Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Снос: в поисках компромисса

То, что возможности столицы прирастать вширь практически исчерпаны – это факт. Из прилегающих к городу территорий все, что можно было использовать под застройку – использовано. Как факт и то, что и в границах города площадки, на которых еще можно вести строительство, малы по размерам и незначительны по количеству. Реальность такова, что в Минске практически не осталось свободных территорий для возведения жилья.

Город наступает
Что же остается? Ведь, несмотря ни на что, речи о прекращении жилищного строительства в столице даже и быть не может. Необходимо искать дополнительные резервы. Самый очевидный из них – это уплотнение существующей застройки. Этого городу не избежать. Не избежать и подготовки стройплощадок для возведения современных зданий на месте морально и физически устаревшего частного сектора, несмотря на то, что расселение жильцов идущих под снос домов оказывается на практике делом очень и очень сложным.

Об этом не понаслышке знает Тимофей Федорович Лобановский, директор агентства недвижимости «Час-Пик», которое уже десять лет успешно расселяет жильцов частного сектора, идущего под снос.

– За это время, – рассказал Т.Ф.Лобановский, – многие компании-застройщики обращались к нам за консультациями. Услугами нашего агентства воспользовались Минская епархия Белорусской Православной Церкви, СООО «Тамбаз», ОДО «БелСоцСтрой», ЧСУП «Атриум-Строй», ООО «Бизнеспатронатплюс», ООО «Студенческий дом», УКС Московского района и другие. В среднем ежегодно отселяем около 10 домов, в каждом из которых, опять же в среднем, проживает 4 семьи. В этом году планируем отселить от 15 до 20 домов. Не всякая государственная структура может похвастать, что проводит подобные работы в таких объемах.

– Есть ли разница: коммерческий застройщик или государственный?

– Законодательство одинаково и для государственного застройщика, и для частного. Но, как правило, работа с «частниками» более эффективна за счет большей гибкости и скорости принятия решений. При проведении работ по отселению для УКС Московского района, мы не заметили особой разницы и не ощутили каких-либо преимуществ или, наоборот, сложностей по сравнению с аналогичной работой, выполняемой для коммерческой организации.

– Затраты на отселение частного сектора существенно влияют на рентабельность проекта. И очень важно правильно их оценить до того, как «влезать» в проект…

– Маловероятно, что застройщик сможет «навскидку» посчитать, во что ему обойдется отселение и снос частного сектора. Поэтому он и обращается к нам с просьбой определить базовую цифру. Благодаря накопленному опыту, мы можем обозначить сумму с погрешностью в пределах 5%. Однако надо понимать, что данная оценка будет актуальна лишь на конкретный отрезок времени, возможное изменение ситуации на рынке потребует ее корректировки на определенный коэффициент.

Как показывает практика, в зависимости от проекта затраты на отселение могут колебаться в пределах от 8 до 25% стоимости строительства. Чем выше доля затрат на отселение, тем менее рентабелен проект для застройщика. А если рентабельность сомнительна, то большинство застройщиков просто не станет связываться с таким проектом. Хотя, даже если затраты на отселение превышают запланированные, не исключено, что застройщик может попытаться компенсировать это корректировкой проекта за счет изменения этажности, увеличения пятна застройки или других приемов, повышающих рентабельность.

Итак, на первом этапе мы проводим исследование обстоятельств и условий отселения и рассчитываем стоимость. Если застройщика все устраивает, он оформляет разрешительную документацию по проекту. После чего разрабатывается, как правило, совместно, техзадание на отселение.

Контролирует отселение застройщик, который постоянно «держит руку на пульсе». Мы же со своей стороны предлагаем по каждому сносимому дому детальный анализ, стараемся дать заказчику ясное понимание условий и затрат и предлагаем пути решения. Застройщик, исходя из полученных данных, принимает решение, в соответствии с которым мы действуем дальше.

– Не было бы для застройщика проще, если бы исполком произвел отселение, подготовил площадку для строительства, затем выставил ее на аукцион, заложив в стоимость свои затраты?

– Если бы исполком сам проводил отселение и предлагал свободную площадку, то это намного облегчило бы застройщику жизнь. Ему гораздо проще заплатить деньги за готовую площадку и заниматься своим непосредственным делом – строительством дома. Но такой вариант из области фантастики. Во-первых, для проведения отселения необходимы значительные финансовые ресурсы. Во-вторых, отсутствие гибкости, свойственное госструктурам, затянет сроки отселения. В результате эффективность процесса будет ниже, а это неизбежно приведет к удорожанию площадки, что может вообще поставить под сомнение реализацию проекта. А деньги-то на отселение уже потрачены…

– Какие виды компенсации за сносимые строения предусмотрены?

– Компенсация за сносимое жилье определяется в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь № 58 от 2 февраля 2009 г. Документ определяет следующие ее виды: денежная компенсация, компенсация в форме жилых помещений или, при наличии объективной возможности, предоставление земельного участка с соответствующей денежной компенсацией для строительства дома.

При выборе компенсации в форме жилых помещений гражданину предлагается жилье в соответствии с законодательством, которым определено, что общая площадь предоставляемого жилья не должна быть меньше площади сносимого, при этом на каждого зарегистрированного должен выполняться норматив по общей площади (не менее 15 кв.м), недопустимо заселение лиц разного пола (кроме супругов) в одну комнату.

– И это будет новостройка или «вторичная» квартира?

– В Указе не сказано о том, должна предоставляться новая квартира или старая, одна или несколько. При формировании предложений по отселению застройщик производит расчеты исходя, прежде всего, из законодательных норм. Как правило, изначально предполагается, что квартиры для переселения будут не старые. Например, в доме общей площадью 60 кв.м проживает 5 человек. Значит, они могут претендовать на квартиру общей площадью 75 кв.м (норматив по 15 кв.м на человека). Это будет 3-4 комнатная квартира, возможно в новостройке, с типовой отделкой. Но иногда отселяемые просят: пусть вместо одной просторной квартиры будут, пусть похуже и поменьше, но две отдельные. В этом случае может предлагаться и вторичное жилье, в том числе «хрущевки». Если по законодательству размер компенсации соответствует трехкомнатной квартире, но отселяемые хотят непременно две двухкомнатные, то нельзя рассчитывать, что эти квартиры по качеству будут такие же, как предлагаемая трехкомнатная.

Бывают случаи, когда, к примеру, вместо положенной трехкомнатной квартиры хотят получить четырехкомнатную. Застройщик может пойти навстречу, но при этом нужно понимать, что большая квартира означает больший метраж и, как следствие, при прочих равных параметрах, имеет и большую стоимость. Поэтому будет предложена современная, с хорошей планировкой, соответствующая всем требованиям, но не в новом доме, а в построенном 10-15 лет назад. Каждый гражданин в каждом конкретном случае решает, что ему предпочесть.

Если человек считает, что положенная по нормам компенсация жилыми помещениями не соответствует стоимости его дома, то он может выбрать компенсацию в денежной форме. Оценку проводит РУП «Проектный институт Белгипрозем», который не зависит ни от застройщика, ни от риэлтера. Но, как правило, никто не обращается к этому варианту, поскольку чаще всего получить благоустроенную квартиру вместо сносимого дома выгоднее.

– Тимофей Федорович, отселение заказывает застройщик, значит, в первую очередь, Вы действуете в его интересах. Не секрет, что людям свойственно завышать требования. Интересы здесь противоположные, а Ваша забота – найти компромисс. Легко ли вести переговоры?

– Естественно, застройщик – наш работодатель и мы работаем в его интересах. Но все, повторяю, делается в соответствии с нормами права, в рамках законодательства. Бывает, что заказчик слишком жестко формирует свои предложения, но в большинстве случаев они справедливы. Да и кому хочется нарушать закон и создавать себе проблемы?

Переговоры носят ярко выраженный эмоциональный характер. Для всех участников это стресс, для многих – единственный шанс в жизни что-то кардинально поменять.

В конце-концов, только 5-10% граждан не хотят сноса: их либо устраивает существующий уклад жизни и они не хотят ничего менять, либо они проживают в современных благоустроенных домах. Остальные в ожидании сноса своеобразно готовятся к нему – прописывают родственников, делят дом на доли. Естественно, они хотят получить компенсацию по максимуму и использовать представившийся шанс «на полную катушку». В этой погоне иногда люди поступают даже в ущерб собственным интересам. В нашей практике был такой случай: пожилая женщина проживала одна в доме площадью 60 кв.м. Она могла получить компенсацию в виде 2-3 комнатной квартиры. Но этого ей показалось мало, и она поделила дом на доли, оформив их на родственников, а также прописала еще несколько лиц. В результате размер компенсации увеличился и составил две трехкомнатные квартиры, но при этом самой хозяйке досталась лишь доля (комната) в одной из этих квартир. И вместо отдельной собственной квартиры ей выпало проживать с другими лицами. Впоследствии женщина пожалела о таком решении, но поезд, как говорится, ушел.

Надо понимать, что отселение проводится в рамках реализации бизнес-проекта, который предусматривает нормальный рабочий процесс: посчитали издержки, добавили какой-то процент на погрешность в расчетах… Но проблема в том, что претензии отселяемых в разы превышают нормы законодательства. Например, в одном скромном доме числились 18 жильцов. Они претендовали на компенсацию в размере 10 квартир. Дело решалось в суде. В результате компенсация составила 3 квартиры по 90 кв.м.

Собственников дорогих домов, как правило, возмущает несправедливость: они вложили в свой дом много сил и средств и планировали жить в нем долго и счастливо. А компенсация, в лучшем случае, может покрыть лишь стоимость их имущества, в то время как соседи в результате сноса значительно улучшают свое благосостояние. Вот и получается, что если жильцы скромных домов в результате получают значительную имущественную выгоду, то владельца комфортного коттеджа волнует другое – не потерять бы. Но, увы, таковы нормы законодательства.

Работа по отселению комплексная, она начинается с разъяснения гражданам их прав и возможных вариантов компенсации в рамках действующего законодательства, чтобы люди четко представляли все возможные пути решения проблемы. Лучше предоставить информацию в письменной форме, так человеку проще обдумать и выбрать для себя наиболее выгодный вариант. Здесь не может быть формального подхода. Чем полнее и качественнее проконсультирован отселяемый на начальном этапе, тем реже потом возникают неприятные неожиданности в ходе процесса.

В основном в ходе переговоров люди начинают реально смотреть на вещи, но бывают случаи, когда дело доходит до суда.

– Как директор агентства, Вы наверняка сталкивались с рассмотрением дел по отселению в суде?

– Суд решает все на основании норм права. Если изначально условия отселения неправильные, не соблюдены нормативы, то люди в суде добивались защиты своих интересов, в том числе и против государственных застройщиков.

Исходя из практики, я бы выделил две категории судебных разбирательств. Первая – отселяемого не устраивает предложение квартир. В этом случае застройщик готовит иск и под него покупает квартиру, которая строго соответствует прописанным в законе нормам. По запросу суда формируется комиссия, которая проверяет соответствие квартиры всем требуемым параметрам. Вот тогда отселяемые, убедившись, что прежнее предложение было выгоднее того, что они получат по суду, хотят продолжить переговоры. Возможно, ранее можно было бы найти другой вариант, но на этапе, когда квартира куплена, рассматривать другие предложения уже поздно. Во всяком случае, в моей практике не было случая, чтобы застройщик, купив для отселения квартиру, обратился в суд и проиграл дело.

Вторая категория судов – по денежной компенсации. Сразу замечу, что застройщик к определению суммы компенсации не причастен никоим образом и не может ее изменить по своему усмотрению. Оценку проводит «Белгипрозем», а застройщик выплачивает указанную сумму. Во сколько оценили – столько и заплатили. В целом вариант с денежной компенсацией застройщику удобнее и выгоднее. Но мы часто сталкиваемся с тем, что гражданина, написавшего заявление на денежную компенсацию, после проведения оценки не устраивает сумма. Человек считает, что его дом стоит значительно дороже того, что получилось в результате оценки. Законодательство же не предусматривает выплаты застройщиком суммы, отличной от той, что определила экспертиза. Гражданин начинает оспаривать результаты оценки, и судебный процесс может длиться не один месяц. Сам по себе суд не может увеличить сумму оценки, в его компетенции лишь вынесение решения о проведении повторной экспертизы.

– Есть ли какая-либо дополнительная компенсация, например, за зеленые насаждения?

– Когда определено предоставляемое в качестве компенсации жилое помещение, делается одномоментная оценка сносимого имущества, в которой учитывается стоимость не только дома, но и хозпостроек, насаждений, ландшафтных работ (в случае их проведения) и предлагаемого жилья. Если стоимость сносимого имущества окажется ниже стоимости предоставляемой квартиры, то никаких доплат не предусмотрено. Если же квартира окажется дешевле, то застройщик выплатит сумму разницы. На практике же такого практически не случается, поскольку в благоустроенной квартире квадратный метр дороже, чем в частном доме, а площадь квартиры, в соответствии с законодательством, не может быть меньше площади сносимого дома.

Другое дело, если земельный участок – частная собственность гражданина. Подчеркиваю, не пожизненно наследуемое владение или другие формы имущественного права, а именно частная собственность. В этом случае независимо от избранной формы компенсации за сносимый дом гражданин получит компенсацию за изымаемый земельный участок по его кадастровой стоимости, а это может быть значительная сумма – порядка 10 тыс. долл.США за каждую сотку.

– Удавалось ли собственникам «спасти» свой дом от сноса? Когда в квартале многоэтажной застройки остается остров с частным строением?

– Такие случаи были, есть и будут. Но это не значит, что гражданин оказался сильнее ситуации. Вопрос, прежде всего, в рентабельности и целесообразности. Застройщик заинтересован в том, чтобы снос, а следовательно, и затраты на него, были минимальными. Конечно, сноса в пятне застройки не избежать. Не вписывающиеся в общий план и концепцию квартала ветхие дома также будут убраны. Но зачем сносить большой капитальный современный дом, если проект позволяет его оставить? Чем меньше сноса – тем лучше для застройщика.

– Тимофей Федорович, а сколько времени занимает процесс отселения?

– Сложно предсказать заранее, сколько времени займет тот или иной процесс – каждый случай специфичен. Например, гражданин не желает отселения и обладает достаточными финансовыми ресурсами для оплаты услуг адвокатов. В таком случае судебные разбирательства могут значительно затянуть начало строительства. Заранее узнать, будет человек сотрудничать или нет, невозможно.

Как правило, перед тем, как тратить деньги на приобретение квартир для отселяемых, проводится предварительное согласование условий отселения. На этом этапе и проясняется, с кем придется иметь дело, какие дома будут наиболее проблемными и как пойдет отселение. Эта предварительная работа позволяет спрогнозировать процесс.

Нужно помнить, что каждый проект индивидуален. Один застройщик готов потратить чуть больше денег, но быстрее завершить процесс, для другого сроки не критичны, и он готов ждать дольше.

Бывало, что «Час-Пик» приглашали в проект, который уже «забуксовал», то есть отселение начали своими силами, но… Когда дело дошло до того, что диалога уже не получается, между сторонами сложились негативные отношения и практически прекратилось сотрудничество –договариваться сложнее. Мы не отказываемся ни от какой работы, и, хоть и с меньшим энтузиазмом, но беремся за разрешение подобных ситуаций. И, между прочим, успешно с ними справляемся. Например, в прошлом году к нам обратился заказчик, оказавшийся в ситуации, прямо скажем, тупиковой, мы помогли ему выйти из затруднительного положения. В этом году он обратился к нам вновь, уже в самом начале процесса.

– Случалось ли Вам объяснять застройщику, что его оценка неверна и компенсацию необходимо увеличить?

– Размер компенсации в денежной форме застройщик не определяет – во сколько «Белгипрозем» оценит, столько и выплатит.

Может, однако, случиться, что средств, выделенных на покупку квартир для компенсации в форме жилых помещений, недостаточно. Чтобы избежать по возможности такой ситуации, прежде чем начинать процесс отселения, мы делаем расчеты, которые предоставляем застройщику. И дальнейшая работа ведется в рамках сформулированного и согласованного техзадания.

– Востребованы ли услуги по отселению жильцов частного сектора, идущего под снос?

– «Час-Пик» с каждым годом аккумулирует все больше опыта: и технического, и юридического, и опыта общения с людьми по специфической теме отселения и сноса. Это и позволяет нам решать вопросы с максимальной эффективностью. Некоторые застройщики работают самостоятельно. Но, как это ни парадоксально, участие риэлтера в процессе отселения не увеличивает затрат. Ведь все равно, кто-то из штата застройщика должен был бы заниматься организационными вопросами, а для него необходимо организовать рабочее место, платить ему зарплату… Риэлтер же благодаря компетентности и опыту может сделать эту работу быстрее и эффективнее. А чем оперативнее завершится процесс отселения, тем раньше застройщик сможет приступить к осуществлению проекта, что тоже весьма существенно.

Беседовал Н.Александров

01.04.2013

просмотров: сегодня 3, за последние 7 дней 33, за месяц 176

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 13/2013