Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Кризис экзаменует рынок

Ситуацию на рынке недвижимости и работу риэлтерских организаций обсудили участники специализированной конференции «Развитие рынка риэлтерских услуг. Актуальные вопросы», организатором которой выступило ОО «Белорусская ассоциация «Недвижимость». Анализ проводился с самых разных позиций, в том числе, экономики и ценообразования. Также рассмотрен ряд других насущных проблем, связанных с ведением бизнеса в сложившихся условиях, и предложены пути их решения.

Цель мероприятия – поиск ответа на вопрос: «Как повысить качество и эффективность риэлтерских услуг в Республике Беларусь?» во многом была достигнута. Сказалась искренняя заинтересованность и высокий профессионализм принимавших участие в конференции. Однако в немалой степени этому содействовал и глубокий анализ белорусского рынка жилья в условиях кризиса, представленный аналитиком портала realt.by Артемом Сахаревичем.

В своем выступлении он остановился на итогах первого квартала 2015 года на рынке жилья как в столице, так и в регионах, рассказал о тенденциях развития вторичного рынка, новостройках, аренде квартир. Специалист не обошел вниманием особенности адаптации рынка к новым условиям, отметил смещение приоритетов при покупке жилья в кризисный период.

Но обратимся к Минску. В 2014 году в городе построено рекордное за последние 10 лет количество (без малого – 20 тысяч) квартир. Но коль скоро речь зашла о рекордах, позволим себе короткое отступление и напомним об «антирекорде». В декабре этого же года, как известно, произошел обвал российского рубля. Это сразу отразилось на стоимости жилья в соседней России, поскольку она была привязана к национальной валюте. В результате средняя стоимость квадратного метра в Минске сравнялась с Санкт-Петербургской. Белорусская недвижимость потеряла привлекательность у иностранных инвесторов, да и некоторые наши соотечественники предпочли инвестировать не в Минское, а, например, в Петербургское жилье.

Но вернемся к рекорду строителей. Насыщение первичного рынка вызвало корректировку цен, что «перетянуло» на него часть покупателей со вторичного рынка, вызвав на нем падение спроса. Видя прекращение роста цен, на продажу выставляются квартиры, приобретенные с инвестиционными целями. Общее предложение на вторичном рынке Минска достигло исторического максимума (на март 2015 года в базе насчитывалось 9 тысяч квартир). Цены перестали расти, более того – начали снижаться, в результате активизировались продажи.

Что еще следует отметить? Пожалуй то, что в первом квартале текущего года 28% предложений на первичном рынке представляли уже сданные объекты. Они составили серьезную конкуренцию «свежим», назовем их так, квартирам на вторичном рынке. Примечательно, что цены на готовое жилье практически не отличаются от сопоставимых вариантов долевого строительства в домах, сдача которых запланирована на текущий год. Парадокс?

Здесь следует обратить внимание на специфичность момента, суть которого заключается в том, что до завершения строительства застройщик практически не в состоянии определить конечную стоимость объекта. Ведь никто не застрахован от «неожиданных» повышений цен на стройматериалы, изменений условий кредитования, да мало ли еще от чего. И до момента сдачи дома девелопер точно не знает, во что он ему обойдется. В то время как владелец готового объекта, зная себестоимость, может проявлять большую гибкость в ценообразовании. Далее. Если доля проектов в низкой, скажем так, степени готовности (сдача через 1-2 года) последние годы составляла 25–30% от объема предложений на первичном рынке, то на конец первого квартала 2015 года их количество уменьшилось почти вдвое – до 15%. Налицо сокращение нового коммерческого строительства. Еще одна характерная особенность объектов с низкой степенью готовности – высокие финансовые риски. В нынешней ситуации для них чрезвычайно высока вероятность сверхнормативных сроков возведения или пересмотра окончательной цены договора.

Снизилась инвестиционная привлекательность объектов жилой недвижимости на вторичном рынке. Если еще в прошлом году доходы от сдачи квартиры в аренду были выше ставок по валютным вкладам, то сейчас все наоборот.

Таким образом, надежды участников рынка на то, что с первым весенним месяцем рынок активизируется, не оправдались. Спрос на квартиры в марте не вырос и по-прежнему остается на низком уровне. Негативное влияние на него, по мнению аналитика, оказывают такие факторы, как снижение доходов, экономическая рецессия, рост безработицы, недоступность кредитов, низкая доходность аренды, высокие цены продажи, ожидание дальнейшего снижения цен, отсутствие иностранного спроса. Есть, правда, факторы стабильные, которые не дадут рынку остановиться, как-то: формирование отложенного спроса, положительное сальдо миграции, естественный прирост населения. Из положительных моментов можно отметить доступность аренды и максимальный выбор жилья для приобретения. Именно сейчас можно найти вариант, наиболее полно отвечающий вашим запросам.

Что касается продавцов, то кризис разделил их на три условные группы. В первой группе те, кто активно продает свою недвижимость и предлагает серьезные скидки. Вторую группу составляют продавцы, постепенно корректирующие цены. Третий тип продавцов (и как ни странно, в Минске на начало апреля таких было около полутора тысяч), кто цены на выставленные квартиры не менял с декабря прошлого года. И хоть в текущих условиях величина скидки является важнейшим фактором, который значительно повышает шансы быстро продать квартиру, как видим, на такой шаг решаются далеко не все. И уж вовсе непонятно, на что рассчитывают (хоть их и немного) те продавцы, которые даже увеличили цены в предложениях?

Мониторинг предложения показывает, что цены снижают многие. Но собственники жилья, продающие квартиры самостоятельно, склонны удерживать цены. В то время, как цены на квартиры, предлагаемые при посредничестве агентств недвижимости, более гибки. Что и не удивительно: специалисты владеют ситуацией на рынке и способны объективно определить рыночную стоимость недвижимости, по которой она заинтересует покупателя.

Тем не менее, с точки зрения активности покупателей первый квартал 2015 года оказался худшим за последние пять лет. По сравнению с первыми тремя месяцами 2014 года число сделок на вторичном рынке г.Минска ниже на 15,3%. Впрочем, отмечает А.Сахаревич, такие слабые продажи квартир в начале года были нормой в 2006–2010 годах. А если говорить о разрыве, который установился сегодня между спросом и предложением, то за последние 10 лет лишь в январе-апреле 2009 это соотношение было еще более критичным: тогда на одну проданную квартиру приходилось от 15 до 25 выставленных на продажу. Сегодня таковых 12. Сравним: во время покупательского «бума» в 2013 году это соотношение равнялось 1 к 4.

Следует заметить, что хоть предложение квартир в марте и продолжало расти, но уже не такими высокими темпами. И судя по развитию ситуации в апреле, вторичный рынок близок к своему максимуму. Руководители агентств недвижимости также отмечают, что ситуация на вторичном рынке постепенно начинает приходить в норму.

Н.Александров.

29.04.2015

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 7, за месяц 35

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 18/2015