Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Власти ждут инициативы от бизнеса

28 августа в г.Минске состоялся III инвестиционный форум «Как заработать в коммерческой застройке и недвижимости?», на котором лидеры белорусского девелопмента и представители местных органов исполнительной власти обсудили ряд вопросов, касающихся привлечения в республику в современных условиях инвестиций. Из прозвучавших на форуме выступлений можно сделать вывод, что пока бизнес не вполне устраивают меры, предпринимаемыми властями для улучшения в стране и, в частности в Минске, инвестиционного климата, а власти в свою очередь упрекают частные структуры в бездействии и ждут от них большей инициативы в привлечении инвесторов.

Когда прольется «золотой» дождь?

Сегодня государство предпринимает колоссальные усилия, для того чтобы бороться с финансовым и экономическим кризисом. Тем не менее, и Правительством, и Президентом объявлено, что белорусское законодательство и, в частности в инвестиционной деятельности, требует совершенствования, сказал на форуме директор ООО «Степановский, Папакуль и партнеры» Александр Степановский.

По словам А.Степановского, государством проделана немалая работа по совершенствованию законодательства и улучшению инвестиционного климата. Так, упрощена процедура регистрации предприятий, подписан указ, направленный на государственную поддержку малого предпринимательства, продела определенная работе по совершенствованию имущественных отношений, издан Декрет, направленный на создание дополнительных условий для инвестиционной деятельности, и ряд других мер.

Но достаточно ли этого, чтобы инвестиции приходили в Беларусь, задается вопросом директор компании. «Пока ситуация с иностранными инвестициями выглядит так: мы ждем инвесторов», – сказал А.Степановский. Находясь в командировке в Москве и общаясь с руководителями компаний, которые являются лидерами в России по производству потребительских товаров, директор компании «Степановский, Папакуль и партнеры» поинтересовался, а есть ли у них совместные проекты с Беларусью? Представитель одной компании ответил, что, к сожалению, есть. Второй же сказал, что они планируют проекты с Беларусью, изучают возможности, но «у вас так все запущено, так непонятно», сказал он А.Степановскому.

Есть ли доверие между государством и бизнесом, задается вторым вопросом директор ООО «Степановский, Папакуль и партнеры». И отвечает, что, несмотря на выбранную стратегию, порой предпринимаются абсолютно непродуманные решения, которые находят отражение в документах. Один из них – недавно принятое, но потом отмененное постановление № 991.

Каким же должно быть инвестиционное законодательство, чтобы развивать сотрудничество межу государством и бизнесом? По мнению А.Степановского, оно должно быть простым и понятным. Например, в Гонконге, уточнил выступающий, существует только один налог – налог на прибыль (ставка – 17,5%). Законодательство должно быть предсказуемым, когда и государство, и бизнес согласовывают свои позиции. Оно должны быть лояльным. А сегодня получается, что многие чиновники боятся принимать ответственные решения. В то же время, сказал А.Степановский, государство должно помогать бизнесу развиваться, поддерживать его инициативы. Хотя у компании «Степановский, Папакуль и партнеры» есть положительный опыт работы с госорганами. По их совместному предложению с компанией «Кока-кола» в текущем году внесены изменения в Инструкцию по амортизации основных средств, которая вступила в силу с 1 июля 2009 года. Законодательство должно быть стабильным, считает А.Степановский. «Когда инвестор уверен в том, что его инвестиции всегда будут находиться в сохранности, что государство не будет необоснованно посягать на эти инвестиции, он сам даст рекомендации другим инвесторам о том, что в Беларуси хорошо работать, можно зарабатывать и что все интересы инвестора будут соблюдаться», – уточнил А.Степановский.

Что же мы должны предпринять, задал следующий вопрос А.Степановский. «Мы должны уважать и растить местный бизнес. Он является генератором развития страны. Иностранные инвесторы, глядя на местных бизнесменов, будут приходить к нам», – ответил на свой вопрос директор компании. При разработке документов должна учитываться позиция бизнеса. Кроме того, неточности, которые сегодня присутствуют в законодательстве, должны всегда трактоваться в пользу инвесторов, высказал свое мнение А.Степановский. Тактика должна быть продолжением стратегии. «Если мы приняли решение, объявили, что будем двигаться в сторону либерализации законодательства, в сторону обеспечения гарантий инвесторов, то надо следовать этой стратегии, – сказал директор компании. – У нас все непонятно, все запутано. Давайте установим простые правила: как должен действовать инвестор в реализации проектов в недвижимости? Должен быть принят понятный комплексный документ», – считает А.Степановский.

«Безусловно, сегодня шаги в этом направлении предпринимаются. Однако они недостаточны. Если мы будем следовать этим простым незамысловатым правилам, мы вправе надеяться на то, что инвестиции придут в Беларусь, и на нас прольется «золотой» дождь», – заключил директор компании «Степановский, Папакуль и партнеры».

Под лежачий камень вода не течет

«Мы, как международные эксперты, не хотим, чтобы рынок развивался так: мы будем ждать, когда придет инвестор. Мы считаем, что каждый участник рынка должен сам принять решение, каким образом он будет действовать, чтобы его действия позволили ему вывести и свой проект, и в целом рынок коммерческой недвижимости Беларуси из кризиса. Решение за нами», – такими словами открыл свое выступление на форуме Андрей Павлышко, управляющий директор компании Colliers International, Baltic States and Belarus.

Какие риски появились в коммерческой недвижимости в связи с кризисом? По мнению А.Павлышко, это падение ликвидности проектов. Значительно уменьшились платежеспособность арендаторов и доступность капитала, а также темпы реализации инвестиционных проектов. Очень большие риски появились у так называемых и популярных ранее спекулятивных проектов. А, кроме того, очень сильно упал интерес к рынку во всех его сегментах со стороны международных операторов.

Что можно сделать, чтобы выйти из кризиса и привлечь инвесторов? В первую очередь, считает управляющий директор, надо работать над увеличением добавленной стоимости каждого конкретного проекта. И здесь на первый план выходит понятие реконцепции, то есть пересмотра тех позиций, на которых изначально базировался проект, когда рынок рос и когда почти любое решение в спекулятивном проекте могло принести очень высокую доходность.

Что можно сделать в процессе реконцепции? По мнению А.Павлышко, в первую очередь необходимо оптимизировать проект за счет максимально рационального планирования затрат. Сегодня арендаторы не готовы платить за архитектурные излишества: мрамор, сверхмодную плитку и т.д. Сейчас очень большое внимание конечные пользователи бизнес-центров обращают на качество инженерного оснащения. «Как ни странно, но сеть современных зданий в г.Минске запроектирована в соответствии с инженерными нормами. Тем не менее, – сказал управляющий директор компании Colliers International, Baltic States and Belarus, – зайдя почти в любое здание, видно, что в помещениях не хватает вентиляции. Кондиционеры расставлены таким образом, что их действия не хватает на рабочие места. И в случае наличия перегородок в помещении, часть его остается вообще без свежего воздуха». Чтобы перейти на новый уровень проектирования, нужно руководствоваться не белорусскими нормативами, а международными, считает А.Павлышко.

Необходимо обратить внимание и на планировку помещений. Это сегодня один из ключевых моментов, на который арендаторы обращают свое особое внимание. В большинстве зданий, чтобы разместиться, арендатору надо сделать массу перегородок, узаконить перепланировку, а, возможно, и зарегистрировать эти изменения. Но требования арендаторов таковы, что они хотели бы разместиться в уже подготовленных для работы помещениях. Сейчас очень удачное время для тех проектов, которые еще не вступили в активную стадию реализации. Хотя этот процесс уже начался в России, Прибалтике. По мнению А.Павлышко, уже в ближайшие пару лет и в Беларуси начнется активная реализация тех проектов, которые сейчас существуют только на бумаге. Практика показывает, что хорошо проведенная над «бумажным» проектом работа может впоследствии сэкономить затраты по реализации проекта на 20-25 %.

Сейчас наступило время арендатора, поэтому необходим пересмотр условий договора аренды между арендодателем и арендатором. «К сожалению, арендодатели не всегда это понимают. Неоправданно жесткий подход арендодателей к понижению ставок аренды приводит к тому, что они теряют качественного арендатора», – сказал управляющий директор. По его мнению, арендодатель должен идти на снижение ставок или выбрать какую-то схему зачета, чтобы удержать арендатора. Потому что при наличии хорошего арендатора объект в будущем может стать интересным для хорошего инвестора.

В своем выступлении А.Павлышко указал также на завышенную оценку земли. По его словам, сегодня очень многие девелоперы, в принципе, готовы выйти с проектом. Но, как оказывается, очень большую долю цены, на которую они рассчитывают при реализации проекта, исходя из всех составляющих, составляет стоимость земли. Например, уточнил управляющий директор компании Colliers International, Baltic States and Belarus, в г.Минске государственная оценка земли была выполнена в 2007 году. «Сейчас ситуация изменилась. Весь рынок упал. Тем не менее, местные власти не предпринимают мер для того, чтобы, возможно, пересмотреть утвержденную государственную стоимость земли и привести ее в соответствие с текущим рынком. В результате, процесс перенайма проекта затягивается, потому что потенциальный инвестор вынужден убеждать девелопера в том, что та стоимость, которая сегодня существует, значительно завышена», – сказал А.Павлышко.

Управляющий директор обратил внимание на еще одну проблему – перенятие проблемных активов. «Во все времена есть охотники за проблемными активами, а сейчас в период кризиса их стало еще больше. Все хотят купить очень дешево в принципе хорошие проекты. Но иногда перенятию проблемных активов мешают национальные стандарты оценки недвижимости. Получается, что для оценки объектов коммерческой недвижимости оценщик по национальным стандартам имеет абсолютное право применять к оценке затратный подход и учесть таким образом высокие затраты, которые были понесены на пике роста цен на рынке. В итоге получается необоснованно высокая стоимость проекта. При пересчете по удельным показателям на квадратный метр земельного участка, который развивается, оказывается, что девелопер практически пытается продать новому инвестору проект по такой стоимости, которая, в принципе, и на пике не была такой», – сказал А.Павлышко. Поэтому, сделал вывод выступающий, говоря о национальный стандартах оценки, «наверное, хотелось бы, чтобы произошла гармонизация национальных подходов к международным стандартам оценки, которыми пользуются во всем мире».

По словам А.Павлышко, сегодня многие инвесторы пытаются решать вопросы финансирования проектов путем привлечения «долевиков». Одновременно с этим, считает А.Павлышко, «просто убивается» интерес к таким объектам со стороны институциональных инвесторов. «Как только в современном здании оказываются «долевики», у инвестора сразу пропадает интерес к такому объекту, и он им никогда не будет заниматься. Ему интересно здание, где один собственник», – сказал управляющий директор. По его мнению, привлечение «долевиков» значительно осложняет качество управления зданием и, как следствие, делает такой объект малоинтересным для арендаторов. «Зачастую, работая с международными арендаторами, мы слышим от них одно из первых пожеланий, чтобы здание находилось в одних руках, максимально – в двух», – сказал А.Павлышко.

Какие замечания делают международные потенциальные арендаторы, приходя на белорусский рынок? Как оказывается, они очень боятся работать напрямую с обслуживающим персоналом зданий. Очень часто в современных зданиях со стороны руководства управляющей компании не обращается никакого внимания и на организацию зон курения в зданиях. А это также очень важно для арендаторов. Не устраивают их и зоны парковок.

В своем выступлении управляющий директор компании Colliers International, Baltic States and Belarus назвал признаки хорошего проекта, который заинтересовал бы инвестора. В первую очередь, должна быть хорошо проработанная концепция проекта; должны быть в наличии все необходимые согласования с соответствующими структурами; концепция развития проекта должна учитывать рыночную ситуацию, иметь экономическое обоснование и учитывать вероятность того, что кризис будет развиваться и дальше; наличие потенциальных якорных арендаторов.

Как отметил А.Павлышко, сегодня есть очень хорошие возможности у инвесторов приобрести неплохие проекты по очень привлекательной стоимости – это так называемые проблемные активы. Поэтому тот, кто начнет реализовывать проект сегодня или завтра, закончит его с хорошими показателям по затратам, соответственно, доходность проекта будет на высоком уровне.

По причине кризиса на рынке остаются работать только профессиональные игроки. И в будущем, по мнению управляющего директора, будет «охлаждаться» перегретый рынок аренды коммерческой недвижимости, и соответственно цена – качество будут приведены в соответствие с нормальными параметрами. «Также мы ожидаем, что появятся такие проекты, которые смогут выжить и привлечь хороших арендаторов и инвесторов. Неудовлетворенный спрос на площади, который существовал до кризиса, перейдет в состояние отлаженного спроса и даст в среднесрочной перспективе дорогу тем проектам, развитие которых начнется в этом году и в следующем», – сказал А.Павлышко. «Не нужно говорить, что мы ждем инвесторов, нужно готовиться к приходу инвесторов, готовить свои проекты, делать их качественно, работать над структурой арендаторов. Решение – за каждым из игроков рынка недвижимости. Под лежачий камень вода не течет», – такими словами закончил свое выступление А.Павлышко.

Сегодня каждый должен проявить себя как руководитель

О своем видении проблемы по привлечению в республику и, в частности, в г.Минск инвестиций рассказала на форуме Наталья Важник, начальник управления инвестиций комитета экономики Минского горисполкома.

Выступление на форуме Н.Важник показалось автору публикации очень эмоциональным. Было видно, как специалист переживает за порученное управлению дело, как пытается строить свою работу с частными структурами, чтобы выполнить доведенные городу задания по привлечению инвестиций. А работы здесь непочатый край.

На недавнем заседании Президиума Совета Министров Мингорисполком раскритиковали за итоги инвестиционной деятельности за полугодие, сказала Н.Важник. Темпы роста инвестиций по организациям безведомственной подчиненности оказались ниже уровня прошлого года и за 6 месяцев текущего года составили всего 78 % при задании 127 %. До конца года в город должно быть привлечено дополнительно инвестиций на сумму в 1 трлн.рублей.

Для реализации этой трудной задачи, считает начальник управления инвестиций, в первую очередь необходимо ускорить реализацию тех проектов, по которым город уже определил земельные участки, выдал разрешения, а инвесторы так и не предприняли каких-либо конкретных шагов, в том числе и в условиях кризиса, чтобы найти или хотя бы разделить те причины, которые им мешают выполнить взятые на себя обязательства по строительству объектов. С другой стороны, уже принимаются решения о том, чтобы отменить ранее выданные Мингорисполкомом разрешения на проектирование объектов строительства, в том числе жилья, проектирование которых так и не было осуществлено на протяжении 2-3 лет. Кроме того, надо находить новых инвесторов. И в этом свою помощь и содействие городу должны оказать частные структуры.

Привлечению инвестиций, по мнению Н.Важник, мешает, прежде всего, отсутствие источников финансирования. И если в прошлом году город провел ряд встреч по реализации тех или иных инвестиционных проектов, то в этом году «кризис отмел эти предложения». «Потому что, прежде всего, рухнула банковская система. Все защищают свой рынок и не поддерживают другой. А на сферу частного бизнеса мы рассчитываем как на партнеров, которые помогут нам в условиях кризиса привести нашу работу к зрелому результату, и каждая из ваших компаний поможет в реализации инвестиционных проектов из своего опыта», – сказала Н.Важник.

При этом начальник управления инвестиций указала, что «бизнес не может себе позволить сегодня жить в расслабленном состоянии. И сегодня частным структурам говорить о том, что в республике ничего не делается для улучшения инвестиционного климата, просто называть проблему, не говоря о том, как она видится, в том числе и из своего опыта, это просто перекладывание меры ответственности со своего бездействия на тех, кто хоть что-то пытается сделать». «Называть проблему в сегодняшней ситуации – это начало пути. А по встречам, что произошли у меня с директорами частных структур, ведущих крупные проекты, я вижу, что они сегодня находятся не в начале пути и оценки задачи, а видят, что надо делать, как решать задачи, смело указывают причины, которые мешают им в работе»», – сказала Н.Важник. «Кто умеет строить, тот строит – в кризис, без кризиса. – продолжила начальник управления. – Надо не декларировать экономические теории. Сегодня в кризис каждый должен проявить себя как руководитель, если он действительно руководитель, уметь работать и передавать свой опыт другим».

«Сегодня нужно говорить о том, что я могу сделать в кризис. Для себя, для своей семьи, для общества, для будущего. Потому что, может быть, в этом году вы не очень это почувствуете, а если не сделаете реальных шагов до конца года, в будущем году все будет более губительно по последствиям», – сказала Н.Важник.

Как известно, в ноябре текущего года будет проходить республиканский инвестиционный форум. Перед городом поставлена задача дополнительно провести и минский инвестиционный форум. Будет он организован или нет, Н.Важник пока точно не смогла сказать. «Может, и сделаем с вашей помощью. Хотелось бы, чтобы вы, представляя интересы компаний, воспользовались этой возможностью и если есть где-то проблемы у компаний в реализации уже начатых проектов, внесли нам предложения, какие проекты можно выставить, кого из иностранцев можно пригласить. Мы окажем содействие и пригласим», – сказала начальник управления.

Кроме того, планируется проведение семинара с участием финансовых компаний, которые выступают в роли посредников. Сегодня появилась возможность заработать деньги и через институт инвестиционных агентов. Но для этого надо иметь положительный инвестиционный имидж. Должен быть повышен статус инвестиционного национального агентства, где может также пригодится опыт частных компаний.

«Сегодня у вас есть право обратиться в Мингорисполком с любыми предложениями по совершенствованию законодательной базы, налоговой политики, административных процедур. Сегодня мы пытаемся говорить. Мы хотим слышать и вас, почему что-то не получается. Хотим видеть ваши предложения, основанные на изучении международного опыта ведения бизнеса, в том числе и реализации инвестиционных проектов, чтобы мы могли идти навстречу инвестору», – сказала на форуме Н.Важник.

Елена МАСЛОВСКАЯ.

06.09.2009

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 2, за месяц 11

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 35/2009