Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Будни высотных новостроек – для нас все еще теория

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости компаний » Будни высотных новостроек – для нас все еще теория

Первые небоскребы в Минске реально появятся не раньше 2012 года. Это обусловлено не только отсутствием на данный момент нормативной базы для возведения зданий выше 75 метров, но и тем, что появление таких комплексов в уже сложившейся городской среде создает массу проблем, решение которых требует больших финансовых затрат. Поэтому прежде чем принимать решение о возведении высоток, властям и проектировщикам нужно хорошенько взвесить все за и против. Сделать такой вывод позволяет информация, прозвучавшая на проходившей 20 и 21 мая в Минске Международной конференции "Опыт возведения высотных зданий и строительства уникальных объектов в странах СНГ и Евросоюза".

В Минске уже определено несколько площадок, где планируется построить высотные здания: возле Национальной библиотеки, по ул. М. Танка, в будущем деловом районе Минск-Сити на месте аэропорта "Минск-1" и еще в районе проспекта Победителей. "Сроки возведения этих зданий достаточно близки, и нам необходимо подготовиться к такой работе", - сказал, открывая работу конференции, заместитель министра архитектуры и строительства Анатолий Ничкасов. "Мы должны в ближайшее время ввести в действие нормы проектирования и строительства зданий выше 75 метров", - отметил он. Эти нормы, по словам специалиста, охватят весь спектр проблем, связанных со строительством и эксплуатацией высотных зданий. "Актуальной задачей на данном этапе является разработка нормативной и расчетно-технической базы проектирования высотных зданий, особенно в области строительной динамики, обеспечения надежной и безопасной эксплуатации этих зданий".
По мнению А.Ничкасова, создание нормативной базы для проектирования высоток и начало их строительства означает выход на новый уровень в проектировании и строительстве. Минстройархитектуры проводит ряд мероприятий по подготовке к высотному строительству. Кроме разработки нормативной базы - это проектирование, проведение исследовательских работ, изучение опыта других государств.
Замминистра также указал на важность проведения технико-экономического обоснования высотного строительства. «В числе главных экономических преимуществ строительства высотных зданий называют экономное использование городской территории. Между тем размещение высотной высокоплотной застройки ведет к резкому увеличению затрат, связанных с усложнением архитектурно-технических решений зданий, организационно - технологических задач при ведении строительных работ, а также с необходимостью обеспечения особого режима жизнедеятельности людей в высотных зданиях", - заметил А. Ничкасов.
Краткий обзор опыта строительства и эксплуатации уникальных зданий в Минске сделал в своем докладе главный конструктор научно-исследовательского и проектно-технологического РУП "Институт НИПТИС им. Атаева" Владимир Потерщук. По его словам, около десяти лет находятся под постоянным наблюдением сборно-монолитная оболочка покрытия здания Комаровского рынка и шедовое покрытие здания камвольного комбината в Минске. В отличие от этих объектов здание Национальной библиотеки находится в начале своего жизненного пути. Причем, как отметил в своем докладе В. Потерщук, «наблюдение за поведением конструкций Национальной библиотеки показало необходимость применения специальных электронных приборов, поскольку геодезического обеспечения для этого недостаточно".
По словам специалиста, Минск находится в преддверии высотного строительства. Он отметил, что высотные здания можно возводить не только в центре, но и в спальных районах недалеко от МКАД. Кроме жилых домов планируется построить также ряд высотных гостиниц и офисов. При этом выступающий подчеркнул, что в городе есть организации, которые уже сегодня в состоянии выполнять на надлежащем уровне работы по возведению высоток. Это такие предприятия, как "Минскпромстрой", «Стройтрест №7» и другие.
Высотные здания, как заметил В. Потерщук, - это особый класс сооружений, требующих отдельных конструктивных решений. В мире уже накоплен 100-летний опыт их проектирования и строительства. Этот опыт показывает, что основным, наиболее надежным материалом при возведении высоток является монолитный железобетон, который позволяет обеспечить требуемую несущую способность и огнестойкость несущих конструкций."Обеспечить требуемую надежность высотных зданий, высокий уровень архитектурных решений, а также экономичность - главная задача в настоящее время", - подытожил В. Потерщук.
То есть прежде чем принимать решение о строительстве "небоскребов", надо тщательно взвесить все за и против. О том, насколько важно не наломать дров, поскольку высотка строится не на пять лет, а минимум на 100, говорил и исполнительный директор корпорации Mirax Group, кандидат технических наук Владимир Адикаев.
У Mirax Group - немалый опыт строительства высоток. Как заметил сам г-н Адикаев, зданий выше 75 метров - больше 10. В своем докладе специалист попытался рассказать о проблемах, которые приходится решать компании Mirax Group как заказчику и девелоперу при строительстве высотных объектов. В настоящий момент компания строит небоскребы в Москве (например, офисно-рекреационный комплекс «Федерация» в деловом центре «Москва-Сити») и в Киеве (комплекс "Миракс-Плаза"). Но где бы ни строились объекты и как бы не отличались их архитектурные облики, застройщику всегда «приходится крутиться в кольце четырех основных факторов - градостроительные ограничения, несущая способность грунтов, коммерческая состоятельность проекта и финансовые и интеллектуальные возможности девелопера», - заметил В. Адикаев.
Например, если участок, выделенный под строительство делового центра «Москва-Сити» характеризуется неплохими в принципе грунтами, которые позволяют строить здания свыше полусотни этажей, «то в Киеве грунты другие. И тот факт, что мы там строим высотное здание, сравнимо с подвигом. Те 46 этажей в "Миракс-Плаза", которые мы строим – это предел. Строить выше - просто нецелесообразно», - сказал В. Адикаев.
Следующая группа вопросов, которые давлеют над заказчиком высотного объекта - это состояние инженерно-транспортной инфраструктуры. По словам специалиста, в городах проблемы транспортного и инженерного обеспечения достаточно запущены. Что касается Минска, то у него, поскольку он еще только в начале пути, есть резерв времени, который позволяет не совершать тех ошибок, которые допущены, например, в Москве и Киеве, полагает В. Адикаев.
Чтобы участники конференции представили, насколько сложным организмом может быть комплекс высотной застройки, докладчик привел в качестве примера деловой центр «Москва-Сити». «Около 30 тысяч автомобилей, которые необходимо ежедневно загружать на данную территорию и выгружать из нее. И на самом деле я не представляю, как это будет происходить через несколько лет», - заметил В. Адикаев. Чтобы таких проблем не возникало, развитие транспортной инфраструктуры обязательно должно осуществляться опережающими темпами, считает специалист. Практика же такова, что развитие транспортной инфраструктуры, как правило, сильно отстает от застройки территорий, и особенно от высотной.
То же самое касается и инженерной инфраструктуры. Для жизнеобеспечения вновь строящихся зданий нужно, чтобы у города были резервные мощности по газо-, электро-, тепло- и водоснабжению. А их у города, как правило, нет. «Как решается эта проблема при строительстве высотных зданий? Решается индивидуально. В Киеве мы пошли по такому пути: частично используя опыт Германии, делаем свою электростанцию, которая решает вопросы не только электроснабжения, но и энергоэффективности всего комплекса», - рассказал докладчик.
Говоря о проблеме грунтов в Киеве, специалист призвал участников конференции использовать плитно-свайные фундаменты, назвав такое решение и с точки зрения денег и надежности одним из самых удачных на сегодня. (Плитно-свайный фундамент представляет собой железобетонную плиту толщиной в несколько метров, которая укладывается поверх железобетонных свай длиной 25-35 м и делается под всю площадь первого этажа здания.) Кстати, немецкие специалисты, которые являются авторами такого решения фундаментов, тоже считают плитно-свайные фундаменты наиболее оптимальными при строительстве небоскребов на слабых грунтах или неоднородных грунтах. Целесообразность их применения доказана на практике при строительстве последних небоскребов в Германии.
Между тем, говоря о целесообразности применения плитно-свайных фундаментов, и г-н Адикаев, и его коллеги из Германии, настаивали на необходимости подвергать сваи испытаниям. «Необходимость испытаний свай - бесспорно. Надо тратить деньги однозначно и проводить испытания в достаточном объеме. Поверьте мне как человеку, вкладывающему деньги в это дело, оно того стоит. Экономия здесь не оправдана. Проведение испытаний, как показывают результаты, на 30-40% улучшает ситуацию. Иными словами, есть за что бороться», - подчеркнул В. Адикаев.
Следующий фактор - это коммерческая состоятельность проекта. По мнению специалиста, высотные комплексы все можно назвать самодостаточными. В высотном комплексе требуется обеспечение всех функций. И в этом смысле для коммерческой состоятельности проекта – главное, чтобы те земельные участки, которые выделяются для размещения объекта, были востребованы в будущем. А задача самого девелопера - наделить объект всеми необходимыми функциями, чтобы он был окупаемым и прибыльным. При этом, как заметил специалист, необходимо учитывать, что независимо от того, жилье это, гостиница или бизнес-центр, находящиеся в этих комплексах люди хотят получать все необходимые услуги, не выходя за его пределы. Это, по словам В. Адикаева, как раз и является той прибавочной стоимостью, которая определяет коммерческую состоятельность проекта.
И последнее, что необходимо для успешной реализации проекта, кроме, конечно же, финансовых возможностей девелопера – это грамотное управление проектом. «Все мы строим через управление проектом. Можно спросить любых зарубежных архитекторов, с которыми мы сотрудничаем. И они подтвердят, что мы все делаем единой командой. Я думаю, что это должно быть основополагающим при реализации любого проекта, в том числе и при строительстве высотных объектов. И что не менее важно, когда вы беретесь за высотный объект, то команда, которая будет заниматься управлением проекта, должна быть не хуже по профессионализму, чем проектировщики и подрядчики, которые будут изготавливать проект и строить объект», - посоветовал присутствующим В. Адикаев.
На вопрос корреспондента «НБ», когда компания начнет строить небоскребы в Минске, исполнительный директор корпорации Mirax Group ответил следующее. «Мы хотим во всех столицах мира строить уникальные красивые объекты. Среди стран СНГ мы строим пока только в Киеве. И нам это интересно. Просто такое направление компании - не в одном каком-то городе строить много, а красивые уникальные объекты строить в каждой столице. Одна из наших структур работает в Париже. Мы работаем в Москве и Киеве. Сейчас присматриваемся к Индии и Вьетнаму, строим в Америке. Что касается Минска, то он соответствует нашей идеологии, но до настоящего времени о приходе в этот город мы просто не думали».
Конференция вызвала очень большой интерес у специалистов. В работе форума приняли участие свыше 170 специалистов и ученых в области строительства и архитектуры из Беларуси, России, Украины и Германии.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ

26.05.2008

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 5, за месяц 25

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 21/2008