Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Земельные участки в аренду и собственность – по результатам торгов

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости компаний » Земельные участки в аренду и собственность – по результатам торгов

Об организации и проведении аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков рассказала на прошедшем 4 апреля в Комитете по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь семинаре «Применение кадастровой стоимости в целях предоставления земельных участков в собственность и аренду» Ольга Сенчук, начальник отдела по организации и проведению аукционов, конкурсов Минского городского центра недвижимости.

Обладателей земельных участков определят торги

Согласно указу президента от 28 января 2007 года № 58 с 1 мая в г. Минске, областных центрах и пригородных зонах этих городов земельные участки для строительства капитальных строений будут предоставляться в аренду юридическим лицам, гражданам или индивидуальным предпринимателям на аукционах на право заключения договоров аренды земельных участков или в частную собственность гражданам Республики Беларусь на аукционах по продаже земельных участков для индивидуального жилищного строительства. При этом участки, на каждый из которых претендует только одно юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, будут предоставляться в аренду после внесения таким лицом платы за право заключения договора аренды земельного участка на основании его кадастровой стоимости.

Без проведения аукционов земельные участки будут предоставляться только гаражно-строительным кооперативам - для строительства гаражей для хранения транспортных средств граждан РБ; гражданам РБ, нуждающимся в улучшении жилищных условий, - для строительства и обслуживания жилых домов; садоводческим товариществам - для ведения коллективного садоводства. Во всех трех случаях плата за участки будет взиматься на основании их кадастровой стоимости.

Проведение аукционных торгов и плата на право заключения договоров аренды участков не требуются при предоставлении их, если: новый участок выделяется взамен изымаемого; организации или гражданину выдано разрешение на проведение проектно-изыскательских работ до вступления в силу указа, если проведение аукционов не предусмотрено иными актами законодательства; претендентом на участок выступает государственная организация или он отводится для строительства и (или) обслуживания объекта, находящегося в государственной собственности. На таких же условиях участки предоставляются: сельскохозяйственным организациям, в том числе крестьянским (фермерским) хозяйствам, - для ведения сельского хозяйства; научным организациям, учреждениям образования - для исследовательских или учебных целей в области сельского либо лесного хозяйства; государственным лесохозяйственным учреждениям, организациям городских исполнительных и распорядительных органов, в компетенцию которых входит ведение лесопаркового хозяйства, - для ведения лесного хозяйства.

Без проведения аукциона участки могут предоставляться также юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям - для строительства многоквартирных жилых домов (за исключением жилых домов повышенной комфортности), культовых строений и мест погребения. Плата за право заключения договоров аренды земельных участков определяется на основании кадастровой стоимости данных участков, исходя из площади предоставляемого земельного участка для строительства (создания) многоквартирного жилого дома в границах отмостки по периметру здания.

Опыт есть, но не большой

Начиная с 2004 года организацией и проведением аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков в г. Минске занимается Минский городской центр недвижимости. Как отметила на семинаре Ольга Сенчук, начальник отдела по организации и проведению аукционов, конкурсов данного предприятия, несмотря на это, практика их проведения пока не распространена так широко, как хотелось бы. В течение 2004-2005 годов на аукционные торги на право заключения договоров аренды выставлялось всего 10 земельных участков, среди которых были участки, предназначенные для строительства гостиниц, теннисных центров, автозаправочных станций, мусоросортировочной станции, автомойки, автосалона и др. Результативными оказались только 2 аукциона, на которых проданы права аренды земельных участков для строительства автомойки по ул. Суражской и автосалона. В результате торгов цены на право заключения договоров аренды в сравнении с начальными выросли незначительно – примерно на 15-20 процентов. Например, участок для строительства автомойки на аукционные торги выставлялся дважды. Первый аукцион состоялся в декабре прошлого года, в котором принимали участие 3 претендента. В ходе торгов при начальной цене 44 млн.рублей цена продажи права аренды возросла до 390 млн.рублей. Но по какой-то причине победитель аукциона отказался оплачивать право аренды, поэтому участок был выставлен на торги повторно. Результаты второго аукциона были гораздо скромнее.

По сведениям Андрея Павлышко, начальника отдела оценки земель и мониторинга земельного рынка Национального кадастрового агентства, определенный опыт проведения подобных торгов накоплен и в целом в республике. Так, если в 2003 году всего в республике было заключено 20 договоров аренды земельных участков, в 2004 году – 23, то в 2005 году уже был заключен 51 договор аренды. При этом 180 процентов земельных участков по договорам аренды земельных участков предназначены для строительства и размещения объектов торговли и общественного питания, 14 процентов – для строительства автозаправочных станций, автомоек, автосервиса и 3 процента – для размещения объектов административного назначения. В ходе торгов выявлена прямая зависимость роста стартовой цены на земельные участки от количества участников. Так, отмечено, что если в торгах принимало участие по 2 претендента, то цена участков, как правило, возрастала в 1,6 раза, при участии 3-4 претендентов рост цены увеличивался в 9,3 раза, 5-6 участников – в 14,8 раза и при наличии 8-9 участников - в 25,3 раза.

Подготовка и проведение подобных аукционов требует большой подготовительной работы, требующей оформления многих документов. При этом срок изготовления некоторых из них занимает как минимум 6 месяцев, а то и более. Что касается г. Минска, то вначале в комитете архитектуры и градостроительства Мингорисполкома необходимо получить градостроительный паспорт, который прописывает приблизительную площадь земельного участка, его месторасположение с указанием характеристик будущего объекта. На основании паспорта в проектном институте «Белгипрозем» заказывается землеустроительное дело, в котором определяются точные границы земельного участка. После этого специалисты Национального кадастрового агентства должны произвести оценку земельного участка и выдать оценочное заключение. На основании заключения решением Мингорисполкома утверждается начальная цена земельного участка на право аренды. И только после этого земельный участок регистрируется в государственном земельном кадастре. После выполнения всей этой процедуры участок выставляется на аукцион. Отметим, что стоимость всех услуг (за исключением градостроительного паспорта) оплачивает Минский городской центр недвижимости. Компенсировать затраты ему обязан горисполком.

Договор аренды

На семинаре был поднят и еще один весьма важный вопрос. В какой момент заключается договор аренды с арендатором, и зависит ли цена земельного участка от содержания договора?

В настоящее время практика организации торгов такова, что договор аренды заключается не к началу проведения аукциона, а по окончании аукциона и после оплаты победителем всей суммы денег за право заключения договора аренды. А это значит, что сегодня, придя на торги, участник аукциона рискует приобрести земельный участок, который впоследствии он не сможет реализовать в полной мере под поставленные цели. Ведь все согласования на реализацию проекта проходят после приобретения участка. И нет никакой гарантии, что все они потом будут получены. Почему бы не сделать наоборот? Вначале заключить договор аренды, а после выставить участок на аукцион. По мнению участников семинара, такая мера существенно снизила бы риски для будущего арендатора и повысила бы, в свою очередь, цену аренды.

Однако реализовать на практике такое предложение в настоящее время весьма проблематично. Все дело в том, что в договоре аренды нельзя заранее рассчитать сметную стоимость проекта застройки, прописать участника торгов по той простой причине, что каждый застройщик индивидуален. Один хочет внести в договор, к примеру, 26 пунктов, а другой – 150. Одним словом, сколько застройщиков – столько и мнений. К тому же, начиная с 2005 года основным документом для застройки территории является план детального планирования. И несмотря на то, что к началу торгов этот документ уже существует, тем не менее он не предусматривает, какое здание в соответствии с градостроительными нормами и развитием города будет построено на этом земельном участке, каким оно будет по объему, какие нагрузки сможет нести и т.д. К примеру, приобретая участок для строительства автозаправочной станции, оказывается, что не всегда по нормам на нем можно построить и автомойку, о чем претендент аукциона, покупая права аренды, может и не знать. А готовить заранее весь пакет документов на земельный участок к началу торгов организатору невыгодно. А вдруг на аукцион придет только один участник? Тогда он оплатить только кадастровую стоимость участка, а все остальные документы получит абсолютно бесплатно. Разработанный в настоящее время Комземом проект постановления Совета Министров о порядке проведения аукционов также не предполагает компенсацию затрат за выполнение предаукционных работ организаторам аукциона, помимо кадастровой стоимости.

Возникает и еще один вопрос. Кто должен сегодня заниматься подготовкой договора аренды? По всей видимости, специализированная организация. Но для того, чтобы она занималась подобными вопросами, она должна быть заинтересована в этом. В то же время в указе президента прописано, что этими вопросами должна заниматься не специализированная организация, а комиссия, у которой тоже нет никаких мотивов готовить договор аренды, который предусматривал бы все риски и тем самым повышал стоимость аренды. Поэтому эти вопросы требуют принятия дополнительных решений, отмечалось на семинаре.

Новая форма договора – есть вопросы

Как известно, до недавнего времени существовала Примерная форма договора аренды, утвержденная постановлением Совмина. Она была достаточно простая, действовала с 1991 года и многих не устраивала. В связи с выходом указа президента № 58 Совет Министров своим постановлением от 28 февраля 2006 года № 292 утвердил новую форму договора аренды земельного участка, которая действует в настоящее время и является обязательной для исполнения. И если раньше в договор аренды можно было вносить, при необходимости, корректировки, то сегодня это сделать весьма проблематично.

Как показала практика, с момента вступления в силу постановления № 292 заявители и регистраторы столкнулись с рядом проблем.

Как известно, в настоящее время согласно указу президента № 74 арендная плата рассчитывается в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка. Поэтому возник вопрос с заключением договоров аренды земельных участков вне населенных пунктов, где кадастровая оценка земель пока вообще не производилась. И регистраторы отказываются принимать на государственную регистрацию договоры, составленные по прежней форме, как не соответствующие требованиям законодательства. Поэтому, как отметила Татьяна Лущик, юрист Национального кадастрового агентства, тем землеустроительным службам, которые готовят проект договора аренды, нужен документ, который бы разъяснял, имеет ли право регистратор принимать договор аренды земельного участка с внесенными в него изменениями и дополнениями и вправе ли он отказать в регистрации, если ему представят документ, не соответствующий форме согласно постановлению правительства № 292.

Кроме того, срок, в течение которого арендатор обязан приступить к строительству капитального строения на земельном участке, указанный в договоре аренды, не соответствует срокам, указанным в указе президента № 58. Да и не только срок, но и сам факт того, что в договоре указывается обязанность осуществить строительство. Ведь известно, что в настоящее время исполнительные комитеты в массовом порядке принимают решения о предоставлении в аренду земельных участков в уже существующее строительство, то есть о самом факте строительства речи вообще не идет, подчеркнула Татьяна Лущик.

Есть несоответствие и в вопросе взимания арендной платы. Так, договор аренды земельного участка предусматривает взимание арендной платы в белорусских рублях, а кадастровая стоимость определена в долларах США.

В договоре аренды написано, что обязанность подачи заявления о государственной регистрации и документов, необходимых для осуществления государственной регистрации договора и основанного на нем права аренды на земельный участок, возлагается на арендатора. Подобная формулировка ограничивает действия закона о государственной регистрации недвижимости, прав на него и сделок с ним, согласно которому эта обязанность возлагается на обе стороны. Кроме того, новая форма договора аренды не предусматривает случаи долевой аренды, когда в роли арендатора выступает несколько юридических лиц, которые обязаны по сути дела подавать совместное заявление в организацию по госрегистрации.

Есть и иные несоответствия формы договора аренды земельного участка требованиям законодательства. В связи с этим по итогам работы семинара будут выработаны рекомендации относительно порядка применения формы договора аренды. Необходимые разъяснения будут направлены территориальным органам землеустроительной и геодезической службы, территориальным организациям по государственной регистрации. Так, в частности, утвержденную форму договора рекомендовано считать типовой. Также рекомендовано не производить перерасчетов в отношении арендной платы за земельные участки, кадастровая оценка которых не производилась. Кроме того, заинтересованные лица, при необходимости, могут выступать заказчиками кадастровой оценки.

Елена МАСЛОВСКАЯ

24.04.2006

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 2, за месяц 17

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 16/2006