Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Долевое строительство: чем больше баллов, тем дороже

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости компаний » Долевое строительство: чем больше баллов, тем дороже

В Минске впервые предпринята попытка проклассифицировать объекты долевого строительства жилья исходя из их потребительской привлекательности и качественных характеристик. К выполнению данной работы приступили специалисты недавно созданного Информационного центра долевого строительства (ИЦДС) АН «Твоя столица». Ее главная цель – создать базу для оказания качественных консалтинговых услуг и мониторинга рынка долевого строительства жилья.

По словам гендиректора АН «Твоя столица» Владимира Давидовича, сегодня выполнена только часть работы – выработана методология классификации объектов долевого строительства и определены критерии отнесения объектов к тому или иному классу. Этих критериев

8. Местоположение (транспортная доступность, близость к центру города, понорамный вид и т.д.). Социальная инфраструктура (магазины, школы, детские сады, объекты бытового обслуживания и прочие). Экологическая составляющая – она в последнее время начинает приобретать все большую значимость при выборе потребителем будущего места проживания. Конструктивные особенности жилого дома (возможность свободной планировки, отношение жилой площади к общей, применение каких-то улучшенных материалов для отделки мест общего пользования, фасадов.). Организация придомовой территории (наличие парковок, зеленой зоны, площадок для отдыха детей и взрослых, ограждения территории). Система эксплуатации и обслуживания объекта (наличие собственной обслуживающей организации, консьержки, службы охраны). Инженерная составляющая (видеодомофоны, автономное или централизованное отопление и водоснабжение, качество лифтового оборудования). И еще один критерий – сложившаяся репутация (социальная составляющая, перспективы градостроительного развития района, близость специфических объектов, влияющих на потребительскую привлекательность жилого дома и т.д.). Например, нельзя сказать, что в том же районе Воронянского, который сейчас активно застраивается дорогими домами, репутация выше или ниже, чем у микрорайона Малиновка. И в первом, и во втором случаях репутация заслуживает высокой оценки в своей группе потребительского спроса. А в качестве примера оценки репутации с учетом социальной составляющей может служить такой показатель, как криминальная обстановка. Последняя, например в микрорайоне Уручье, жилье в котором пользуется максимально повышенным спросом, хуже, чем в Шабанах, где спрос минимальный.

Исходя из перечисленных критериев, для каждого из которых, по словам В. Давидовича, принята 20-бальная шкала оценки, решено было все объекты долевого строительства разделить на три основных класса: «А» – дорогое жилье, «В» – рассчитанное на среднего потребителя, «С» – жилье эконом-класса.

Жилье класса «С» – это панельный дом без возможности свободной планировки, расположенный за пределами первого городского кольца. Яркий пример - типовое жилье в микрорайоне Лошица, рассчитанное на потребителей невысокой покупательной способности, преимущественно очередников.

Жилье класса «В» – объекты, как правило, за пределами 1 городского кольца, панельные или каркасно-блочные, но с возможностью свободной перепланировки. Жилые дома этой потребительской категории можно встретить во Фрунзенском районе (в микрорайоне Запад, Красный Бор), в микрорайоне Зеленый Луг и т.д.

Что касается объектов класса «А» (местоположение – в центре и прилегающих к центру районах, высокие показатели комфортности, инженерной обеспеченности), то они еще условно разделены на три подкласса: «де люкс» (самый высокий) - на него претендует жилой комплекс в районе ул. Захарова, «премиум-класс» (средний) – жилой комплекс «Изумрудный» и «элит-класс».

Следует также отметить, что по мере развития того или иного района, класс жилья может меняться – увеличиваться количество баллов по тем или иным критериям оценки. Примером может служить микрорайон Уручье. Изначально этот район застраивался типовыми панельными домами, которые следует относить к эконом-классу «С». Но удачное местоположение (фактически ворота города, хорошая транспортная доступность) и высокие экологические показатели позволили в последующем развивать этот район и застраивать его жилыми домами класса «В». А сейчас район уже застраивается домами, претендующими на отнесение к классу «А», в частности «элит-классу». Что касается подклассов «де люкс» и «премиум», то это, по мнению специалистов ИЦДС, все-таки не отдельные дома высоких потребительских качеств, пусть даже и на огороженной территории, а элитные жилые комплексы со своей системой обеспечения, служебной охраны, необходимым набором объектов социальной инфраструктуры.

Используя разработанную методологию оценки, каждый дом, будь то строящийся или еще только проектируемый, можно отнести к тому или иному классу. Но для чего нужна такая классификация?

По мнению В. Давидовича, «такая работа, позволит более качественно выполнять консалтинговые услуги, оказываемые будущим заказчикам при размещении тех или иных объектов. Потому что классность объекта, на наш взгляд, определяет его дальнейшую привлекательность для потребителя, что естественно влияет на цену реализации квартир в доме – будь то на стадии строительства или после окончания. Это первое. И второе. Мы сможем помочь потребителю сориентироваться во всем многообразии предложения. Он должен понимать, за что платит деньги. Можно привести два противоположных примера. Дорогой дом строится в совершенно непривлекательном районе, цены там, учитывая качество отделки, инженерное оборудование и прочие особенности, чуть ли не самые высокие в городе. Но на самом деле данный объект по количеству баллов с трудом попадает в класс «В», а, следовательно, платить за него такие огромные деньги бессмысленно», - пояснил собеседник.

Кроме того, классификация объектов долевого строительства позволит, по мнению исполнителей, выявить структурные особенности рынка долевого строительства, соотношение тех или иных типов жилья, в том числе и по метражу квартир. Кстати, сегодня уже наблюдается серьезный дисбаланс предложения малогабаритных и крупногабаритных квартир, который идет в разрез со спросом и что в обозримой перспективе может вызвать массовые проблемы при реализации дорогостоящего жилья. Погоня за большими по метражу квартирами стала чуть ли не массовым явлением в Минске. В то же время сегодня ощущается серьезная нехватка жилых объектов класса «В» и «С».

Безусловно, нельзя уличить заказчиков в незнании того, что основная часть спроса ориентирована на небольшие по метражу квартиры. Здесь скорее всего иные причины. Назвать все специалисты ИЦДС пока не берутся. Но считают, что одна из причин, лежащая на поверхности, это нормы проектирования парковочных мест. Например, если строится 200-квартирный дом, где квартиры по 150 и более кв. метров, то количество парковочных мест потребуется намного меньшее, нежели для дома на 400 квартир, но меньших по площади.

Само собой разумеется, жилье разных классов должно иметь и различное соотношение одно-, двух- и трехкомнатных квартир и свои требования по площади. Например, в домах класса «де люкс» и «премиум» однокомнатных квартир не должно быть по определению, считает В. Давидович. И в то же время в домах категории «В» нецелесообразно размещать квартирами площадью 150 и более квадратных метров. Человек с большой суммой денег не будет покупать такую квартиру, он пойдет, например, в жилой комплекс «Изумрудный». И наоборот: потребитель средней категории платежеспособности не сможет чисто финансово приобрести квартиру стоимостью в 100-200 тыс. долл. США.

Иными словами, классификация объектов долевого строительства жилья – это первая попытка увидеть, что у нас есть, чего не хватает и что следует строить исходя из спроса и перспективы развития города, подытожил руководитель «Твоей столицы».

Марина СИРОТКО

28.03.2005

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 6, за месяц 21

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 13/2005