Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Новый офис - новые возможности.

На сегодняшний день в республике насчитывается порядка 300 субъектов хозяйствования, оказывающих риэлтерские услуги на рынке недвижимости. Большая часть из них работает в столице. Среди столичных агентств недвижимости есть крупные известные компании, стабильно работающие на этом рынке уже на протяжении многих лет. Есть и маленькие фирмы, насчитывающие один-два десятка сотрудников в штате. Однако роднит их стремление совершенствовать свою работу, если, конечно, они заинтересованы в том, чтобы надолго задержаться на этом рынке, будучи здесь не временными гостями, а полноправными хозяевами, и как можно чаще слышать в свой адрес слова благодарности от клиентов. К таким агентствам можно с полной уверенностью отнести компанию “Час Пик”, которая вот уже около девяти лет успешно работает в столице и которая стояла у самых истоков зарождения цивилизованного белорусского рынка недвижимости, имеет большой опыт по заключению сделок с недвижимостью, а главное, не успокаивается на достигнутом, постоянно совершенствуя свою работу в этой области. Недавно компания открыла в городе свой филиал. Новый офис агентства общей площадью 97 квадратных метров, оборудованный всеми необходимыми современными техническими средствами, располагается по улице Притыцкого, 3, рядом со станцией метро “Пушкинская”. Поделиться опытом работы агентства мы попросили директора компании Тимофея Лобановского.

- Тимофей Федорович, поясните, пожалуйста, чем обусловлено ваше решение открыть филиал агентства?

- Разделение агентства на филиалы, конечно же, осложняет управление компанией, как в техническом плане, так и в плане организации работы сотрудников. Но я намеренно иду на это. Многолетний опыт работы на рынке недвижимости убедил меня в том, что клиент не всегда обращается за риэлтерской услугой в самую известную организацию. Иногда при выборе компании он руководствуется самой простой житейской истиной: чем ближе к дому, тем лучше. Если все устроит и понравится - и ездить далеко не надо, все на месте. А остальное - это уже дело специалистов этой структуры. Останется он у них или уйдет в другую организацию - все будет зависеть от их профессионализма.

Более того, за годы работы в этой области я вывел определенную статистику и могу с полной уверенностью сказать, что примерно в 40 процентов случаев сделки географически привязаны либо к месту жительства агента, либо к месту расположения офиса. Конечно, риэлтер работает по всему городу, но если у него появляется выбор, он предпочитает работать с квартирой расположенной в районе его проживания.

У меня уже был опыт разделения агентства. В свое время кроме главного офиса, расположенного по ул. Сурганова, был и второй офис на ул. Желуновича. Из за проблем с телефонизацией рабочих мест мне пришлось его закрыть. Но практика показала, что как только стал работать второй офис, туда сразу стали обращаться люди, проживающие в близко расположенных от агентства местах, - в Серебрянке, на улицах Ангарской, Автозаводской, Кабушкина и др. Напрашивается вывод: чем более разветвленную сеть имеет агентство, тем шире становится информационное поле, которое оно охватывает, тем удобнее и клиентам, и агентам. Что касается последних, то для них появляется дополнительная возможность наиболее эффективно использовать свое рабочее время. Поясню. Специфика работы риэлтеров в нашем агентстве такова, что приходится по несколько раз в день приезжать в офис, чтобы получить самую свежую информацию об продавцах и покупателях недвижимости, встретится с клиентом, обсудить ситуацию с коллегами и прочее. И, как показывает практика, работая с вариантами в разных концах города, они выбирают близлежащее отделение и экономят на этом свое время. С этой целью в офисах для них оборудованы дежурные рабочие места, где всегда можно посмотреть информационную базу и воспользоваться телефоном.

Такое разделение в пределах города, на мой взгляд, не имеет большого смысла для компаний, которые практикуют систему работы, при которой сбор информации ведется на домашних или сотовых телефонах агентов. В этом случае агентам нет большой нужды по несколько раз в день приезжать в офис. В нашем же агентстве работа поставлена так, что вся информация аккумулируется в агентстве.

Что касается нового офиса, расположенного по ул. Притыцкого, то выбор этот не случайный. Я давно хотел открыть новый офис именно в этом месте. Поскольку считаю, что при подборе нового помещения акцент должен делаться на близость к транспортным коммуникациям, что создает дополнительные удобства для потребителей. Конечно, есть более перспективные места, к примеру, тот же центр. Но в центре по сравнению с густонаселенными микрорайонами много административных зданий и меньше жилого массива. Поэтому такие места для нашего дела менее интересны.

Почему, на ваш взгляд, в некоторых компаниях агенты больше работают на дому? Причинами тому являются маленькие площади, плохая техническая оснащенность офиса?

Не думаю. Скорее, это такой стиль работы. Конечно же, он имеет право на существование. К тому же это рентабельно. При такой организации труда на единицу площади можно содержать гораздо большее количество агентов. Соответственно, несутся меньшие издержки по содержанию помещения. Если бы я практиковал именно такой стиль работы, то мне вполне хватило бы одного прежнего помещения, в котором можно было бы организовать работу как минимум пятидесяти агентов.

Тогда скажите, какая разница по большому счету для потенциальных продавца или покупателя, обращается он в компанию, специалисты которой работают дома или в офисе? Ведь для клиента главное - получить качественную услугу.

Если специалисты одинаково высокого уровня, то разницы никакой. Отмечу только, что агента, который появляется в офисе два-три раза в неделю, сложнее контролировать, следовательно, более высокий риск некорректных действий с его стороны.

В компаниях есть агенты, которые занимаются только сбором информации и подбором вариантов, а есть агенты, отвечающие за дальнейшее прохождение сделки, то есть за сбор и достоверность документов, нотариальное удостоверение сделки, регистрацию прав собственности и т.д?

Такая практика существует не во всех агентствах. Каждая структура индивидуальна. Есть агентства, в которых агент и подбирает вариант, и оформляет сделку, и я знаю замечательных риэлтеров, работающих по такому принципу. Но в большей своей массе как раз такие агенты в части работы с документами уступают специалистам тех компаний, где есть разделение в работе, и это видно в совместной деятельности.

В своем агентстве я иду по пути разделения труда и обязанностей между сотрудниками, поскольку убежден, что если агент и подбирает вариант, и оформляет документы, то добиться высокого уровня оказания услуги на этапе оформления сделки ему намного сложнее. В своих менеджерах я уверен. В некоторых технических вопросах они даже опытнее меня.

Почему работа риэлтеров в разных агентствах оплачивается по-разному?

В городе Минске сложился баланс трудовых усилий агентов и их оплаты. Если агентство не может предложить агенту постоянное рабочее место в офисе, не может предоставить открытого доступа к информационной базе, если агент сам оплачивает рекламу, тогда оно вынуждено платить ему более высокий процент, чтобы заинтересовать в работе именно в своем агентстве. Если же компания создает для сотрудника хорошие условия, при которых он может совершить больше сделок, тогда она платит меньше. Можно дать хоть 90-100 процентов оплаты, но если агентство малоизвестное, со слабой информационной базой, работает на периферии, то сколько процентов не давай, сделок все равно не будет.

Но ведь в агентствах, как показывает практика, все равно происходит большая текучесть кадров.

Не соглашусь. Большая текучесть происходит на этапе становления агента. Чтобы более-менее владеть ситуацией на рынке, надо минимум полгода. Чтобы стать хорошим агентом, нужен год. Как раз среди тех, кто уже стал профессионалом, текучесть небольшая. Такие агенты, правда, тяжело приобретаются, но если они состоялись как специалисты, то, как правило, работают долго.

Из кого чаще всего получаются хорошие агенты?

В последнее время наблюдается значительное преобладание в этой отрасли женщин. Лет семь назад мой коллектив состоял на 99 процентов из мужчин, и я с ностальгией вспоминаю это время. Однако сегодня на рынке недвижимости происходит снижение заработной платы агентов (уменьшается количество сделок на долю агента, растет себестоимость риэлтерской услуги и др.), поэтому мужчина - глава семьи вынужден искать более высокооплачиваемую работу. Хотя те мужчины, которые, к примеру, работают в агентстве “Час Пик”, наиболее стабильны и эффективны в работе.

Тимофей Федорович, а как вы относитесь к бытующему в народе мнению, что совершить сделку можно самостоятельно, не прибегая к услугам агентств недвижимости?

Нормально. Если человек может самостоятельно найти вариант и провести сделку, пожалуйста. К сожалению, очень часто клиенты поступают не порядочно. Они обращаются в агентство, мы им подбираем и показываем множество квартир, а когда дело доходит до оформления сделки, то стараются самостоятельно договориться с продавцом и купить подобранную нами квартиру. Вот и выходит, что агент и агентство работают впустую. Было бы правильно, если бы каждый подобранный агентом вариант и организованный просмотр оплачивались отдельно. В этом случае можно было бы даже уменьшить стоимость вознаграждения в целом.

Так почему не идти по такому пути? Ведь бывают случаи, когда агентство оказывает только частичные услуги: в одних случаях подбирает вариант, в других - оформляет сделку. И за выполненную работу получает свои комиссионные.

Такая сложилась практика у агентств недвижимости. На мой взгляд, неправильная. Не вижу возможности ее изменить, потому что трудно добиться согласованных действий от всех агентств в городе. Да, бывает, что мы только подбираем вариант, бывает, что только оформляем документы. Иногда при обращении клиентов за услугой только по оформлению сделки, мы догадываемся, что в данном случае какого-то риэлтера обманули. Вот и получается, что сегодня обманули одних, завтра – других, послезавтра – нас.

Сейчас ситуация на рынке такова, что даже если человек сам нашел квартиру, провести сделку самостоятельно ему крайне сложно, особенно если квартира участвует в структуре цепочек. Такие сделки, как правило, собираются в течение месяцев. За это время цены меняются. Бывает, что цепочки рушатся, и надо быстро подбирать другой вариант. Как человеку, не знающему всех тонкостей, не владеющему в полном объеме информацией, сделать это грамотно? Как избежать многих подводных камней, которые могут возникнуть при совершении сделки, особенно если квартира относится к старому жилищному фонду? А ситуации бывают разные, иногда даже профессионалам сложно в них разобраться. Да и не всегда все зависит от нас. Ведь мы работаем с различными государственными организациями и учреждениями в городе, и если нам предоставляется недостоверная или искаженная информация, если сотрудники этих организаций халатно относятся к выполнению своих обязанностей, то мы оказываемся в очень сложной ситуации.

Тимофей Федорович, чтобы не быть голословными, расскажите нашим читателям - потенциальным покупателям и продавцам хотя бы парочку “интересных” историй, с которыми приходилось сталкиваться вашим агентам в процессе совершения сделок.

Вот вам “история” одной квартиры, которую мы продавали.

В ведомственной неприватизированной квартире живет одинокая старушка. Неизвестно, по каким соображениям перед своей смертью она выдает генеральную доверенность на распоряжение всем своим имуществом. В 1996 году она умирает. После ее смерти в течение нескольких недель квартиру по доверенности приватизируют и регистрируют. В ведомстве, которому принадлежит квартира, и работник которого подписывал договор приватизации, по каким-то причинам об отчуждении жилого помещения сведения отсутствуют. В 1998 году вышеуказанная организация выдает ордер на эту квартиру своей работнице, которая и проживает в ней. В 2000 году квартира переходит в распоряжение исполкома. В конце 2003 года нанимательница квартиры решает ее приватизировать и продать. В соответствующем государственном учреждении берет справку-характеристику на квартиру, которую ей не должны были выдать, и приватизирует жилое помещение. Регистрирует сделку и получает технический паспорт на квартиру. Опять же ей в этом должны были отказать. Далее обращается в наше агентство с просьбой помочь продать свое жилое помещение. Мы находим покупателя. В единственном месте, где остались сведения о приватизации, в агентстве по государственной регистрации берем справку, которая подтверждает возможность отчуждения квартиры и продаем ее в структуре цепочки. Заказываем документы на получение технического паспорта. И вот тут возникает проблема. Выясняется, эту квартиру в 1996 году уже приватизировали и выдавали на нее технический паспорт. То есть работники одного и того же учреждения трижды совершали действия с документами и только в четвертый обратили внимание на то, что эта квартира уже приватизирована в 1996 году.

И чем же закончилась эта история?

Закончилась благополучно. Но репутация наша пострадала, хотя вины нашей нет нисколько. Как в таких случаях можно проверить квартиру? Мы можем проанализировать ситуацию, но только на основе тех сведений, которые нам предоставляют. В органе по государственной регистрации мы можем заказать, к примеру, справку отчуждения жилплощади, которая подтверждает, что нет запретов на отчуждение квартиры. В нотариальной конторе по месту нахождения объекта взять сведения, что квартира не находится под арестом. В домоуправлении просмотреть домовую книгу. На основе документов мы можем посмотреть, кто участвовал в приватизации, не нарушены ли чьи-то права? Например, был случай, когда во время долгого отсутствия мужа жена приватизировала квартиру, потом с ним развелась, получила новый гражданский паспорт, где не было отметки, что состояла в браке, и хотела продать квартиру. И продала бы, но в ЖЭСе мы выяснили, исходя из записей в домовой книге, что у нее был супруг. Следовательно, для продажи квартиры требуется его согласие. И все это можно выяснить, повторюсь, если должностные лица предприятий и организаций будут добросовестно выполнять свою работу и если предоставленная ими информация будет достоверная.

А вот еще случай. Для продажи квартиры сотрудники агентства проверили в ЖЭСе домовую книгу. В квартире, кроме проживающих, никого из посторонних лиц прописано не было. Когда же в квартиру после продажи стали прописываться новые жильцы, возникла проблема. Мужа прописали, а жену нет, поскольку выяснилось, что на этой жилплощади был прописан посторонний человек. Оказывается, что начальник ЖЭСа в сговоре с паспортисткой и продавцом не вписали этого человека в лицевой счет и домовую книгу, никаких коммунальных платежей на него не начисляли. И все было бы тихо, если бы не случай. Такую информацию можно проверить только на уровне ЖЭСа. Но если в ЖЭСе должностные лица искажают ее, то у нас она также будет искажена. Или, например, квартиру продает человек, страдающий определенной формой психического заболевания, которое проявляется время от времени. По закону даже психически нездоровый человек имеет право распорядиться своим имуществом, если только он не является недееспособным. Однако при этом должны быть выполнены определенные правила. Как минимум должно быть проведено освидетельствование на момент продажи, что человек отвечает за свои действия, понимает, что происходит, для того чтобы в дальнейшем сделка не могла быть оспорена. Но если в лечебном учреждении нам предоставят неверную информацию о том, что человек болен, то какую ответственность в дальнейшем можем нести мы, если продавец окажется человеком непорядочным?

Хочу заметить, что все проблемы, которые возникали у клиентов, в конце концов при нашем непосредственном и активном участии решались положительно. А теперь подумайте, можно самому оформить сделку или нет? Что будет, если вы один на один останетесь с проблемой. Не видя путей решения, осознавая риск потери имущества, ситуация приобретет для вас вселенский масштаб. И в данном случае будет хорошо, если все закончится только нервным потрясением.

Тимофей Федорович, выходит, что на столичном рынке недвижимоcти много криминала?

Криминала не много, но он есть. И в первую очередь я хотел бы отметить, что есть непорядочные продавцы, которые, зная, что у них могут возникнуть проблемы при продаже недвижимости, стараются скрыть это, зачастую хотят совершить сделку без участия родственников и близких. Во-вторых, есть случаи, когда людей отселяют, нарушая права малолетних, престарелых, и стараются продать квартиры.

Есть ли в вашей практике случаи судебных разбирательств по сделкам?

Стабильно один-два раза в год хожу в суд. И чаще всего по вопросам прописки и выписки. К примеру, продали квартиру, а прежние жильцы не хотят из нее выписываться. Поссорились между собой, или еще находится какая-нибудь причина. А виновато агентство. Но чтобы человека не оставлять одного со своими бедами и чтобы как минимум не терять свою репутацию, мы идем в суд. А как максимум понимаем, что он наш клиент, и мы должны помочь ему, хотя в случившемся нет нашей вины.

А теперь представьте, если не дай бог такая ситуация случится с человеком, услугу которому оказывал «черный» маклер. Какую помощь и поддержку он сможет ему оказать? Никаких документов он не подписывал и печати не ставил. Значит, его просто нет.

Беседовала Елена МАСЛОВСКАЯ.

09.03.2004

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 4, за месяц 18

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 10/2004