Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Ориентируясь на рынок

Предлагаем продолжение интервью директора ООО «Вива Капитал» Вадима Александровича ТАЧКИНА. И если в первой части материала (см. «НБ» №42) разговор касался проблем более широкого плана, в частности, положения дел в строительной отрасли, ходе ее реформирования и др., то сейчас поговорим о деятельности конкретной организации, а именно группы компаний «ViVa Invest», к которой наш собеседник имеет самое непосредственное отношение.

И продолжим беседу с вопроса, который, пожалуй, больше других волнует будущих новоселов – о стоимости квартир, формировании цен на них.

– Вадим Александрович, существует мнение, что коммерческие застройщики продают квартиры в «панели» втрое дороже себестоимости, получая сверхприбыли.

– Прежде всего, нужно понимать, что человек покупает не просто квартиру, а жилую среду. Он должен оплатить и тротуар, и скамейки, и детскую площадку во дворе. Нужно купить кусочек детского садика, школы, поликлиники, библиотеки, парка или сквера, оплатить инженерную и транспортную инфраструктуру. Ведь все это должно быть кем-то построено.

Да и себестоимость строительства складывается не только из стоимости материалов и строительно-монтажных работ. Разработка проектной документации, подготовка площадки, прокладка коммуникаций – в совокупности эти работы могут «потянуть» до 30% себестоимости.

Кроме того, строительство недорогого массового жилья приносит пользу стране не только в плане роста жилфонда. Использовать часть заработанных денег на развитие социальных программ государства – такова должна быть гражданская позиция бизнеса.

Кстати, наблюдающийся сейчас рост средних цен на первичном рынке напрямую связан, в первую очередь, с отсутствием новых проектов. И дело не только в сокращении предложения, но и в более высоком проценте готовности предлагаемых объектов. Что вполне логично.

Максимальную экономию дольщик получает, если вступает в строительство на стадии котлована. Чем выше готовность – тем меньше скидка с «квадрата». Как, впрочем, и риски, что строительство объекта не будет завершено в заявленные сроки. У дольщика есть выбор: разместить свободные денежные средства на депозите, получать проценты и купить готовое жилье или внести средства на начальном этапе строительства, получив дисконт за риск. Каждый сам решает, какой вариант ему предпочтительнее, но ожидать, что готовая квартира в сданном доме будет стоить столько же, как и, например, полтора года назад, когда был готов только цоколь… Застройщик ведь не меценат, он должен вернуть вложенные средства и получить запланированную прибыль, чтобы иметь возможность развиваться дальше.

Эти же экономические законы будут действовать в случае, когда застройщику будет необходимо иметь определенный процент готовности объекта для привлечения дольщиков. Чем выше готовность, тем надежнее. Но за эту надежность дольщику придется доплатить.

– А теперь перейдем, как говорится, от общего к частному. Хотелось бы обратиться к опыту непосредственно группы компаний «ViVa Invest». Чем отмечен день сегодняшний, что в планах, как рисуются перспективы?

– Что я могу сказать о сегодняшнем дне компании? Хочу повторить уже сказанное: у нас есть все составляющие, чтобы стать полноценным девелопером. Это означает, что компания имеет возможности по привлечению инвестиций, которые она вкладывает в строительство, частично привлекает средства дольщиков (в зависимости от состояния экономики) и строит жилье.

Замечу, мы всегда стараемся поддерживать стоимость своего жилья эконом-класса на уровне, приближенном к аналогичным объектам, которые продают гос. застройщики. Люди, которые в силу разных причин не хотят или не могут строиться у государства, активно интересуются нашими предложениями в качестве сопоставимой по ценам альтернативы государственному строительству на рыночных условиях. Одни из них устали от ожидания, пока подойдет их очередь, другие не попадают в категорию тех, кто может рассчитывать на получение льготной господдержки, третьи не хотят жить с соседями-льготниками. Вот эти люди в поисках замены государственному жилищному строительству приходят, в том числе, и к нам. В свое время мы имели, да и сейчас пытаемся сохранить, партнерские программы кредитования участников долевого строительства. До недавних пор дольщик у нас не просто покупал недорогое жилье, но еще и кредитовался на более выгодных условиях по сравнению с предлагаемыми на открытом рынке банковских услуг.

По большому счету, мы в некотором роде продавцы-производители. Зная, на какой тип жилья формируется текущий платежеспособный спрос и что влияет на активность покупателей, можем прогнозировать их предпочтения в будущем. Соответственно и проектируем то, что потом будет востребовано рынком. И поэтому в настоящее время наше внимание сосредоточено в основном на строительстве жилья эконом-класса. Сегодня у нас здесь достаточно твердые позиции. И мы планируем их удерживать, потому что в сложившихся экономических условиях именно такой формат жилья приобретает наибольшую популярность среди потенциальных дольщиков.

– Но в разговоре Вы заметили, что компания имеет проекты, которые можно отнести к премиум-классу. Жилье повышенных потребительских качеств, элитный жилой комплекс, расположенный в престижном квартале столицы…

– Да, мы работаем и над такими проектами. Хотя понимаем, что к западноевропейским стандартам строительства жилья страна придет еще не скоро. Но ведь нельзя все время жить и работать, не видя перспектив, не заглядывая в будущее. Кстати, структура группы компаний создавалась исходя именно из возможности строить разные форматы жилой недвижимости. Каждая из организаций нарабатывает сейчас определенный опыт, приобретает репутацию среди потребителей. Чтобы в дальнейшем расширяться в рамках своей специализации. Наша цель – вырасти в высокопрофессиональный холдинг с мощным финансовым потенциалом и опытом строительства всех типов жилья.

Чтобы проект, который кажется неосуществимым сегодня, воплотить в жизнь завтра или послезавтра.

– И это нужно понимать как то, что в ближайшей перспективе вносить какие-то серьезные изменения в сферу своей деятельности Вы не планируете?

– Так и нужно понимать. Хочу еще раз подтвердить, что мы позиционируем себя как компанию, которая строит жилье. И пока не планируем переключаться на массовое возведение объектов иного плана. Нельзя шарахаться из стороны в сторону, нужно развиваться в том направлении, которое избрано. Ведь хватаясь за многое, вряд ли многого добьешься. Тем более что и в сфере строительства коммерческого жилья у нас еще немало нерешенных проблем.

И вот одна из них: только бедность и ничто иное заставляет прибегать застройщиков к привлечению средств дольщиков. Сформировавшиеся кредитные ставки «душат» всякую возможность обойтись при строительстве многоквартирных жилых домов без денежных средств населения. Если бы эти ставки приблизились хотя бы к уровню российских, то вполне реально можно было бы уже вести разговор о полноценных девелоперах. Способных брать на себя все риски, начиная от выбора площадки, отселения, сноса, прокладки сетей, строительства объекта и предлагать покупателям квартиры в готовом виде, в том числе с отделкой «под ключ».

Но пока… Закон об ипотеке по сути дела не работает, кредитные ресурсы дороги, процесс их получения сложен и непонятен как для застройщика, так и для дольщика. Уже который год топчемся на месте.

Не в обиду кому-то будет сказано, но коммерческие застройщики работают в большинстве своем вопреки нашим законам, а не благодаря им. Некоторые предлагаемые законодателями положения – это, без преувеличения, тесты на выживание. И это в то время, когда на долю «коммерсантов» приходится, в частности, до 40% от общего объема вводимого в Минске жилья. Как видим, это немалый вклад в решение жилищной проблемы по республике. И это притом, что никакой поддержки, содействия коммерческие компании не ощущают практически ни с какой стороны. Да они, честно говоря, ничего и не просят. Не помогают – и не надо, уж мы как-нибудь сами разберемся в своих проблемах. Только бы не мешали.

Беседовал Н.Александров.

28.10.2013

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 7, за месяц 33

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 43/2013