Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Жилая недвижимость. Июль-Август 2016

НЕДВИЖИМОСТЬ. ФАКТЫ И КОММЕНТАРИИ.

Новостройки

Летние месяцы текущего года, и в особенности июль месяц, для столичного рынка новостроек, были очень активными.

«В начале года рынок новостроек замер, - рассказывает руководитель «Твоя столица ∙ Новостройцентр» Наталья Пичуха. - Потенциальные покупатели в ожидании дальнейшего снижения цен и наступления возможных экономических потрясений лишь мониторили рыночное предложение, не решаясь на приобретение квартир. Начиная с марта, сделки начали совершаться и довольно активно. Люди увидели, что наступление нового года ничего страшного в этот раз не принесло, к тому же курс доллара не только приостановил свой рост, но и начал понемногу снижаться.

Высокая активность покупателей сохранилась по настоящее время. В пользу этого говорит тот факт, что количество поступивших к нам в июле спросовых заявок на 7% превысило и без того немалый показатель июня».

По мнению Н. Пичуха, в настоящее время спрос все больше смещается в сторону готовых новостроек и квартир на высокой стадии готовности. «Приведу пример реализации дома в микрорайоне Грушевка – дом был построен за счет средств застройщика, введен в эксплуатацию и лишь после этого выставлен на продажу. Результат – все квартиры в доме реализованы в течение месяца», - рассказывает Н. Пичуха.

«Это уникальный случай для столичного рынка новостроек. Успех продаж дома не в низкой цене – она как раз таки была среднерыночной в данном классе. Его успех обусловлен сочетанием таких факторов, как:

- хорошее месторасположение - в пешеходной доступности от метро «Грушевка» и пр-та Дзержинского;

- отсутствием финансовых рисков – к началу продаж дом был сдан в эксплуатацию;

- разумно сформированной ценой;

- небольшими площадями квартир - порядка 36 кв. м. однокомнатные, от 57 кв. м. двухкомнатные и 76 кв. м. трёхкомнатные;

- продуманными планировками.

Пример дома по улице Грушевской показал, что покупатели могут и готовы покупать качественное жилье по разумным ценам», - констатирует Пичуха.

При этом сказать, что интерес к новостройкам, продающимся на ранних стадиях строительства отсутствует будет неправильно. Основная доля спроса на подобные объекты сконцентрирована на домах, строящихся УКСами и другими государственными застройщиками. Подобные дома привлекают покупателей стоимостью квартир, которая на 15-20% ниже среднерыночной и составляет порядка 800 USD/кв. м. Репутация же «государственного» застройщика в глазах покупателей сводит на «нет» возможные финансовые риски покупки строящейся квартиры. Стоит отметить, что на некоторые дома УКСов, «предзаказ» со стороны покупателей начинается еще до опубликования проектной декларации.

Еще один сегмент, чья популярность среди покупателей в настоящее время продолжает расти – это новостройки ближайшего пригорода Минска, продающиеся с чистовой отделкой.

Цены прекратили свое снижение и уже третий месяц находятся примерно на одном уровне. Однако в подобной стабильности уже отмечены единичные случаи увеличения стоимости квартир по наиболее востребованным среди покупателей домам. Пока такое повышение незначительно и составляет порядка 1%.

Средняя стоимость квадратного метра в разрезе классов и количества комнат, июль 2016 г., USD/кв. м.
Класс качества1-комнатные2-комнатные3-комнатные
Эконом 1*$ 1 025$ 985$ 940
Стандарт 2*$ 1 180$ 1 125$ 1 110
Комфорт 3*$ 1 255$ 1 225$ 1 195
Престиж 4*$ 1 665$ 1 670$ 1 645
Люкс 5*Не представлен на рынке

При более-менее одинаковом уровне цен на новостройки, покупатели стали больше внимания уделять «обертке» дома – общему виду дома и подъезда, продуманности придомовой территории (наличие детских площадок, парковочных мест) и т.п. Как правило, жилье с правильно сформированной концепцией находит своих покупателей быстрее.

Наибольшее количество новостроек предлагается покупателям в Первомайском районе города. Второе место занимает Центральный район. Фрунзенский, Московский и Советский делят третье место.

Вторичный рынок жилья

Стабильность цен

По результатам заключенных за первую половину августа ГК «Твоя столица» сделок, средняя стоимость квадратного метра в квартирах стандартных потребительских качеств осталась по отношению к июлю без существенных изменений: 1 120 USD/кв. м для однокомнатных, 1 020 USD/кв. м для двухкомнатных и 990 USD/кв. м для трехкомнатных квартир.

В июле-августе торг по заключенным сделкам снизился с весенних 8-9% до 5-6%.

Что в приоритете у покупателей?

«Абсолютные лидеры спроса - дешевые квартиры, а именно однокомнатные стоимостью до 38 тыс. USD и двухкомнатные до 45 тыс. USD. При этом состояние таких квартир не должно быть совсем плачевным», - рассказывает заместитель директора по продажам на вторичном рынке жилья «ТВОЯ СТОЛИЦА · АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ» Светлана Куделко.

В разрезе типов домов, рейтинг покупательского спроса выглядит следующим образом:

№1. Наиболее популярны у покупателей квартиры стандартных потребительских качеств в домах 1971-1999 годов постройки. Большая часть квартир этой группы продаются без мебели и будут требовать от нового владельца проведение как минимум косметического ремонта. В то же время в отличие от «хрущевок/брежневок», за счет более современных планировок и кухонь площадью от 8 кв. м., такие квартиры являются для покупателей недорогой «золотой серединой».

Площади и цены квартир стандартных потребительских качеств

в домах 1971-1999 годов постройки

Кол-во комнат Площадь квартиры, кв.м.Стоимость квартиры, USD
Средняя общая площадь квартирыСредняя площадь кухниМинимальная стоимость квартирыСредняя стоимость квартирыСредняя цена кв.м.
1-комн. 34 8 $31 500$38 900$1 130
2-комн. 50 8 $45 000$53 200$1 070
3-комн. 67 9 $58 700$69 000$1 030

№2. Второе место по популярности удерживает современное непанельное жилье, построенное после 2000 года. Высокий интерес к квартирам в современных домах обуславливается тем, что объекты расположены практически в новостройках, что положительно отражается на состоянии подъездов и качестве отделки мест общего пользования. В этом сегменте, значительная часть квартир продается готовыми к проживанию, т.е. имеющими свежий современный ремонт и базовый набор мебели.

Площади и цены квартир в современных панельных домах
Кол-во комнатПлощадь квартиры, кв.м.Стоимость квартиры, USD
Средняя общая площадь квартирыСредняя площадь кухниМинимальная стоимость квартирыСредняя стоимость квартирыСредняя цена кв.м.
1-комн. 47 9 $36 000$61 500$1 300
2-комн. 56 10 $52 000$69 400$1 230
3-комн. 92 12 $102 000$116 000$1 260

№3. Жилье небольшой площади периода массовой застройки города, так называемые «хрущевки/брежневки», по-прежнему находят своего покупателя. Даже несмотря на то, что большинство из этих квартир (впрочем, как и дома в которых они располагаются) нуждаются в ремонте, а их планировки нельзя назвать современными, спрос на них остается стабильным. Причина в их малой площади, а значит и минимальной стоимости. Как правило, такие квартиры приобретаются «для старта» с перспективой последующего улучшения жилищных условий.

Площади и цены квартир в домах 1958-1975 г.п.
Кол-во комнатПлощадь квартиры, кв.м.Стоимость квартиры, USD
Средняя общая площадь квартирыСредняя площадь кухниМинимальная стоимость квартирыСредняя стоимость квартирыСредняя цена кв.м.
1-комн. 32 6 $29 000$34 900$1 100
2-комн. 45 6 $32 500$45 900$1 030
3-комн. 54 6 $42 000$49 000$ 900

Также следует отметить возобновление интереса к элитным квартирам. Причина – в снизившихся на 25-30% ценах. Если еще полгода назад при желании приобрести элитную квартиру следовало ориентироваться на стоимость не менее 2 100 USD/кв. м., то сейчас вполне можно рассчитывать и на 1 500 USD/кв. м.

Усиливается конкуренция между квартирами вторичного рынка и квартирами в новостройках. Все больше покупателей рассматривают в качестве альтернативы квартирам вторичного рынка новостройки в ближайшем пригороде Минска.

Средние цены на квартиры первичного и вторичного рынков, июль 2016 г., USD/кв. м.
Кол-во комнатКвартиры вторичного рынкаНовостройки
классов
Стандартных потребительских качествГотовые к проживанию (с ремонтом и мебелью)"Эконом""Стандарт"
1-комн.$1 110$1 240$1 025$1 180
2-комн.$1 040$1 185$ 985$1 125
3-комн.$ 960$1 145$ 940$1 110

«По-прежнему значительная часть сделок приходится на долю альтернативных – когда для приобретения новой квартиры необходимо продать старую и т.п. Но некоторые продавцы до сих пор стараются их избежать, опасаясь увеличения срока продажи квартиры, - рассказывает Светлана Куделко. - Но, как показывает наша практика, альтернативные сделки существенно сокращают срок покупки/продажи жилья. При использовании этого рыночного инструмента, срок продажи квартиры может быть снижен до 30 дней вместо обычных 60-90. А приобрести новостройку взамен квартиры вторичного рынка, благодаря комплексным программам обслуживания, можно всего лишь за 1,5-2 месяца».

Равновесие спроса и предложения

В результате весенне-летней активности покупателей, по сравнению с началом весны объем предложения квартир на вторичном рынке сократился более чем на 30% и сейчас возвращается к уровню стабильного 2014 года. По мнению С. Куделко, в настоящее время на рынке наблюдается равновесие объемов спроса и предложения. О чем свидетельствует как сохраняющаяся стабильность цен, так и уменьшающаяся величина торга при покупке квартиры.

«Как мы и ожидали, с конца июня активность покупателей начала снижаться, в результате чего по итогам июля уменьшилось количество зарегистрированных переходов права собственности: в июле -13% к уровню июня и -9% к уровню апреля, - говорит Светлана Куделко. – Покупателей меньше не стало. Просто они стали избирательнее. При этом, если найден подходящий вариант, то покупатель долго не думает, поскольку понимает, что завтра этой квартиры может и не быть.

В середине августе подтвердился наш июньский прогноз о возвращении покупательской активности на рынок. Сейчас к нам ежедневно поступает порядка 200 заявок на приобретение квартир различных типов, что на 8 % больше, чем в июле. В этой связи можно говорить о том, что объем нереализованного спроса по-прежнему остается достаточно большим», - говорит Светлана Куделко.

Чего ждать дальше?

«Каких либо значительных потрясений на рынке в течение ближайших 3 – 4 месяцев мы не ожидаем. Цены будут стабильны. Возможны лишь незначительные колебания цен на квартиры, расположенные в более востребованных покупателями районах города и рядом с метро. Радует то, что вместе со снижением ставки рефинансирования, у покупателей появились более доступные кредиты на покупку недвижимости.

Наблюдаемая в настоящее время активность покупателей должна сохраниться как минимум до конца сентября, чему будет способствовать стабильность цен. Конец года по традиции также обещает быть активным».

Отдел консалтинга и аналитики группы компаний «ТВОЯ СТОЛИЦА»

22.08.2016

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 10, за месяц 57

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 33/2016