Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Тепловая санация многоэтажек - в цифрах и фактах

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости компаний » Тепловая санация многоэтажек - в цифрах и фактах

28 мая состоялась интернет-конференция с руководителями инициативы "Жилищное хозяйство в Восточной Европе" (ИВО) и жилищной управляющей и сервисной компании (ЖСК) "Марцанер Тор". Немецкие специалисты в очередной раз делились своим опытом, как из старого дома сделать новый и при этом чтобы квартиросъемщик не сильно ощутил это на своем кошельке

«Санация - это комплекс мероприятий, проводимых с учетом технических, экономических, финансовых и социальных факторов многоэтажного жилого дома и в целях восстановления первоначального технического состояния дома и проведения строительных мероприятий для улучшения условий проживания на длительный срок времени, устойчивой экономии энергии, ресурсов, а также сокращения потерь и повышения рыночной стоимости жилья», - пояснил руководитель проекта ИВО в России, Беларуси, Украине, Болгарии Бернхард Шварц. При этом санацию жилых домов в Германии, как правило, проводят без отселения жильцов.

В ходе комплексной санации панельных домов производится утепление чердачного полуэтажа, замена оконных блоков, утепление фасада и перекрытия подвала, замена покрытия крыши. Санации подвергаются балконы и подъезды. Одновременно осуществляется реконструкция инженерных систем, замена радиаторов в квартирах. Кстати, в отличие от практики санации в Беларуси, в Германии на каждом радиаторе устанавливаются регулятор тепла и счетчик тепла. Один прибор позволяет регулировать подачу тепла, второй показывает количество использованной за определенный период энергии. В результате после капитального ремонта (санации) квартиросъемщик может регулировать использование тепла и платить только за то, что он реально потребляет.

Также производится замена стояков холодной и горячей воды и устанавливаются счетчики воды. Обязательно модернизируется система вентиляции. Поскольку в ходе санации дом изолируется от естественного проникновения наружного воздуха, система вентиляции должна обеспечивать воздухообмен и поддерживать нормальный микроклимат в помещениях.

Следует отметить, что санация в Германии предусматривает в обязательном порядке закрытие мусоропровода в многоквартирном доме. Без закрытия мусоропровода невозможно добиться раздельного сбора твердых бытовых отходов. Вместо мусоропровода в санированном доме во дворе выделяется площадка для контейнеров, которая ограждается металлической сеткой. Сами контейнеры раскрашиваются в разные цвета в зависимости от того, для какого вида мусора они предназначены.

Балконы в процессе комплексной санации демонтируют, а вместо них пристраивают лоджии, которые остекляют и утепляют. Это позволяет увеличить полезную площадь квартиры, снизить потери тепла через наружные ограждающие конструкции.

Проведение санации обязательно подразумевает привлечение кредитов. «Как правило, санация проводится на 25 лет. Льготные кредиты, которые

выдаются под 3% годовых, предоставляются на срок от 20 до 25 лет. Расчет делается на то, что в течение этого времени в доме не потребуется проводить повторную санацию», - рассказал Бернхард Шварц.

В целом в Восточной Германии из 2181200 квартир в панельных домах серийной застройки за период с 1991 по 2008 год санировано около 70%. В результате санации годовое энергопотребление домов и теплопотери через наружные ограждающие конструкции снизились до уровня, характерного для современных жилых домов, которые сегодня строятся в Германии. Аналогичная судьба, как утверждают немецкие специалисты, ожидает жилой дом №14 по ул. Деревянко в г.Жодино, в котором будет реализован белорусско-немецкий пилотный проект по энергосберегающей санации.

В ходе комплексной санации в пилотном доме немецкие специалисты предлагают заменить окна (коэффициент теплопроводности = 1,3 В/кв. м K, застеклить лоджии и обшить их как отaпливаемое помещение. Предлагается утеплить: наружные стены слоем утеплителя 12 см, перекрытие над последним этажом - 20 cм, перекрытие подвала - 8 cм. В рамках санации будет установлена новая система отопления с центральным предварительным регулированием. Также предусматривается установка термостатов (т. е. регуляторов тепла) и счетчиков на отопление.

В случае реализации предложенных немецкими специалистами мероприятий по комплексной санации годовая потребность в энергии в жодинском доме сократится до 70 кВт.ч/кв. м, то есть почти в 5 раз, потери тепла через ограждающие конструкции уменьшатся до 0,82 Вт/(кв. м.K) (почти в 3 раза).

Говоря о непосредственных преимуществах санации, стоит отметить следующее. В докризисных ценах строительные расходы на санацию панельного дома в Германии составляли около 130-140 евро/кв. м в год. Например, общая сумма расходов на санацию многоквартирного дома общей площадью 3709 кв.метров составляла 491 907 евро, из которых 10 000 евро - это собственный капитал жильцов или субсидии и 481907 евро (129,93 евро/кв. м в год) - это кредит, выданный на 20 лет под 3% годовых.

После санации экономия расходов на энергию составила в этом доме 17 803 евро в год. При этом дополнительная нагрузка на квартиру не превысила 118 евро в год. То есть ежемесячные расходы квартиросъемщиков (собственников квартир) увеличились всего на 10 евро.

Б. Шварц подчеркнул, что жилищные организации в Берлине, проводящие комплексную санацию каждого отдельного дома, имеют стабильное экономическое развитие. Причем специалист уверен, что в условиях льготного кредитования возможно начало серийной санации домов массовой застройки в Беларуси.

Обращаясь к немецкому опыту, стоит отметить их слаженный механизм управления жилищным фондом. Это хорошо видно на примере сервисной компании (ЖСК) "Марцанер Тор". Для управления домами ЖСК учредило ООО «Марцанер Тор», гендиректором которой является господин Уве Хесс. Система управления данной фирмы стоит из непосредственного директора, технического и финансового директора, а также секретариата. Общий штат – 45 человек. В каждом жилом доме есть свой управляющий, все вопросы жильцы адресуют ему. ЖСК также построило для себя административное здание, где размещается управление, а часть помещений сдается в аренду. В центре здания для удобства передвижения работников ЖСК расположен панорамный лифт.

Как видим, если ЖСК в Беларуси – это один многоквартирный дом, то в Германии ЖСК – это много домов вместе с квартирами, которые в них расположены. Для вступления в (ЖСК) "Марцанер Тор" необходимо внести пай, в среднем 1000 евро, и вступительный взнос, в среднем 70 евро. Информация о свободных квартирах размещается в каждом из домов ЖСК. Собственником квартир является ЖСК, их нельзя приватизировать. Но и выселить члена ЖСК (пожизненно) также нельзя. В случае смерти наследники получают пай и право занять эту же квартиру. В случае отказа информация об освободившейся квартире размещается на информационных табличках первых этажей домов ЖСК.

Непосредственным предметом деятельности «Марцанер Тор» является следующее: управление жильем, в котором проживают собственники и которое сдается в аренду, управление помещений, используемых в нежилых целях, периодический контроль систем технического оборудования, ремонт, а также текущий ремонт общего имущества, техническое обслуживание, покупка, продажа, возведение и сдача в аренду недвижимости и др.

Задачи управляющего в соответствии с параграфом 27 немецкого закона о собственности жилья состоят в проведении текущего и капитального ремонта, принятии неотложных мер в аварийных случаях, принятии и использовании отчислений на содержание жилья и взносов на погашение кредитной задолженности и процентов. Управляющая компания также берет на себя поручительство и принятие платежей и услуг, управление денежными средствами, информацию о судебных спорах.

ЖСК «Марцанер Тор», образованное в 1999 году на базе жилфонда промышленных предприятий, является одной из успешных управляющих компаний Берлина. В ЖСК входит более 4000 квартир. Годовой оборот - 3,5 млн. евро. Дома - от 3 до 9 этажей, все полностью реконструированы и утеплены (90 процентов - панельные дома).

Примечательно, что компания "Марцанер Тор" - это социальный проект, и работает она с рентабельностью от 3 до 5 процентов. По мнению г-на Уве, это хорошая рентабельность для компании, занимающейся управлением жилищного фонда.

Кстати, в начале текущего года в г.Мозыре Гомельской области зарегистрирована управляющая белорусско-германская компания СООО "Мозырская альтернатива". Одним из ее учредителей стал гендиректор компании "Мартин Тор". Уве Хесс надеется, что весь опыт по управлению жилищным фондом в Берлине можно будет реализовать и в Мозыре, а в последующем распространить и на другие города Беларуси.

В ходе ознакомления с немецким опытом управления жилищным фондом невольно вспоминается система управления жилищным фондом в нашей стране. А это и отсутствие системы подготовки квалифицированных управляющих недвижимостью, и нехватка стимулов для создания частных жилищно-эксплуатирующих организаций и, конечно же, непонимание или неприятие того, что собственник квартиры – это не только права, но и обязанности. Сегодня в Беларуси существует около 600 товариществ собственников (ТС) и примерно 400 тысяч жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). В свою очередь, частных организаций, занимающихся обслуживанием жилищного фонда, не больше двух десятков (еще полгода назад их было 16). Конечно, нельзя сказать, что у нас все так уж безнадежно, ведь не в каменном веке живем. Однако, есть чему нашим собственникам и управленцам поучиться у немецких коллег.

Марина БОБЛОВСКАЯ

07.06.2009

просмотров: сегодня 2, за последние 7 дней 16, за месяц 59

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 22/2009