много. Перспективные с инвестиционной точки зрения офисные здания после прошлогоднего обвала ставок аренды для многих собственников стали головной болью. Сергей Войтов, начальник отдела продаж «Твоя столица. Недвижимость для Бизнеса» поделился своими рекомендациями, что делать в этой ситуации.

В начале 2016 в Минске было 75 тыс. кв.м пустующих офисных площадей. До конца года ожидается выход на рынок 78 тыс. кв.м административных помещений, из них 58 тыс. кв.м построены для последующей сдачи в аренду. При этом объем поглощения арендных площадей за этот год ожидается на уровне 25-30 тыс. кв.м (на 30% меньше относительно 2015 г.). Поэтому вакантность офисов в 2016 не снизится, скорее наоборот. Таков неутешительный прогноз.

Собственникам офисов придется либо мириться с простоем, либо «перетягивать» клиентов с насиженных мест. Простой чреват не только в упущенной выгодой, но и затратами на эксплуатационные расходы. Очевидно, что острой борьбы за арендаторов не избежать. Сегодня выигрывает тот, кто не только первым привлечет внимание потенциального арендатора, но и удержит его, предложив наиболее интересные условия по аренде.

Неужели для привлечения арендатора недостаточно просто предложить цену ниже рыночной?

Такая тактика была актуальна год назад. А сейчас на «падающем» рынке с огромным предложением цена может выступать лишь средством привлечения внимания. Кроме того, зачем собственнику-арендодателю качественного современного офиса сдавать его в аренду по ставке ниже рыночной и тем самым терять деньги? Это как минимум нерационально.

С чего начать поиск арендаторов?

1. Определить объективную рыночную арендную ставку. Если она завышена, на офис просто не обратят внимание, т.к. аналогичных объектов на рынке большое количество.

2. Найти нескольких потенциальных арендаторов. Угодить конкретному арендатору становится все сложнее, а переговорный процесс по аренде офиса может растягиваться на длительное время. Чтобы подстраховать себя на случай неуспешности переговоров с одним арендатором, необходимо рассматривать нескольких потенциальных арендаторов.

3. Необходимо достичь согласия по величине итоговой арендной ставки. Арендаторы желают получить офис, максимально сбалансированный по критериям «цена-качество». При этом понятие этих критериев у каждого арендатора свое. Как показывает практика, грамотно продуманные/проведенные переговоры позволяют в большинстве случаев прийти к решению, устраивающему всех. Поэтому во время переговоров важно:

• четко понимать потребности арендатора и преимущества помещения, за которые он готов платить;

• учитывать текущую и прогнозируемую ситуацию на рынке. Продумать, на что стоит согласиться сегодня, чтобы не было обидно завтра.

Среди избытка предложений, рассчитывать, что арендатор заметит ваше среди массы аналогичных – опрометчиво. Уже мало просто разместить объявление на специализированном портале и ждать, когда арендаторы сами позвонят вам. Сегодня отклика может и не быть вовсе: кому-то не понравится цена, кому-то этаж, кто-то вовсе так и не дойдет до вашего офиса в длинном списке объявлений.

Практика показывает, что «надбавка» на торг более 8-10% к рыночной арендной ставке значительно снижает интерес к офису. При надбавке +15% потенциальные арендаторы и вовсе не будут обращать внимание на предложение.

Что такое арендная рыночная ставка?

Это не средняя ставка по аналогичным офисам в объявлениях, а ставка по фактически заключаемым в текущий период времени сделкам. Многие собственники продолжают жить вчерашним днем, ориентируясь на «докризисные» ставки аренды. Стараясь не продешевить, они устанавливая завышенную цену предложения в расчете на будущий торг.

Ставки аренды, которые можно назвать рыночными для офисов площадью 100-150 м2, с НДС, по нашей классификации следующие: класс «А» – €16-20 за кв.м, класс «В» – €11-14 за кв.м, класс «С» – €7-8 за кв.м. Эти ставки определены на основе сделок, совершенных за последние 3 месяца. На этот уровень мы и советуем ориентироваться.

Установленная рыночная ставка предложения позволяет офису не быть сразу же отсеянным потенциальными арендаторами. Проблема – как привлечь внимание максимального числа потенциальных арендаторов, этим, конечно, не решается.

Самый лучший способ – это выходить с потенциальными арендаторами на прямой контакт, выяснять их потребности и уже после всего этого обсуждать ставку аренды.

Все вышеуказанное касается в основном собственников отдельных офисов. Собственники бизнес-центров, разумеется, должны строить свою ценовую политику иначе. Но это тема для отдельного материала.

Источник: www.t-s.by

Группа компаний «Твоя столица».

14.03.2016

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 7, за месяц 48

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 10/2016