Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Сколько сторон у «квадрата»?

Возводить жилье по цене 400–450 долларов за м2 является вполне реалистичной задачей для стройкомплекса республики, считают в Минстройархитектуры. Сегодня удалось взять под контроль стоимость квадратного метра жилья, строящегося с господдержкой. На текущий год прирост стоимости «квадрата» не должен превышать 5 %.

Как управлять себестоимостью и сохранять при этом оптимальное соотношение «цена — качество» на рынке вводимого жилья? «Республиканская строительная газета» исследует тему.

Экономия на зарплате исключается

— Государство по-прежнему держит на контроле стоимость жилья, строящегося с бюджетной поддержкой, — комментирует Александр ГОРВАЛЬ, начальник управления жилищной политики Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь. — Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 23 февраля 2016 года № 148 установило предельные цифры по стоимости квадратного метра в многоквартирных жилых домах, возводимых с господдержкой. И строителям пока удается удерживаться в ценовом диапазоне 400–500 долларов за «квадрат». По итогам первого квартала 2016 года в среднем по республике получилось 8 млн 123 тыс. рублей за 1 м2. Но замечу, что, формируя себестоимость «квадрата», нельзя игнорировать экономические интересы строительных организаций. Важно соблюсти баланс интересов.

В самом общем виде инструменты управления себестоимостью квадратного метра в отрасли известны. В первую очередь, это полная загрузка мощностей предприятий, т. е. распределение затрат предприятия на больший объем производимой продукции. Далее идут применение более дешевых материалов, уменьшение энергозатрат, использование более производительной техники и передовых технологий, уменьшение нагрузки на предприятия по содержанию непрофильных активов и, наконец, снижение зарплат.

От соблазна ужаться с заработной платой руководителям стройорганизаций придется отказаться, считают эксперты. Это правда, что предложение на рынке труда в отрасли сейчас превышает спрос. Но снижение зарплат может привести к оттоку квалифицированных специалистов, что в свою очередь снизит качество выполняемых работ. Поэтому, если толковый руководитель стройтреста или домостроительного комбината задастся целью добиться оптимальной себестоимости квадратного метра возводимого жилья, он должен пытаться воздействовать не на какой-то один затратный сектор, а работать по всем направлениям.

В ОАО «НИИ Стройэкономика» считают, что управлять возможно всеми ключевыми составляющими себестоимости квадратного метра. В жилищном строительстве, в частности, в нее входят: стоимость стройматериалов, стоимость энергоресурсов (топливо, электроэнергия), отчисления на социальные нужды, заработная плата, амортизация основных средств и филиальных активов, прочие затраты. К примеру, даже в рамках действующего Налогового кодекса вполне допустимо оптимизировать налоговую нагрузку.

Теоретиков здесь дополняют практики. Александр ОРЛОВ, начальник отдела собственного строительства и инвестиций ОАО «МАПИД», отмечает, что себестоимость квадратного метра формируется в том числе факторами, которые напрямую не зависят от подрядчика. К таким сметным составляющим относятся, в частности, стоимость материалов и энергоресурсов.

— Управлять себестоимостью квадратного метра жилья и снижать его без определенных рисков довольно сложно, — считает он. — Но цель может быть достигнута с помощью определенных гибких методов и подходов.

Бери мастерок, новосел!

Насколько доступно приобретение жилья в собственность в Беларуси? Стоит иметь в виду: во всем мире иметь жилье в собственности — удовольствие не из дешевых. Немного в мире стран, где семья может заработать на квартиру или дом за два-три года.

— Считается оптимальным соотношение, когда за одну месячную зарплату можно приобрести не менее одного квадратногометра. У нас пока среднемесячные доходы позволяют выйти на уровень 0,5 м2, — констатирует Марина ЕРЕМЕНКО, зав. отделом разработки и совершенствования жилищной политики ГП «Институт жилища — НИПТИС имени Атаева С. С.». — Снижать цену «квадрата» можно в том числе и за счет наращивания вала вводимого жилья. Но здесь сказывается нехватка средств: оборотных — у застройщиков, накоплений — у потенциальных новоселов. Высоковаты еще ставки по банковским кредитам, кроме льготных.

Государственная программа «Строительство жилья» на 2016–2020 годы утверждена правительством с объемом финансирования в 270,9 трлн рублей. Целью обозначено «создание условий для удовлетворения потребности граждан в доступном и комфортном жилье согласно их индивидуальным запросам и финансовым возможностям». В строительстве жилья будут следовать правилу — «сокращать долю бюджетного финансирования и расширять использование внебюджетных источников». Уровень обеспеченности жильем планируется таким образом повысить с отметки 26,36 м2 на человека до показателя 27,3 м2.

Понятно, что сработать должны экономические законы: больше строим, экономнее — дешевле — обходится конечному потребителю тот самый «квадрат». Но что еще, кроме увеличения вала сдаваемого жилья, оптимизации его планировочных решений, повлияет на снижение цены?

— Да, снижать затраты реально — уже сейчас есть отдельные примеры, когда и по 7 млн с небольшим получается себестоимость квадратного метра жилья, которое строится с господдержкой, — считает Александр Горваль. — Правда, важно понимать, что минимальный уровень цены в данном случае диктуется потребностями рынка. Застройщики должны стараться минимизировать свои затраты, переходить на более дешевые варианты исполнения — так проще реализовать введенные квадратные метры.

Поспособствовать снижению себестоимости строящегося жилья в Беларуси может пока слабо задействованный резерв: стимулирование индивидуального жилищного строительства.

— Очень часто люди, строя индивидуальные дома, многие операции делают сами. Это удешевляет стоимость квадратного метра. Но у нас есть на сегодня жесткое ограничение по срокам возведения индивидуальных жилых домов, которое, на мой взгляд, сдерживает такой вид строительства, побуждает человека делать выбор в пользу квартиры в многоэтажке, — высказывает мнение Марина Еременко. — Если бы у потенциального новосела была возможность сдавать индивидуальный дом очередями, например, сначала один блок, потом пристройку, люди строились бы более активно. Сейчас же хочешь не хочешь, а приходится аврально строиться в определенные сроки, не то придется консервацией заниматься, участок земельный ведь никому не хочется терять.

Госпрограмма «Строительство жилья» на 2016–2020 годы предусматривает активное внедрение зарубежного опыта стимулирования индивидуального жилищного строительства. В частности, предлагается:

1) изменение нормативно-правовой базы — увеличение сроков строительства индивидуальных жилых домов;

2) введение возможности сдачи очередями;

3) обеспечение по сниженным ценам индивидуальных застройщиков лесом, песком, отдельными отечественными природными ресурсами;

4) предоставление рассрочки на приобретение земельных участков под индивидуальное жилищное строительство, упреждающее обеспечение участка инженерной и транспортной инфраструктурой.

Не забыть о репутации

В борьбе за снижение себестоимости важно не утратить чувство меры, предупреждают эксперты. В противном случае сегодняшняя экономия может завтра аукнуться большими проблемами.

Подрядчики пытаются урезать сметы, испытывая соблазн использовать более дешевые стройматериалы. Но не обернется ли такая практика всплеском строительного брака? И какова будет репутация у квадратных метров, построенных в 2016 году?

— Брак ведь в большинстве случаев возникает не по причине плохого качества материалов, — отмечает Александр Горваль. — Чаще всего он случается из-за нарушения технологий применения этих самых материалов в процессе строительства. Конечно, любому строителю легче работать с хорошими материалами, но обязательно ли импортные являются незаменимыми? Белорусские стройматериалы сегодня вполне приемлемы по качеству, нам удается на 99 % строить жилье именно из наших материалов. Возможно, где-то к ним нужно приложить больше старания, умения: тщательнее поработать над технологией применения. В целом же, в белорусском стройкомплексе сейчас нет острой нужды применять импортные материалы.

Не видит большой опасности в экономии на стройматериалах Александр Орлов, начальник отдела собственного строительства и инвестиций ОАО «МАПИД»:

— Дешевые — не всегда некачественные. Большинство материалов и оборудования, в соответствии с законодательством, проходят сертификацию. Закупка материалов и оборудования производится путем проведения тендеров и переговоров, с предоставлением поставщиками необходимых удостоверяющих качество документов. Проведение процедуры закупки путем проведения тендера также позволяет на небольшую долю снизить себестоимость квадратного метра. При этом дешевые, но не подтвержденные документами по качеству материалы и оборудование не принимаются к закупкам.

В конечном счете никто не отменял конкуренцию на рынке строительных услуг. И тем, кто утратит хорошую репутацию сегодня, крайне непросто будет восстановить свое доброе имя завтра.

Источник: arcp.by

Инна ГАРМЕЛЬ

16.06.2016

просмотров: сегодня 2, за последние 7 дней 5, за месяц 91

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 24/2016