Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Первая регистрация: хорошему закону нужна соответствующая почва

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости компаний » Первая регистрация: хорошему закону нужна соответствующая почва

Как мы уже сообщали, в мае текущего года вступил в силу Закон "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним". С этого момента началась активная работа по созданию единой системы госрегистрации недвижимости, которая предусматривает в свою очередь слияние действующих ранее обособленных систем регистрации земли и зданий и строений, создание единого регистра недвижимости и т.д. В общей сложности для полной реализации закона понадобится несколько лет, но сама единая система регистрации начнет работать в полную силу примерно с середины следующего года. Столько времени отведено на то, чтобы устранить несоответствия прежней практики и правил регистрации с новыми нормами. Как оказалось, хороший закон принять сложно, но еще сложнее создать условия для его реализации, учитывая, что создаваемая система – своего рода ноу-хау, причем не только для Беларуси, но и для всех стран - бывших республик СССР. Само собой, возникает и множество вопросов, поискам ответов на которые был посвящен состоявшийся в Минске международный семинар "Первая регистрация недвижимого имущества" (семинар организован общественным объединением "Земельная реформа" при участии Комзема при СМ РБ и при финансовой поддержке Зарубежного агентства Национальной земельной службы Швеции SWEDESURVEY AB).

На семинаре, в частности, обсуждались проблемы, которые могут возникать при первой регистрации недвижимого имущества. Особенность состоит в том, что только при первой регистрации объектами регистрации являются создание недвижимого имущества и возникновение права собственности на него. При этом первая регистрация имеет особое значение. Если она осуществлена ошибочно, то все последующие сделки могут быть признаны недействительными, и стоимость допущенной при первой регистрации ошибки может оказаться очень велика.

Судя по прозвучавшей на семинаре информации, при осуществлении первых регистраций отечественные регистраторы столкнулись с рядом серьезных проблем, которые можно охарактеризовать следующим образом в порядке убывания их значимости.

Наиболее актуальной является проблема легитимации недвижимости и прав на нее. Особенно в части легитимации эксплуатируемых до вступления закона о регистрации в силу капитальных строений, для которых отсутствуют основания государственной регистрации создания недвижимого имущества и возникновения прав на них. Эти проблемы должны быть частично сняты с появлением соответствующего нормативного правового акта (постановления Совмина), регулирующего государственную регистрацию, предусмотренного статьей 73 Закона о регистрации.

Но в любом случае придется найти оптимальное решение для легитимации жилых домов в сельской местности. Существующий порядок, по которому основаниями государственной регистрации жилых домов в сельской местности и прав на них являются сведения из хозяйственной книги или данные технической инвентаризации, вызывает у регистраторов большие сомнения. Выборочные проверки показали, что при таком подходе необоснованно жилыми домами признаются гаражи, хозяйственные постройки, объекты незавершенного строительства.

Не менее актуальная задача – выстроить четкую систему и соответствующие правила государственной регистрации кондоминиума, то есть комплекса недвижимого имущества совместного домовладения и собственно совместных домовладений. Эта проблема усложняется тем обстоятельством, что ее решение лежит не в сфере регистрационного, а в сфере гражданского и земельного законодательства. Они, как впрочем и закон о совместных домовладениях, по мнению специалистов Национального кадастрового агентства, нуждаются в усовершенствовании. Уместно отметить, что существующее законодательство не прописывает механизм передачи (предоставления) земельных участков в совместное домовладение. Соответственно отсутствует механизм государственной регистрации прав на земельные участки, на которых расположено недвижимое имущество совместных домовладений, то есть многоквартирный дом. Причем государственные акты на земельные участки, как было отмечено на семинаре, вообще не пригодны для отражения сведений о совместных домовладениях. При этом описания общего имущества организациями по государственной регистрации в процессе технической инвентаризации не составляется. При сдаче жилых многоквартирных домов в эксплуатацию все квартиры в изолированные помещения не вычленяются. В результате они вычленяются по мере подачи заявлений от дольщиков о государственной регистрации, что приводит к ненормальной задаче непрерывных составлений индивидуального описания "остатка" капитального строения.

Нет механизма и государственной регистрации "кондоминиума в кондоминиуме" – например, квартиры, в которой приватизированы отдельные комнаты. Ограничения прав собственности или пользования (найма, аренды), вытекающие из ограниченных возможностей системы отопления, вентиляции и объемов потребления соответствующих энергетических ресурсов не идентифицируются. Правовой статус технического паспорта неизвестен.

В переходный период, в котором пребывает новая система госрегистрации, чрезвычайно актуальна проблема первоначального формирования Единого государственного регистра недвижимого имущества (ЕГРНИ). Проблемы первоначального формирования проистекают из обилия накопившихся годами ошибок учета, регистрации, составления документов, которые являются основанием регистрации. Так, в реестровые книги бюро регистраций и технической инвентаризации вместо обладателей прав нередко вносились балансодержатели. Довольно часто встречается, что документы, на основании которых внесены записи в регистрационной книге, вообще отсутствуют и сформировать регистрационное дело невозможно.

Дела по установлению (восстановлению) границ земельных участков, особенно исполненные до 1999 года, полны ошибок. Часть из них утеряна. Например, в Минском районе приблизительно 20 процентов ранее изготовленных землеустроительных дел, по которым выданы государственные акты, найти не удается. Решения, принятые местными исполнительными и распорядительными органами, особенно касающиеся передачи и предоставление земельных участков, иногда просто незаконны.

Нередки существенные ошибки и в нотариально удостоверенных договорах. При всем при этом в установленном порядке выданы государственные акты на земельные участки. Выборочные проверки показали, что имеются случаи, когда в БРТИ первые регистрации делались на основании сделок. И что кажется совершенно невероятным - даже на основании договора ипотеки.

Имеется проблема в государственной регистрации такого вида недвижимости, как леса. Отнесение лесов к недвижимости вообще сомнительно, поскольку недвижимостью являются не сами леса, а те земельные участки, на которых они расположены. Аналогичная ситуация и с водными объектами. И здесь объектом недвижимости служат не сами воды, а тот земельный участок на котором водный объект расположен.

На семинаре говорилось и о сложностях, возникающих при определении права собственности на объект законсервированного незавершенного строительства (ОЗНС). Права собственности на ОЗНС может принадлежать сегодня кому угодно: собственнику земельного участка, владельцу земельного участка на праве аренды, инвесторам, вообще не имеющих никаких прав на земельный участок и т. д. По мнению специалистов Национального кадастрового агентства, более правильным может быть подход, согласно которому собственникам ОЗНС всегда бы являлся собственник (владелец) земельного участка. В этом случае не имело бы значения, был ли договор строительного подряда прекращен или нет, а основанием для проведения государственной регистрации права собственности на ОЗНС был бы документ о праве собственности либо ином вещном праве на земельный участок. В этом случае, по мнению специалистов, было бы достаточно представить документацию, свидетельствующую о правомерности строительства, что в свою очередь исключило бы факты регистрации права собственности на самовольно возведенный объект.

Участники семинара говорили и о других проблемах, возникающих в процессе первой регистрации. Но общее мнение таково, что все эти препятствия на пути реализации Закона о регистрации вполне устранимы. Вопрос лишь в том, сколько времени реально понадобиться на их устранение.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ

17.11.2003

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 4, за месяц 26

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 45/2003