Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Путь к аренде лежит теперь через аукцион

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости компаний » Путь к аренде лежит теперь через аукцион

В настоящее время все неиспользуемые нежилые помещения, находящиеся в коммунальной собственности г. Минска, можно арендовать только на аукционной основе. Функции по организации и проведению аукционов и конкурсов городские власти делегировали Минскому городскому центру недвижимости, который, собственно, и был создан для этих целей. Мы встретились с начальником отдела по организации и проведению аукционов, конкурсов данного предприятия Ольгой Сенчук, которая рассказала об организации и условиях проведения аукционов и конкурсов, а также о том, чего удалось достичь за эти годы специалистам отдела и что предстоит еще сделать.

Практика проведения аукционов в Минске существует уже с 1991 года. И если вначале аукционы и конкурсы по продаже объектов коммунальной собственности г. Минска организовывал и проводил Минский городской территориальный фонд государственного имущества (до июля 2002 года – Минский городской комитет по управлению государственным имуществом и приватизации), то после создания в октябре 2002 года Минского городского центра недвижимости функции по организации и проведению аукционов на право заключения договоров аренды нежилых неиспользуемых помещений коммунальной собственности города возложены на данное предприятие.

Начиная с 2003 года по настоящее время Центром недвижимости Мингорисполкома проведено более 50 аукционов, в результате торгов проданы права аренды порядка 700 неиспользуемых нежилых помещений коммунальной собственности. И если на первые аукционы выставлялись помещения, расположенные в I и II экономико-планировочных зонах, то есть центр и ближе к центру, то теперь в списке лотов, предназначенных для продажи на торгах, участвуют помещения, расположенные во всех экономико-планировочных зонах. Примечательно и то, что если в 2003 году в бюджет г. Минска от проданных на аукционах лотов на право заключения договоров аренды сроком на 5 лет поступило 665,5 млн. рублей, в 2004 году - 814,9 млн. рублей, то за текущий период этого года удалось заработать уже 2405,845 млн. рублей. Как видим, прогресс налицо.

Хочешь снять – поучаствуй в аукционе

На протяжении практически трех лет Минский городской центр недвижимости проводит аукционы на право заключения договоров аренды сроком на пять лет нежилых неиспользуемых помещений коммунальной собственности. Как правило, на каждый такой аукцион выставляется порядка 100 лотов - нежилых помещений коммунальной собственности, находящихся в ведении различных столичных организаций – ЖРЭО, Минского городского центра недвижимости, Главного управления потребительского рынка, управления бытового обслуживания населения, управлений образования администраций районов, комитета по здравоохранению, КУП «Минсктранс» и других и предназначенные под различные производственные и непроизводственные цели – склады, офисы, пункты приема белья в стирку и химчистку, под парикмахерские, торговые объекты и т.д. Многие помещения сдаются в аренду с целевым использованием по согласованию с арендодателем. Однако из общего количества всех выставленных на аукцион лотов востребованными, как правило, оказываются лишь 25-30. Как показывает практика, на них претендуют в среднем 60-80 заявителей. Наибольшим спросом среди будущих арендаторов пользуются помещения, предназначенные для торговли продовольственными товарами, а также под оборудование аптек, парикмахерских. На них могут претендовать от 5 до 10 участников. Соответственно, на эти лоты в ходе торгов цена вырастает в несколько раз. Однако пик интереса проявляется к помещениям, расположенным в блоках бытового обслуживания и на первых этажах в домах-новостройках молодых районов. Например, отметила начальник отдела, в прошлом году в микрорайоне «Лошица» право аренды продовольственного магазина было продано за 200 млн. рублей. В этом году на пр. Любимова в новом доме на первых этажах выставлялся ряд помещений под продовольственные магазины, магазины по продаже цветов и оптики, парикмахерскую. Права аренды на них проданы от 70 до 110 млн. рублей.

Всю информацию о наличии свободных помещений в г. Минске предоставляют в Минский городской центр недвижимости в первых числах каждого месяца балансодержатели. Здесь она сводится в единый Перечень с указанием типа помещения, его месторасположения и целевого использования и вывешивается для всеобщего обозрения. За 10 дней до проведения аукциона извещение с Перечнем лотов публикуется также в газете «Звязда». Кроме того, оно размещается на сайте Минского городского центра недвижимости и сайте Мингорисполкома.

В Перечень помещений, выставляемых на аукцион, включаются все новые, вновь освободившиеся помещения. По условиям аукциона, невостребованные на аукционе лоты выставляются на торги повторно. Если они не находят своих владельцев и на втором аукционе, то комиссия по организации и проведению аукциона принимает решение о снятии их с торгов. Правда, могут быть и исключения. Если комиссия примет решение, что помещение представляет определенный интерес и может быть востребовано потенциальными арендаторами, то оно может выставляться на аукцион и 3, и 4 раза. В случае снятия лотов с торгов, балансодержателям приходится самим искать будущих арендаторов. В свою очередь арендаторы могут и самостоятельно обратиться в Мингорисполком с совместным с балансодержателем заявлением на право заключения договора аренды. Но здесь есть некоторое отличие. Если помещение реализуется на торгах, то арендатору гарантируется право аренды сроком на 5 лет. Без торгов помещение сдается в аренду только на 11 месяцев. Правда, как отметила Ольга Сенчук, по окончании 11-месячного срока никто арендаторов на улицу не выставляет. Договор, как правило, перезаключается, если арендатор добросовестно выполняет условия договора. Что касается арендаторов, заключивших договор на 5 лет, то по окончании срока договора у них сохраняется преимущественное право на его продление.

Участниками аукциона могут быть как физические, так и юридические лица. Однако физическим лицам в течение месяца после аукциона необходимо зарегистрироваться как субъектам хозяйствования. Такой возможностью, как правило, пользуются многие граждане, которые создают свои предприятия, выступают учредителями. Они участвуют в аукционе как физические лица, а затем принимается решение Мингорисполкома о том, что физическому лицу сдается в аренду помещение для вновь создаваемого предприятия и получения юридического адреса.

Для участия в аукционе необходимо по специальной форме, утвержденной Мингорисполкомом, заполнить заявление, а также заявление на ознакомление с объектом. Кроме того, необходимо произвести два платежа. Один – плата за участие в аукционе, которая составляет 4 базовые величины, и второй - задаток 10 процентов от начальной цены лота. Что касается задатка, то проигравшему участнику он возвращается, а победителю учитывается при окончательных расчетах. Субъектам хозяйствования для участия в аукционе необходимо предоставить еще нотариально заверенную копию свидетельства о государственной регистрации (и индивидуальным предпринимателям, и юрлицам). Юрлицам – заверенные в установленном порядке копии учредительных документов. Кроме этого, в процессе подготовки и проведения аукциона сторонам надо подписать соглашение о правах и обязанностях.

Победитель в течение 10-ти дней после аукциона обязан полностью внести оставшуюся сумму денег за право заключения договора аренды. И только после полной оплаты он допускается к оформлению документов.

Как отметила Ольга Сенчук, бывают случаи, когда победители отказываются от своих выигранных лотов. В этом случае они теряют уплаченную сумму задатка. Потому что отказ происходит по их вине. Чаще всего отказы обуславливаются отсутствием денежных средств (в ходе торгов не смогли оценить свои материальные возможности). Если после аукциона выясняется, что помещение не отвечает всем требованиям, предъявляемым к его целевому использованию, тогда тоже, как правило, поступает отказ. Если же победитель отказывается от помещения уже после заключения договора аренды, например, не может получить согласие районного управлением МЧС или санэпидемстанции на использование помещения, то деньги ему возвращаются. Потому что в случившемся нет его вины.

Приобрести в собственность – также по результатам аукциона

Что касается продажи объектов коммунальной и республиканской собственности, то в этом случае Минский городской центр недвижимости работает по договорам поручения. В отличие от помещений коммунальной собственности, сдающихся в аренду, специалистам центра приходится самостоятельно искать доверителей, чьи объекты недвижимости они могли бы продать. Правда, иногда собственники находят их и сами.

В течение дня может проходить по разным объектам недвижимости несколько аукционов. За 30 дней до начала торгов начинается широкая рекламная кампания. Объекты рекламируются не только в СМИ и на специализированных сайтах, но и по радио, телевидению. Тем не менее, некоторые аукционы признаются несостоявшимися – ведь, по действующему законодательству, претендентов на один объект должно быть не менее двух. Поэтому многие объекты выставляются на повторные торги и могут продаваться по году и более длительный срок.

Как отметила начальник отдела, по договорам поручения на организацию и проведение аукционов с предприятиями и организациями различных форм собственности центром недвижимости за 8 месяцев текущего года проведено 13 аукционов, на которых продано 37 объектов на сумму 3493,834 млн. руб. (выручка от продажи объектов поступает собственникам недвижимого имущества).

Работают специалисты центра недвижимости и по протоколам комиссий по работе с имуществом, обращенным в доход государства. Такие случаи происходят, если бывший собственник имеет задолженность перед бюджетом. Тогда решением суда на имущество налагается арест. Оно выставляется на публичные торги, а выручка в счет погашения задолженности направляется в доход государства. Так, например, сотрудниками центра совместно с инспекцией по налогам и сборам Первомайского района г. Минска недавно был продан мясоперерабатывающий завод в д. Зольки Вилейского района Минской области. К слову, на торги он выставлялся более двух лет.

Как отметила начальник отдела, по протоколам комиссий по работе с имуществом, обращенным в доход государства, в 2005 г. центром проведено 3 аукциона, на которых продано 3 объекта на общую сумму 369,8 млн. руб. (выручка от продажи объектов поступает в республиканский бюджет в счет погашения задолженности по налогам и сборам). Всего же за весь период существования предприятия продано 27 объектов недвижимости, обращенных в доход государства, в результате которых в республиканский бюджет поступило более 10 млрд. руб.

А вот с землей все намного сложнее

Начиная с прошлого года специалисты центра занимаются также организацией и проведением аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков для строительства объектов различного назначения (в основном объектов автосервиса). За это время на продажу выставлялись два участка. Один - под строительство автозаправочной станции, другой – под станцию техобслуживания. И ни один из них пока не продан, несмотря на то, что второй участок выставлялся на торги уже 7 раз. По словам Ольги Сенчук, чтобы подготовить и провести подобный аукцион, нужна большая подготовительная работа, требующая оформления многих документов. При этом срок изготовления некоторых занимает как минимум 6 месяцев, а то и более. Так, например, вначале в комитете архитектуры и градостроительства Мингорисполкома необходимо получить градостроительный паспорт, который прописывает приблизительную площадь земельного участка, его месторасположение с указанием характеристик будущего объекта – например, станция технического обслуживания, с административным корпусом и магазином автозапчастей. На основании паспорта в проектном институте «Белгипрозем» надо заказать землеустроительное дело, в котором определяются точные границы земельного участка. После этого в Национальном кадастровом агентстве заказывается оценка этого земельного участка, по результатам которой выдается оценочное заключение. Потом на основании этого заключения решением Мингорисполкома утверждается начальная цена земельного участка на право аренды, далее земельный участок регистрируется в государственном земельном кадастре. И только после этого его можно выставлять на аукцион. Стоимость всех услуг (за исключением градостроительного паспорта) оплачивает центр недвижимости. «Поэтому, - отметила начальник отдела, - пока у нас только одни затраты. Хотя надеемся, что это дело будет прибыльным».

В этом году центру поручили продать еще два участка под строительство гостиниц на пр. Победителей и пр. Независимости. Но пока спроса на них также нет. И это несмотря на то, что они выставлялись на торги уже 3-4 раза. Это своеобразные объекты. Требования к застройке гостиниц очень высокие, да и сами объекты должны быть самого высокого класса. Это значит, что должен прийти очень серьезный инвестор. По оценкам, все строительство обойдется примерно 70 млн. долл. При этом за право долгосрочной аренды надо сразу заплатить где-то 500 тыс. долл.

На аукционе можно купить и квартиру

Систематически продажей квартир с аукциона центр недвижимости не занимается. Тем не менее, некоторый опыт проведения таких торгов специалисты имеют. Так, на основании договора поручения с Главным хозяйственным управлением Управления делами Президента центром было организовано несколько аукционов, на которых продавались квартиры в жилом доме, расположенном в пер. Казарменном. В этом доме, как известно, проживают депутаты Палаты представителей Национального собрания, руководящие работники и т.д. Четырехкомнатные квартиры без отделки в среднем были проданы с торгов по 200 млн. руб.

Елена МАСЛОВСКАЯ

26.09.2005

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 9, за месяц 61

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 38/2005