Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

ЖКХ предлагают опуститься на землю

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости компаний » ЖКХ предлагают опуститься на землю

Международная ассоциация менеджмента недвижимости (МАМН) направила свои предложения по вопросам развития жилищно-коммунального хозяйства в рабочую группу по обеспечению деятельности Республиканского межведомственного совета по проведению реформы в строительной отрасли и сфере жилищно-коммунального хозяйства, по вопросам жилищно-коммунального хозяйства. Об этом корреспонденту «НБ» сообщил исполнительный директор ассоциации Геннадий Каленов.

По мнению ассоциации, в целях совершенствования отношений в жилищно-коммунальной сфере необходимо изменить работу со средствами массовой информации, сделав акцент не на обсуждение жалоб, а на разъяснение законодательства, освещение экономических преимуществ внедрения конкуренции в сферу управления жилой недвижимостью, популяризацию идей соблюдения гражданами порядка, начиная от заселения домов-новостроек и их дальнейшей эксплуатации. К сожалению, у подавляющего большинства собственников жилья (которые по белорусскому законодательству должны нести всю ответственность за содержание общего имущества совместного домовладения) преобладает психология арендаторов.

Ассоциация считает, что для реализации предложения Минжилкомхоза о создании товариществ собственников при постановке домов на капитальный ремонт необходимо доработать проект указа главы государства о выделении льготных кредитов с целью модернизации инженерных коммуникаций и энергоэффективной санации жилых домов. Это позволит гражданам не дожидаться проведения планового капитального ремонта, а, руководствуясь указанным выше принципом, создавать товарищество собственников как заказчика проведения комплексной санации своего дома.

Для небольших многоквартирных домов старой застройки и для вновь возводимых небольших жилищных комплексов целесообразно объединение в ассоциации товариществ собственников для минимизации административных расходов. Успешность работы таких объединений в Беларуси подтверждена практикой. Например, ассоциация ТС «Витебская альтернатива» ежегодно увеличивается на 1-2 ТС. И это при том, что многим ТС приходится отказывать в связи с географической удаленностью. Для небольших совместных домовладений вступление в ассоциацию со сложившимся коллективом опытных профессионально подготовленных работником является хорошим вариантом, полагают в МАМН.

Для развития таких некоммерческих организаций (ассоциаций ТС и ЖСПК) предлагается пополнить список организаций, размеры обязательных страховых взносов для которых равен 5 процентам, указанных в ст.3, абзац 4 Закона Республики Беларусь от 29 февраля 1996 года «О размерах обязательных страховых взносов в Фонд социальной защиты населения Министерства социальной защиты Республики Беларусь», добавив в него ассоциации указанных в списке организаций, которым переданы отдельные права по обслуживанию и управлению недвижимым имуществом совместных домовладений, что будет стимулировать ТС и ЖСПК к объединению в целях оптимизации ресурсов и повышения качества ЖКУ.

Кроме того, для создания стимулов регистрации и укрупнения таких некоммерческих организаций, действующих на принципах самоуправления, можно предусмотреть для ассоциаций с количеством ТС, не получающих дотаций из бюджета, например, более 10 членов, скидки на газ, теплоэнергию, в размере 0,5-2 процента. Такая практика имеется в европейских странах и странах ближнего зарубежья и довольно успешна.

МАМН говорит также о необходимости создания конкурентной среды в сфере управления жилфондом. Но сделать это будет проблематично в условиях ограничения доли покрытия населением затрат на «техобслуживание» на уровне 60 процентов до 2015 года. Создание конкуренции, по мнению ассоциации, означает свободное образование тарифов на техническое обслуживание, с контролем рентабельности управляющих компаний не выше установленных правительством показателей.

МАМН предлагает внести в квалификационный справочник новую профессию – «мастер по дому» или «домашний мастер». В понимании инициаторов нововведения «мастер по дому» – это специалист со средним специальным или техническим образованием, который досконально знает все особенности конкретного дома и выполняет функции техника (осмотры), мастера (приемка работ у подрядчиков, снятие показаний), электрика, сантехника и рабочего по текущему ремонту – в отношении мелких работ по текущему ремонту и, например, замене электролампочек и других приборов, не превышающих по затратам времени (каждая) более 1 часа. Такой специалист в товариществах собственников, ЖСПК, частных и муниципальных управляющих компаниях необходим, что доказано практикой Германии, а также ряда иных европейских стран, отмечается в документе.

Ряд предложений МАМН касается реализации Указа Президента Республики Беларусь от 14 октября 2010 года №538. Речь идет о том, чтобы не регистрировать товарищество собственников как юридическое лицо, если управление общим имуществом многоквартирного дома осуществляет управляющая организация, и что нужно для того, чтобы эта форма управления стала возможной.

МАМН считает ошибочной практику перекрестного субсидирования всех категорий населения, включая граждан, имеющих высокий уровень достатка. В обоснование своей позиции ассоциация ссылается на Интернет-источники, согласно которым в строящемся в Минске элитном жилом комплексе в районе Троицкого предместья уже раскуплены все квартиры стоимостью более 1 млн.долл.США каждая. Между тем, в соответствии с действующим законодательством, собственники этих квартир, в случае регистрации в таких квартирах одного и более граждан, будут получать наравне с гражданами, состоящими в списках на улучшение жилищных условий, субсидии, заложенные в тарифах на отопление, электроснабжение, водоотведение и канализацию, а также в отчислениях на капитальный ремонт и пользование лифтом. Такое положение вещей МАМН считает недопустимо и в дальнейшем может вызвать социальные конфликты в обществе.

Так, например, согласно действующему законодательству в ФРГ право на получение жилищных субсидий имеет только гражданин, предоставивший справку об отсутствии у него и членов его семьи любого недвижимого имущества (квартиры либо дачи), а также автомобиля. Причем учитывается вся недвижимость, а не только та, которая имеется у заявителя или членов его семьи в городе проживания.

В Республике Беларусь все члены семьи, имеющие в собственности каждый по одной квартире, вне зависимости от ее размеров и рыночной стоимости, а также имеющие в собственности дачи и автомобили, имеют право на субсидии в тарифах на коммунальные услуги, имущественное положение при этом не учитывается.

МАМН подчеркивает, что «низкие тарифы на коммунальные услуги для категории населения с высокими доходами приводят к практике перевода сбережений в валюту, а затем вложений в недвижимость, то есть покупке квартир, а не хранения валюты в банках». Ассоциация обращает внимание на отсутствие четкого понимания населением принципов образования тарифов на «техническое обслуживание», что вызывает недоверие к публикуемым цифрам.

Так, например, по официальным данным тариф на «техническое обслуживание» равен 309 руб. на 1 кв.метр и составляет около 25 процентов от себестоимости. Этот 1 кв.метр применяется для расчета доли собственника квартиры в общем имуществе совместного домовладения, а «техническое обслуживание» подразумевает эксплуатацию и ремонт мест общего пользования, а не квартиры. Но многие граждане понимают это буквально и жалуются, что «в квартире никто ничего не делает».

Кроме того, из данной информации следует, что себестоимость «технического обслуживания» 1 кв.метра составляет 309 х 4 = 1 236 руб. Между тем в настоящий момент в Минске, в соответствии с решением Мингорисполкома 2010 года, максимальный размер дотаций для ТС и ЖСПК, осуществляющих эксплуатацию своих многоквартирных домов самостоятельно, составляет 255 руб. на 1 кв. м для домов с лифтами и 169 руб. на 1 кв. м для домов без лифтов. Разница между 1236 руб. (сложившаяся себестоимость в среднем по стране) и суммой тарифа, установленного правительством, и дотации из местного бюджета составляют 672 рубля на 1 кв.метр.

Для снятия недопонимания в данном вопросе МАМН предлагает внедрить практику публикаций в местной прессе городов и поселков городского типа данных фактической себестоимости затрат на техническое обслуживание 1 кв. метра жилья. Безусловно, суммы в разных городах и для разного типа городского жилья будут разными. Но это, как считают в МАМН, создаст предпосылки для повсеместного внедрения подомового учета затрат на «техническое обслуживание», текущий ремонт, расходов на управление и модернизацию.

Кроме того, МАМН обращает внимание на необходимость придания более высокого статуса фигуры «управляющего жилой недвижимостью», вне зависимости от того, является он работником государственного предприятия, частного или работником ТС или ЖСК. Это главная задача государства.

Ассоциация поддерживает необходимость всяческого развития института арендных домов как наиболее управляемого и перспективного вида городского жилья. Она также предлагает ускорить проведение инициированного Мингорисполкомом эксперимента по внедрению в одном из районов города порядка начислений платежей, принятых в Германии, а именно равными частями вне зависимости от времени года.

И еще один из пунктов, который заслуживает серьезного внимания, касается лифтов. Оказывается, Беларусь осталась фактически единственной страной в мире, где используется понятие «пользование лифтом». Между тем в соответствии с белорусским законодательством лифт является общим имуществом совместного домовладения (за исключением домов, где 100 процентов квартир принадлежит государству), то есть частной собственностью. Поэтому взимание платы за «пользование» собственностью нелогично. Кроме того, мировая практика, в том числе стран СНГ, предусматривает участие в расходах по содержанию и эксплуатации общего имущества (лифтов) в том числе собственников квартир 1-го и 2-го этажей соразмерно их доле в общем имуществе, то есть как и «техобслуживание», исходя из 1 кв.метра.

Понимая, что внедрение такой практики в Беларуси может вызвать недовольство проживающих на первом и втором этажах, МАМН предлагает для начала хотя бы изменить формулировку – «пользование лифтом» на «расходы по эксплуатации лифта», а также изложить в СМИ разные подходы к данному вопросу в странах ЕС, СНГ и Беларуси.

МАМН просит обратить внимание существующие в Беларуси подходы к проектированию жилых зданий. Речь, в частности, идет о том, что при проектировании таких объектов используются различные конструктивные элементы, значительно затрудняющие дальнейшую эксплуатацию зданий и увеличивающие расходы собственников квартир при их эксплуатации.

Кроме того, пользуясь пробелом в законодательстве, некоторые застройщики выделяют в изолированные помещения части техподполья, техчердаков, колясочных и других технических помещений, с целью их продажи третьим лицам. Имеются случаи регистрации в собственность юридическими и даже физическими лицами электрощитовых, бойлерных и других технических помещений, что создает риски для проживающих в таких домах граждан. В этой связи МАМН предлагает внедрить немецкие стандарты при проектировании жилых домов. Речь идет о том, чтобы именно до ввода дома в эксплуатацию на этапе строительства в обязательном порядке утверждать перечень общего имущества, которое не может быть отчуждено, а также построено за средства застройщика и (или) третьих лиц с целью отчуждения в пользу одного юридического или физического лица.

По мнению МАМН, для Беларуси может быть интересна практика деятельности немецких ЖСК, целью которых является строительство и дальнейшая эксплуатация десятков и сотен домов. В этом случае при проектировании и строительстве дома крупное ЖСК заинтересовано во всех аспектах деятельности, в том числе надлежащем качестве строительства и минимизации эксплуатационных расходов.

Все эти и другие предложения ассоциации носят весьма конкретный характер, не оторваны от земли и вполне реализуемы. Остается лишь надеяться, что они будут не только услышаны, но приняты в работу теми, кто занимается совершенствованием законодательства в жилищно-коммунальной сфере.

Марина СИРОТКО

27.03.2011

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 7, за месяц 32

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 12/2011