Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

И вновь о стоимости риэлтерских услуг

Конфликт интересов. Явление, к слову, вполне типичное. Не в интересах, к примеру, риэлтера работать себе в убыток. Что клиентом зачастую воспринимается как стремление, грубо говоря, «ободрать» его. Впрочем, и потребителей тоже можно понять. Объем выполняемой в рамках риэлтерской услуги работы не столь очевиден, как, например, в парикмахерской. Именно поэтому стоимость одних только показов объекта «тянет» более чем на миллион рублей.

Неслучайно эта проблема среди прочих была вынесена на обсуждение участников конференции по теме «Актуальные вопросы риэлтерской деятельности». Мероприятие проводилось по инициативе общественного объединения «Белорусская ассоциация «Недвижимость».

Так сколько должна стоить риэлтерская услуга в Беларуси? Но прежде чем ответить на данный вопрос, докладчик – генеральный директор Центра торговли недвижимостью «Пакодан» Павел Анатольевич Кузнецов обратился к опыту формирования стоимости риэлтерских услуг в различных странах, в каждой из которых практикуется свой метод расчета риэлтерских комиссий.

В России, к примеру, пока нет каких-либо законодательных актов, которые бы ограничивали максимальный процент, получаемый брокером за успешно проведенную работу. А что касается стоимости услуг, то она колеблется в пределах от 3 до 6 процентов от суммы реализованной сделки.

Приблизительно аналогичное (от 2 до 6 процентов) профессиональное вознаграждение и у наших соседей в Украине.

В США небольшие риэлтерские компании берут за свои услуги 3–4%. Сложившаяся практика в Америке – брать 5% от стоимости объекта недвижимости.

В более широком диапазоне (от 3 до 10 процентов) находится сумма комиссионных риэлтера в Германии. Примечательно, что по неписаному правилу, которое, тем не менее, строго выдерживается, процент комиссионных тем больше, чем относительно ниже окажется стоимость реализуемой недвижимости. И наоборот. Кстати, законом размер комиссий не регулируется. В рекомендательном порядке он определяется для каждой федеральной земли местной ассоциацией риэлтеров.

А вот в Австрии размер оплаты профессиональных услуг агента по недвижимости регулируется Законом о маклерской деятельности и не может превышать 3,6% (3,0%+20% НДС). Причем такую комиссию платит каждый – и продавец, и покупатель.

Регулируется стоимость риэлтерских услуг и в Беларуси. Постановлением Совета Министров № 386 от 14 марта 2008 года стоимость комплексной услуги определена как 1-3% (а за вычетом НДС это будет 0,83-2,50%) от стоимости объекта недвижимости. Интересно, дифференциация ставок по принципу «чем дороже объект – тем ниже процент» разработана для защиты финансовых интересов владельцев элитной недвижимости или законодатели основывались на других соображениях?

Подводя итог обзору международной практики определения стоимости риэлтерских услуг, видим, что вознаграждение в разных странах хотя и формируется по-разному, но исчисляется везде одинаково – в процентах. Почему?

В определенной степени это сложилось исторически, по аналогии с некоторыми другими сферами услуг. Посудите сами. За перевод денег – комиссия в процентах. В процентах от покрываемой суммы рассчитывает свою страховую премию страховая компания. В конце концов, сборка новой мебели, как правило, рассчитывается вновь же в процентах от ее стоимости. По аналогии с перечисленными можно было бы привести еще массу примеров.

Что касается риэлтера, то он имеет дело с недвижимостью самого, скажем так, различного уровня. Вряд ли следует кого-то переубеждать в том, что чем дороже квартира, тем труднее ее продать. На поиск покупателя и организацию сделки потребуется и времени больше, выше будут расходы на рекламу и т.п. Поэтому вполне естественно, что хорошего риэлтера не устроит одна и та же сумма вознаграждения за продажу (покупку) однокомнатной квартиры, допустим, в Малиновке и пентхауса в «Парусе» или «У Троицкого». Ведь он, помогая клиенту, скажем так, получить (потратить) какую-то сумму денег, в определенном смысле управляет этими деньгами. А потому и оплата его услуг в процентах от стоимости недвижимости видится вполне логичной.

Думается, теперь станет понятнее, почему при выполнении вроде бы одного и того же набора действий при продаже как дорогой, так и дешевой недвижимости, заработок риэлтера различается.

По оценкам экспертов, себестоимость качественной риэлтерской услуги, в оказании которой задействованы 5-7 работников разных специальностей с суммарными затратами рабочего времени, превышающими 200 часов, составляет около трех процентов от стоимости недвижимости. А потому комиссия менее 4 процентов делает сделку низкорентабельной, а ниже трех – вообще убыточной.

А потому, считает докладчик, сумма комиссии должна быть договорным элементом сделки. С учетом профессионализма агента, характеристик объекта, ситуации на рынке и т.д. Иначе говоря, стоимость риэлтерских услуг должна быть привязана к сумме сделки и ее размер находиться в пределах трех—пяти процентов от стоимости объекта. Обязательства по оплате риэлтерской услуги должен нести тот, кто ее заказывает, либо оба клиента в каких-то пропорциях. В случае, если ситуация на рынке вдруг начнет меняться, заинтересованная в совершении сделки сторона сможет взять на себя все затраты по ее проведению. Если сделка не была совершена по вине клиента, фактически оказанные услуги оплачиваются по установленным тарифам с простым и чётким наименованием каждого действия, что будет максимально прозрачно для клиента.

Преимущество такого порядка, считает Павел Анатольевич, в том, что клиент получит возможность заранее просчитать стоимость риэлтерских услуг и предусмотреть их в предполагаемых расходах, а при необходимости – разделить их оплату с другой стороной. Наконец, доступное разъяснение клиентам сути каждой из услуг, представленных в прейскуранте, а также подробное информирование о шагах, предпринимаемых агентством по их реализации, избавит от неприятных конфликтов с потребителями риэлтерских услуг.

Риэлтерская услуга не является социальной, ей пользуется обеспеченный класс наших граждан. Поэтому докладчик считает целесообразным постепенный переход от жёсткого регулирования стоимости к договорной сумме с ограничением ее максимальной величины.

Однако сегодня менять установленный порядок применения тарифов нельзя. Поскольку «применение тарифов (ставок), отличных от установленных законодательством» является грубым нарушением лицензионных требований и может привести к отзыву лицензии.

Н.Александров.

06.05.2016

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 8, за месяц 38

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 18/2016