Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Опыт, который не купишь

Сегодня ИОАО «Московская инвестиционная строительная компания» известна в Минске как заказчик строительства московского квартала на пр.Дзержинского. Но мало кто знает, через какие сложности пришлось пройти компании за 4 года работы на минском рынке. Без преувеличения можно сказать, что опыт, приобретенный этим застройщиком, может послужить настольной книгой не только для тех девелоперов, которые находятся в начале пути, но и для видавших виды заказчиков.

На вопросы корреспондента "НБ" согласился ответить заместитель главного инженера ИОАО "Московская инвестиционная строительная компания" Николай Заяц.

- Николай Владимирович, расскажите, как все начиналось?

- Инициатива создания Московской инвестиционной строительной компании принадлежит Совету делового сотрудничества Республики Беларусь и правительства г.Москвы. На нем была высказана инициатива о реализации четырех инвестиционных проектов правительства Москвы в г. Минске. Это – КДЦ «Дом Москвы», финансирование которого осуществлялось за счет бюджета г. Москвы, и три коммерческих проекта: жилые кварталы по пр.Дзержинского, по пр.Победителей в микрорайоне Лебяжий и торговый центр. Для реализации проектов по строительству жилья было создано ИОАО "Московская инвестиционная строительная компания" ("МИСК").

Основным идеологом проектов застройки двух кварталов является Юрий Пантелеймонович Григорьев, в прошлом – главный архитектор Минска, ныне – заместитель главного архитектора г.Москвы, директор института ГУП МНИИТЭП, на базе которого ведется экспериментальное проектирование типологии жилищного строительства в г. Москве.

Акты выбора земельных участков выделялись по согласованию с Президентом Республики Беларусь. Условием предоставления земельных участков было изменение их функционального назначения путем внесения изменений в генплан Минска. Для этого были разработаны концепции застройки жилых районов, презентация которых состоялась в июле 2007 года, когда в Минске проводились дни Москвы с участием Юрия Лужкова. С этого момента началась достаточно активная деятельность по реализации заявленных инвестиционных проектов.

- С какими проблемами столкнулись компания в процессе реализации проекта по строительству квартала "Московский " на пр.Дзержинского?

- Исходно разрешительные документы были оформлены в обычные сроки, за исключением тепла. В технических условиях для подключения будущего квартала к городским теплосетям было отказано. Поскольку проект предусматривал строительство 25–этажных домов, вариант устройства котельной на крыше не был поддержан НИИ пожарной безопасности как несоответствующий требованиям пожарных норм. Варианты возможного подключения к иным источникам тепла, проработанные в сотрудничестве с БелНИПИэнергопром, оказались трудноисполнимыми и затратными. После включения высокого административного ресурса возможности для предоставления необходимых 9 Гкал были найдены.

Госкомавиа также на первом этапе отказался согласовывать высотное строительство, мотивируя тем, что над территорией квартала проходит посадочная глиссада. При повторном обращении, заплатив за техусловия сумму, достаточную для проведения исследования совместно с институтом авиационной безопасности г. Санкт-Петербург, строительство домов высотой более 90 м было разрешено.

- Насколько мне известно, у вас были сложности и с применением московских строительных норм?

- Во время презентации проектов Президент Беларуси согласился с тем, чтобы при их реализации были применены московские городские строительные нормы. Но поскольку документального подтверждения этого решения не оказалось, отступать от действующих в Беларуси норм согласующие инстанции не имели никаких оснований.

Например, в соответствии с белорусским законодательством минимальный норматив инсоляции жилых помещений – 1,5 часа, по московским нормам – 1 час. Применив московские нормы инсоляции, мы не смогли согласовать проект в Минском центре гигиены и санэпидемиологии. Результатом этого стали эркеры и измененная конфигурация наших домов.

- Но ведь частично московские нормы применить вам все же удалось?

Для того, чтобы применить московские нормы в г. Минске, совместно с Минстройархитектуры было принято решение об экспериментальном проектировании. Положение об экспериментальном проектировании требует участия в проекте организации, которая будет осуществлять научное сопровождение эксперимента. Такой организацией стал «Институт НИПТИС им. С.С. Атаева», который, проанализировав проектную документацию, выполненную по московским нормам, разработал и согласовал с министерствами и ведомствами технические условия для прохождения экспертизы проекта. При этом, чтобы упростить проектирование, внутренняя инженерия жилых домов была разработана ОАО "Гомельпроект" по белорусским нормам. Именно этот институт имел лицензию, действующую на территории РФ, и поэтому мог выступить субподрядчиком ГУП МНИИТЭП. Для выполнения проекта застройки территории квартала был назначен институт КУП "Минскпроект", который до сих пор мучительно тяжело выдает проектную документацию. Проектирование части внеквартальных сетей осуществлял КУП «Минскинжпроект».

Здесь надо еще уточнить, что ГУП МНИИТЭП разрабатывало проекты жилых домов. Но на тот момент оно не имело лицензии, действующей на территории Республики Беларусь. В соответствии с требованиями местного законодательства генеральным проектировщиком может быть только организация, имеющая белорусскую лицензию. Московский институт отказался получать лицензию в Беларуси, равно как и выступить в роли субпроектировщика, а также заключить договор купли-продажи научно-технической продукции.

В итоге заказчику пришлось работать с пятью институтами и внимательно вести работу по координации и взаимному согласованию их деятельности. Тем не менее, в декабре 2008 года экспертиза проектов всех жилых домов и проекта застройки была успешно пройдена.

- Вам удалось, можно сказать, в числе первых посотрудничать и с иностранным генподрядчиком?

- В 2008 году руководство Мингорисполкома поставило нашим инвесторам условие – при реализации проекта не отвлекать белорусские строительные организации от выполнения государственного заказа. Поэтому нам пришлось искать зарубежного подрядчика. На основании разработанной заказчиком конкурсной документации были проведены два тура торгов. В начале сентября по результатам работы конкурсной комиссии на рассмотрение инвестора проекта (ОАО «Банк Москвы») было внесено предложение о привлечении в качестве генподрядчика китайской инжиниринговой компании «Перфект». В условиях мирового финансового кризиса Банк Москвы в течение полугода принимал сложное решение не о согласовании подрядчика, а фактически о вхождении в проект и начале его финансирования. На первом объекте к этому моменту были забиты сваи и велись работы над устройством фундаментной плиты. И только поддержка Владимира Ресина и Юрия Лужкова позволили получить положительное решение этого вопроса.

Поскольку привлечение иностранной рабочей силы в строительство приветствовалось властями, для нашего проекта было принято первое в истории Минска решение - позволить иностранной подрядной организации построить городок на стройплощадке и регистрировать иностранных рабочих по ее адресу.

Данное решение доказало свою жизнеспособность, но не смогло сыграть решающую роль в темпах строительства. К сожалению, компания "Перфект" не выполнила свои договорные обязательства. По условиям контракта она должна была завершить строительство первого дома в декабре 2009 года, но на эту дату строительная готовность составила только около 30 %. Несмотря на колоссальные усилия, которые мы прикладывали для организации строительства, договор с компанией "Перфект" был расторгнут в начале текущего года. Новым подрядчиком по результатам торгов стало СООО «СБСмонтажстрой», которое к тому моменту строило второй дом в составе квартала.

- Николай Владимирович, на ваш взгляд, о чем должен знать и к чему должен быть готов иностранный инвестор, пожелавший реализовать проект в Минске?

- С моей точки зрения, есть два варианта выбора инвестора. Приобретение собственного бесценного опыта или поиск команды, которая этим опытом обладает. В первом случае необходимо учитывать особенности государственного подхода к строительству в нашей стране. У инвестора будут сложности как с выбором проектной организации, так и с выбором подрядчика.

При выборе государственного подрядчика инвестор должен быть готов к тому, что его могут в любой момент снять с объекта и направить на выполнение задач государственной важности. Выбирая крупную частную строительную компанию, способную выполнить самые сложные задачи, надо знать, что такая компания жестко и профессионально отстаивает свои интересы, поэтому на стадии переговоров необходимо иметь грамотную команду специалистов. С молодыми амбициозными строительными фирмами легче договариваться, но на стадии строительства придется решать вместе с ними много вопросов и фактически совместно выполнять функции генподрядчика. При привлечении иностранного подрядчика возникают вопросы, связанные с исполнением законодательства по ввозу иностранной рабочей силы, с поиском места жительства для рабочих, с особенностями применения законодательства по валютному регулированию в части получения специального разрешения Национального банка для авансирования работ в пользу нерезидента. К слову, мы такой опыт имеем. И это только часть вопросов, которая существенным образом влияет на стоимость проекта и глубину рисков при его реализации. Поэтому, но мой взгляд, предпочтительней второй вариант, при котором инвестору необходимо найти точку опоры - команду, которой можно доверить свой проект. Что тоже не просто, но возможно.

- Чем МИСК планирует заниматься после того, как завершит строительство квартала «Московский»?

- Планируем развивать проект "Лебяжий". К сожалению, правительство Москвы не решилось взять на себя обязательства застроить всю территорию (а это 35 га при объеме инвестиций порядка 1 млрд.долл.) до мая 2014 года - то есть к чемпионату мира по хоккею. Поэтому свое участие в застройке территории ограничило строительством одного дома. Он сейчас проектируется, и в начале следующего года мы намерены приступить к его строительству. В качестве компенсации за понесенные затраты при разработке концепции застройки "Лебяжьего" горисполком предложил нам два земельных участка в этом микрорайоне.

Кроме того, мы хотели бы развиваться как инженерная компания, и готовы предложить свои услуги другим инвесторам. Планируем реинвестировать прибыль по реализованным проектам в другие проекты в г. Минске.

Серьезно рассматриваем вопрос создания эксплуатационной службы в квартале "Московском" и как следующий шаг - создания управляющей организации, которая смогла бы заниматься управлением недвижимости во всем квартале. Для этого изучаем опыт белорусских и российских коллег.

А вообще Московская инвестиционная строительная компания - это сильная команда профессионалов, ориентированная на конечный результат. Компания является владельцем сертификата по системе менеджмента качества ИСО 9001 и уже второй год успешно его подтверждает. Мы не пошли по пути формального получения сертификата, а нацелены на постоянное совершенствование тех процессов, которые выполняем. Последнее заседание Координационного совета было посвящено поиску надежных рычагов влияния на сроки строительства и проектирования, на качество ведения работ. К тому же мы социально ответственная организация и считаем своим долгом соблюдать требования законодательства, уплачивать налоги, оказывать спонсорскую помощь ветеранам и детям – инвалидам за счет личных средств.

Марина СИРОТКО

06.09.2010

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 11, за месяц 46

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 35/2010