Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Информация как один из важнейших ресурсов определения качества оценочных услуг

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости компаний » Информация как один из важнейших ресурсов определения качества оценочных услуг

О состоянии и перспективах развития государственных информационных ресурсов, которые во многом определяют качество оценочных услуг и адекватность оценки, рассказал на Международной научно-практической конференции «Экономика, оценка и управление недвижимостью» генеральный директор ГУП «Национальное кадастровое агентство» Сергей Шавров.

Элементами инфраструктуры оценочной деятельности являются: государственные регулирующие органы; саморегулируемые профессиональные объединения; учреждения образования оценщиков; судебные органы, страхующие гражданскую (профессиональную) ответственность оценщиков; учреждения, формирующие стандарты оценки, осуществляющие аттестацию, сертификацию оценщиков и др. Однако, как отметил в своем выступлении Сергей Шавров, одним из наиболее ценных ресурсов, который во многом определяет качество оценочных услуг и адекватность оценки, является информация. До недавнего времени государство не обладало информационными ресурсами, которые могли бы на современном уровне поддерживать в республике оценочную деятельность. Но в 2003-2004 годах ситуация существенно изменилась.

Среди информационных ресурсов особый интерес для оценочной деятельности представляют Единый государственный реестр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (ЕГРНИ), а также три информационных ресурса государственного земельного кадастра: регистр стоимости земельных участков, регистр цен и Единый реестр административно-территориальных и территориальных границ Беларуси. Все эти ресурсы ведутся Национальным кадастровым агентством.

В Едином государственном реестре недвижимого имущества можно найти индивидуальное определение объектов недвижимого имущества, получить информацию относительно их правового титула (вещные права, ограничения (обременения) прав, отметки). По этой причине он имеет большое значение для оценочной деятельности. Информация ЕГРНИ публична. В связи с этим организации по государственной регистрации обязаны предоставлять любому лицу необходимую информацию о существующих в момент выдачи информации правах и ограничениях (обременениях) прав на конкретный объект недвижимого имущества. Уклониться от выдачи информации, если внесена плата за предоставление информации и предоставлены документы, содержащие идентификационные сведения, невозможно, подчеркнул генеральный директор Национального кадастрового агентства. Чтобы получить информацию из ЕГРНИ, сегодня вовсе не обязательно ходить в организации по государственной регистрации. К ЕГРНИ возможен дистанционный доступ, который пока только обеспечивается Национальным кадастровым агентством (НКА). Порядок дистанционного доступа регулируется Инструкцией о порядке дистанционного доступа к Единому государственному регистру недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Технически он обеспечивается программой NKA_REMOTE, разработанной в НКА.

Что касается регистра стоимости земельных участков государственного земельного кадастра, то он содержит сведения о стоимостях земельных участков, полученных при проведении их кадастровой оценки или переоценки, и состоит из базы данных и учетных дел. В регистре стоимости накапливаются результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов, а также индивидуальных оценок недвижимого имущества, осуществляемых организациями по государственной регистрации. Кадастровая оценка земель населенных пунктов РБ производится в 2003-2005 годах в соответствии с Постановлением Совмина от 26 сентября 2002 г. № 1322 «О проведении оценки земель населенных пунктов».

Поскольку белорусское законодательство не содержит определение термина «кадастровая стоимость» или «кадастровая оценка», поэтому выступающий особо остановился на том, о какой именно стоимости хранятся сведения в регистре стоимости.

Различают два метода оценки рыночной стоимости недвижимости: массовая оценка и индивидуальная оценка объектов недвижимости. Эти оценки различаются прежде всего масштабом. Индивидуальная оценка объектов недвижимости представляет собой оценку конкретного объекта недвижимости на конкретную дату. Массовая оценка определяет стоимость большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа. Принципиальная разница этих оценок заключается в масштабе и контроле качества проведения оценки.

Кадастровая оценка – это массовая оценка; оценка рыночной стоимости; оценка, используемая в целях налогообложения или установления арендной платы. Кадастровые оценки могут использоваться и для других целей. Например, для установления стартовых цен для проведения торгов (конкурсов, аукционов) земельных участков и прав аренды на них, для расчета размеров компенсаций в связи с изъятием земельных участков для общественных нужд и др.

База данных регистра стоимости содержит информацию:

- о базовых стоимостях земель населенных пунктов;

- об оценочных зонах и кадастровых стоимостях земель оценочных зон населенных пунктов на дату кадастровой оценки;

- о кадастровых стоимостях земель, земельных участков, зарегистрированных в ЕГРНИ на дату кадастровой оценки;

- о стоимостях отдельных земельных участков по результатам их индивидуальной оценки.

Информация накапливается в реляционной базе данных, а также в форме цифровых оценочных карт. Всего цифровая оценочная карта содержит 34 тематических слоя.

Значение регистра стоимости, подчеркнул Сергей Шавров, состоит не только в том, что в нем собраны результаты кадастровой оценки, но и в том, что в нем содержится огромное количество информации градостроительного, экологического, социально-культурного назначения относительно административно-территориальных или территориальных единиц Республики Беларусь.

Выдача информации из регистра стоимости осуществляется по стандартным и специальным запросам республиканской или территориальными организациями по государственной регистрации. Эта информация публичная. По стандартному запросу относительно конкретного земельного участка или относительно оценочной зоны она предоставляется любому лицу на основании его заявления о предоставлении информации из регистра стоимости. Земельный участок идентифицируется номером оценочной зоны или адресом объекта недвижимости.

По стандартным запросам выдаются выписки из регистра стоимости относительно:

- кадастровой стоимости земельного участка, если он на дату кадастровой оценки был зарегистрирован в ЕГРНИ;

- базовой или средней стоимости 1 кв. метра земель оценочной зоны, если земельный участок на дату кадастровой оценки не был зарегистрирован в ЕГРНИ.

Как отметил Сергей Шавров, в регистр стоимости по состоянию на 1 декабря 2004 года внесены сведения по 37 городам, кадастровая оценка в которых проведена в 2003 году. В 2004 году в регистре стоимости будут сконцентрированы сведения по 147 городам и 24000 сельским населенным пунктам. В 2005 году – сведения о кадастровой стоимости земель садоводческих товариществ, землях обороны, транспорта, связи, расположенных вне населенных пунктов.

Кадастровая стоимость аппроксимирует рыночную стоимость в силу неиспользуемой методики кадастровой оценки. Но использовать сведения о кадастровой стоимости, чтобы ответить на вопрос о рыночной стоимости земельной собственности, следует с осторожностью, подчеркнул генеральный директор Национального кадастрового агентства. Если оценка рыночной стоимости земельного участка осуществляется при тех же исходных данных, что и кадастровая оценка, то рыночную стоимость можно считать равной кадастровой стоимости. Если условия различны, то для оценки рыночной стоимости данные регистра стоимости без учета дополнительной информации и поправок использовать нельзя. Например, нельзя пользоваться сведениями о кадастровой стоимости оценочной зоны с функцией «жилая усадебная», если оценка рыночной стоимости осуществляется относительно земельного участка, имеющего целевое назначение «для строительства и обслуживания автозаправочной станции».

Регистр стоимости хранит сведения о кадастровой стоимости относительно земельных участков, которые внесены в ЕГРНИ. Следует иметь в виду, что по определению та часть поверхности земли, о которой сведения в ЕГРНИ не внесены, земельным участком не является, сказал Сергей Шавров. Тем не менее, оценка рыночной стоимости нередко осуществляется для предполагаемого, воображаемого земельного участка. В этом случае оценка рыночной стоимости может основываться на сведениях об оценочных зонах и кадастровых стоимостях земель оценочных зон с выполнением дополнительных работ, учитывающих особенности конкретного земельного участка.

Кадастровая стоимость определяется на 1 января года оценки. Это обстоятельство следует учитывать при оценке рыночной стоимости земельного участка с использованием данных регистра стоимости. При этом, как отметил генеральный директор, не следует забывать хорошо известный факт, что земельный участок износа не имеет и его стоимость со временем только увеличивается в отличие от капитального строения, если только не было техногенной катастрофы.

Далее Сергей Шавров на примерах показал динамику цен на некоторые земельные участки. Так, цена на земельный участок в д. Тарасово, который в 2002 году стоил 3.500 долл., в 2004 году составляла 14.000 долл., что равносильно 200 % годовых. Цена на земельный участок в д. Новинки изменилась от 10.000 долл. в 2002 году до 20.000 в 2004 году, что составляет 50% годовых. А цена на земельный участок в районе ул. Кольцова в г. Минске изменилась от 30 долл./кв.м в 2002 году до 70 долл./кв.м в 2004 году, что составляет 116 % годовых. Ставка по банковским вкладам в это же время составляла 5 % годовых в иностранной валюте и 17 % годовых в BRB.

Создание реестра цен на земельные участки предусмотрено Кодексом РБ о земле. Реестр цен на земельные участки является составной частью государственного земельного кадастра и должен содержать сведения о ценах на земельные участки и на объекты недвижимости, находящиеся на этих участках, зафиксированные на момент совершения сделок с этими участками. Регулирует его Инструкция о порядке формирования реестра цен на земельные участки государственного земельного кадастра и выдачи информации из него. Реестр начнет функционировать в первом квартале 2005 года. Доступ к нему будет организован через сайт Национального кадастрового агентства сети Интернет NCA.BY

Ограничения прав пользования земельными участками снижают стоимость вещных прав на земельные участки и в некоторых случаях повышают стоимость соседних земельных участков. Получить информацию относительно ограничений прав пользования земельными участками оценщик может из ЕГРНИ. По словам Сергея Шаврова, обязательной государственной регистрации подлежат ограничения прав пользования в отношении недвижимого имущества в связи с присвоением ему статуса памятника историко-культурного наследия; в отношении недвижимого имущества в связи с обслуживанием инженерных сооружений; в отношении недвижимого имущества при приватизации государственного имущества; в случаях, предусмотренных законодательными актами Республики Беларусь.

Второй источник получения информации – генплан. Информация об ограничениях прав пользования может содержаться в градостроительной документации (генеральных планах городов). Эти ограничения не подлежат государственной регистрации. Поэтому с этой информацией можно попытаться ознакомиться в архитектурной службе местных исполнительных и распорядительных органов.

Третий источник информации – Единый реестр административно-территориальных и территориальных границ РБ. В этом реестре хранится информация об ограничениях прав пользования в территориальных единицах с особым режимом использования земель, которые создаются на основе Законов Республики Беларусь: «Об административно-территориальном делении и порядке решения вопросов административно-территориального устройства Республики Беларусь», «Об особо охраняемых природных территориях и объектах», «О питьевом водоснабжении», «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», «Об охране историко-культурного наследия», «О правовом режиме территорий, подвергшихся радиоактивному загрязнению в результате катастрофы на Чернобыльской АЭС», «Об охране окружающей среды».

По состоянию на 30 сентября 2004 года Единый реестр административно-территориальных и территориальных единиц Республики Беларусь содержал сведения о 27.170 объектах административно-территориального устройства Беларуси.

Елена МАСЛОВСКАЯ

13.12.2004

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 11, за месяц 84

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 50/2004