Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Надежность стоит денег

У этой строительной организации не совсем обычная история. Не часто случается, чтобы риэлтерская компания переросла в строительную фирму, которая включает в себя шесть подразделений. Организация эта – группа компаний «ViVa Invest».

Вадим Александрович ТАЧКИН, директор ООО «Вива Капитал»
– Случай, согласитесь, редкий, – констатирует Вадим Александрович ТАЧКИН, директор ООО «Вива Капитал». В структуре группы компаний этой организации отведена управляющая функция. – Процесс трансформации был длительным и далеко не простым. Зато теперь мы позиционируем себя в конкретном сегменте рынка недвижимости – это долевое строительство жилья и сопровождающие этот процесс консалтинговые и риэлтерские услуги. На сегодняшний день ViVa Invest в состоянии обеспечить реализацию всех составляющих инвестиционно-строительного цикла – начиная от выбора площадки под застройку и заканчивая созданием товарищества собственников-дольщиков в построенном доме. Помимо этого, мы предоставляем комплекс услуг застройщикам, инвесторам, участникам долевого строительства. Мы стремимся со временем стать полноценным девелопером, то есть возводить объекты недвижимости, используя собственные и заемные средства и предлагать гражданам уже готовое жилье.

– Вадим Александрович, в каком состоянии, на Ваш взгляд, строительная отрасль находится сегодня? Чем живет? Испытывает ли перемены? Имея хотя бы общее представление обо всем этом, проще будет вести разговор о делах конкретных…

– Дела, вернее задачи, которыми мы занимаемся, и которые перед нами ставятся, без преувеличения, масштабные и ответственные. И почетные, если хотите. Ведь мы участвуем в реализации социальных государственных программ, в частности жилищной.

А вот осуществлять их приходится в условиях, которые временами не «дотягивают» до того, чтобы назвать их хотя бы удовлетворительными. Поэтому вопросы улучшения положения в отрасли в целом волнуют нас не меньше, чем властные структуры. И в деле реформирования отрасли мы стараемся не быть сторонними наблюдателями.

Более двух лет назад была создана Ассоциация застройщиков объектов жилищного строительства. Крупные коммерческие компании объединились, чтобы консолидировано участвовать в процессе формирования правового поля, в котором они осуществляют свою хозяйственную деятельность. Обмен мнениями, а также многолетний опыт работы ее участников в строительном бизнесе, позволяет Ассоциации вырабатывать конкретные предложения по тем или иным положениям нормативных документов, касающихся отрасли, и предлагать их на рассмотрение законодателям. В результате этой работы, при разработке Указа № 263 от 6 июня 2013г. «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь» были учтены некоторые предложения застройщиков негосударственной формы собственности.

Не все, конечно. Многое из того, что мы предлагали в части коммерческого строительства жилья, осталось за рамками Указа. Но даже то, что по инициативе Ассоциации долевое строительство жилья в нашей республике было разделено на коммерческое и государственное, свидетельствует о реальных результатах государственно-частного партнёрства. Получается, что мы не напрасно работали, а главное – на пользу дела.

– Разъясните, пожалуйста, какая новация была предложена и в чем её суть?

– Если коротко, речь идет о третьей главе Указа. Суть в том, что была проведена четкая грань между коммерческим строительством и строительством жилья с использованием господдержки. Что избавило застройщиков от очень серьезных проблем.

Попробую проиллюстрировать это нагляднее. Практически каждая коммерческая компания, которая строит долевым способом дома эконом- и комфорт-класса, привлекает лиц, состоящих на учёте нуждающихся в улучшении жилищных условий. Допустим, строился коммерческий дом, в котором часть квартир предназначена для «льготников» и приравненных к ним категорий граждан. Застройщик в рамках одного дома был вынужден на одни и те же работы фактически формировать две цены. И это было большой проблемой. Ведь строитель не может до обеда строить льготные, а после обеда – коммерческие «метры». Вот эта каша в ценообразовании приводила к недочетам, неточностям в бухгалтерском учете. Контролирующие органы, в свою очередь, за некачественное ведение бухучета спрашивали с застройщика очень серьезно.

Теперь же особенностям строительства жилья на коммерческой основе в документе посвящена пусть маленькая, но отдельная глава.

– В продолжение темы изменений в законодательстве – о новом порядке предоставления площадок под застройку, утвержденном Постановлением Совмина №798. Как он воспринят застройщиками?

– Мы видим в этом хорошее начало. В том плане, что он практически избавляет застройщика от риска получить «кота в мешке». Впрочем, все познается в сравнении.

Как было раньше? Действовал заявительный принцип, по которому после долгих хождений, просьб и уговоров «коммерсант» получал участок под застройку. Принимал этот участок, только и зная, что там, допустим, необходимо снести 2 дома в которых проживает 20 человек. И все – бери, строй. А потом выяснялось, что в одном доме прописано 19 человек, а в другом хоть и один, но у него в собственности 200 кв.м. И все эти люди должны получить соответствующую компенсацию в рамках законодательства. Разбежка между первоначально запланированными затратами и реальными достигала порой совершенно непредвиденных и непредсказуемых размеров. Но это выяснялось уже в ходе работ. Причем отступать уже было некуда, и «коммерсант» вынужден был трудиться до последнего. К тому же под такое строительство ни один инвестор не даст ни рубля: он хочет иметь четкие и понятные цифры, какой доход принесут вложенные средства и за какой период произойдет окупаемость инвестиций.

Впрочем, основной, на мой взгляд, причиной того, что подобный процесс выделения земельных участков был приостановлен, было существенное отставание строительства инженерной и социально-бытовой инфраструктуры от темпов возведения жилого фонда, вызванное недостатком бюджетного финансирования.

На смену условно бесплатному принципу получения коммерческим застройщиком прав на застройку пришла конкурсная система. Сейчас подготовить документацию на участок и в каком-то понятном виде предложить её на конкурс – забота государства. Отселение, снос, инженерные сети, детальная планировка, требования к застройке – все должно быть отражено в градостроительном паспорте участка. И определена цена. Коммерсант имеет возможность реально оценить свои силы, а инвестор – взвесить выгоды и риски участия в том или ином проекте и принять обоснованное управленческое решение.

– Но вот какой парадокс получается: принимаются хорошие, толковые нормативные документы, которые должны способствовать активизации строительного процесса, повышению его цивилизованности, если хотите. На деле же это пока не слишком заметно. Наоборот, наблюдается значительное сокращение коммерческого строительства в Минске, выделение участков приостановлено. Такое впечатление, что коммерческие застройщики работают в основном над завершением уже начатых проектов. Так ли это, Вадим Александрович, и если так – то в чем причина?

– Действительно, вот уже скоро год с момента, когда возникла и начала разрабатываться идея изменения процедуры предоставления участков. И на протяжении этого периода земля в городе под застройку коммерческим организациям не выделялась.

Новые правила уже вступили в силу. Но продолжают дорабатываться. Процедура подготовки документации к конкурсам, связанных с этим подсчетов и расчетов оказалась намного сложнее, чем, видимо, предполагалось, специалисты не успели к ней как следует подготовиться. И дело затягивается. В этом, на мой взгляд, одна из причин того, что за первый месяц действия нового порядка предоставления участков не было проведено ни одного конкурса.

С другой стороны, проблема видится еще и в том, что участвовать в таких конкурсах смогут далеко не все организации. Много ли на сегодняшний день найдется компаний с полумиллионом долларов в активах? Опять же, конкурсы предполагают участие в них не менее двух претендентов. Допустим, в Минске такая, назовем ее так, конкуренция еще возможна. А в областных центрах? Например, в Гродно: ОАО «Гродножилстрой», которое не входит в структуру управления капитального строительства местного облисполкома, строит до 90% возводимого в области жилья. Как там проводить конкурсы, при условии, что участников должно быть не менее двух. Не выделять площадки под коммерческую застройку этому предприятию потому, что на конкурс не подали заявки другие участники?

– Трудно, конечно, предположить, что гродненские строители, о которых шла речь, уйдут с рынка коммерческого строительства жилья. Но для части застройщиков, кто помельче и победнее, подобная перспектива вполне реальна…

– Скорее всего, так оно и будет. Я уже говорил, что не много найдется строительных организаций с достаточным для выживания в новых условиях запасом прочности. Компаний станет меньше, новые правила устанавливают очень жесткие требования. Останутся только крупные, опытные, обеспеченные, с хорошей репутацией. С рынка уйдут мелкие структуры, которые не подпадают под эти критерии. Значит, станет меньше застройщиков, соответственно, и меньшее количество продавцов на первичном рынке жилья. При том, что уменьшение количества потенциальных покупателей не прогнозируется. То есть, уменьшится предложение, но не спрос. Складывающуюся ситуацию очень четко охарактеризовал мой коллега: «Станет надежнее. Но надежность стоит денег».

Это означает, что, с одной стороны, каждый дольщик будет защищен от любой формы мошенничества, его риски будут минимальными. Но, с другой стороны, эту надежность, как страховку, ему придется оплатить из своего кармана. Потому что крупная структура, взявшая участок с обременениями на конкурсной основе, вряд ли станет продавать в таких условиях недорогие квадратные метры. И если сейчас на рынке преобладает жилье формата «эконом», то со временем оно вполне может трансформироваться в комфорт- и даже бизнес-класс с ценами, значительно выше тех, к которым уже привыкли наши граждане.

Продолжение интервью – в следующем номере.

Беседовал Н.Александров.

21.10.2013

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 14, за месяц 59

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 42/2013