Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Кадастровая оценка земель для целей налогообложения: проблемы и задачи

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости компаний » Кадастровая оценка земель для целей налогообложения: проблемы и задачи

Для того чтобы в городах нашей страны переход к новой системе налогообложения земельных участков на основе их кадастровой стоимости принес положительный экономический эффект, необходимо решить ряд существующих проблем и задач. Об этом шла речь на Международной конференции «Экономика, оценка и управление недвижимостью».

Как отметила Ольга Березовская, заместитель генерального директора по экономике недвижимости и оценке ГУП «Национальное кадастровое агентство», выступая перед участниками конференции, до конца этого года в республике должна быть завершена кадастровая оценка земель всех населенных пунктов Беларуси (208 городов и поселков городского типа и около 24 000 сельских населенных пунктов), которая проводилась в соответствии с постановлением Совета министров Республики Беларусь от 26 сентября 2002 года № 1322. Основной целью кадастровой оценки городских земель является формирование базы налогообложения земельных участков.

Реформирование системы налогообложения земли в Беларуси должно происходить одновременно с преобразованием системы налогообложения недвижимости, считает заместитель генерального директора Национального кадастрового агентства.

В идеале система налогообложения должна выполнять три функции: фискальную – обеспечивать необходимый уровень поступлений в бюджет; стимулирующую – более высокие налоги за более дорогие здания и землю стимулирует их более рациональное использование, заставляя тех собственников, которые используют недвижимость неэффективно, передавать ее в руки тех, кто сможет ее использовать с наибольшей выгодой; социальную – взимание большей суммы налога за более ценную и более выгодно расположенную недвижимость распределяет налоговое бремя более справедливым образом, нежели иные виды платежей, не основанные на стоимости.

Анализ существующей в Республике Беларусь системы налогообложения недвижимости, по мнению выступающей, позволяет сделать вывод, что функции, присущие системе налогообложения, не задействованы в полной мере, а налоги на землю и недвижимость больше похожи на обыкновенные платежи за пользование имуществом. Как прозвучало из выступления Ольги Березовской, для того, чтобы переход к новой системе налогообложения земли действительно принес положительный экономический эффект, необходимо решить следующие проблемы и задачи.

Необходимо исключить существующее в настоящее время двойное налогообложение земли. В настоящее время в Беларуси налогом на недвижимость облагается остаточная стоимость основных средств организаций по годовой ставке в размере 1 %.

Переоценка основных средств может производиться методом прямого пересчета или методом индексации. В случае переоценки методом прямого пересчета оценщик определяет рыночную стоимость зданий, сооружений и других объектов, входящих в состав основных средств, по состоянию на 1 января текущего года.

Рыночная стоимость объекта недвижимости, кроме стоимости улучшений, включает в себя и рыночную стоимость земельного участка. Это означает, что налог на недвижимость, по сути, представляет собой 1-процентный налог на землю и 1-процентный налог на улучшения. Кроме налога на недвижимость, организации платят земельный налог, исчисляемый исходя из площади участка и фиксированных ставок, установленных законодательством.

Размер налога на недвижимость физических лиц определяется исходя из действительной стоимости зданий и строений по годовой ставке в размере 0,1 %. При этом к действительной стоимости зданий и строений применяются коэффициенты качества среды (от 0,7 до 1,3) и типа населенного пункта (от 1,0 до 1,45), которые косвенно добавляют стоимость земли к стоимости улучшений. Как и в случае с организациями физическое лицо, кроме налога на недвижимость, обязано платить также и земельный налог.

По мнению Ольги Березовской, чтобы избежать двойного налогообложения земли, необходимо в бухгалтерском учете организаций стоимость земли отражать отдельно от стоимости зданий и сооружений, поскольку права аренды или собственности на земельный участок относятся к имущественным правам, которые могут иметь рыночную стоимость. Значит, земельный участок в бухучете можно отнести к нематериальным активам. Кроме того, при оценке недвижимости физических лиц для целей налогообложения исключить применение коэффициентов качества среды и типа населенного пункта.

К ставкам земельного налога могут применяться повышающие или понижающие коэффициенты в зависимости от экономико-планировочных зон города. Так, например, территория Минска разделена на 5 таких зон, по которым земельный налог дифференцируется для юридических лиц в 1,67 раза, а для граждан – в 2 раза. В то же время по результатам кадастровой оценки земель в Минске сформировано 948 оценочных зон, дифференциация стоимостей которых составляет 74,38 раза. Диапазон средних стоимостей оценочных зон находится в пределах от 3,83 долл./кв.м до 210,5 долл./кв.м.

Существующий налог на землю, исчисляемый в зависимости от экономико-планировочных зон, которые не отражают реальную ситуацию на рынке недвижимости, не выполняет стимулирующую и социальную функции системы налогообложения.

Налог на недвижимость должен стимулировать инвестиции в строительство, а не «штрафовать» произведенные капитальные вложения. При существующей в республике системе налогообложения недвижимости и земли отсутствуют стимулы для инвестиций в строительство. Чем больше вложено инвестиций, тем дороже становится стоимость недвижимости, и тем выше будет база для ее налогообложения.

В этом смысле, отметила заместитель директора, представляет интерес зарубежный опыт «единого налога» Г.Джорджа и расщепленный налог, позволяющие максимально сместить налоговое бремя в сторону земельной ренты, что будет способствовать привлечению инвестиций, поднятию деловой активности и приведет к увеличению чистой рыночной стоимости городской земли.

Необходимо создать механизм регулирования налога. В мировой практике регулирование налога на недвижимость происходит через процентные ставки и коэффициенты оценки, применяемые к налогооблагаемой базе. Применение коэффициентов оценки к налогооблагаемой базе обосновано тем, что, во-первых, это позволяет нивелировать случайные ошибки, допущенные при проведении оценки; во-вторых, уменьшение налогооблагаемой базы является предпочтительным с психологической точки зрения для налогоплательщика.

По мнению Ольги Березовской, местные органы власти могут установить низкий коэффициент оценки и компенсировать его с помощью более высокой номинальной ставки налогообложения или, наоборот, при высоком коэффициенте оценки установить низкую номинальную ставку. В том и в другом случаях сумма налога будет одинаковой.

Должны быть созданы методологическая и техническая базы для введения новой системы налогообложения земли. В этой связи, отметила заместитель директора, поучительный опыт в области введения новой системы налогообложения имеет Литва. В середине августа 2003 года здесь была завершена массовая оценка недвижимости на базе ее рыночной стоимости. В результате оценки оказалось, что налогооблагаемая база для сельскохозяйственных земель снизилась на 25 %; для земель, используемых для ведения коллективного садоводства и дачного строительства, возросла в среднем в 50 раз; для земель, расположенных в пригородах Вильнюса и на побережье Балтийского моря – до 80 раз.

Решение об изменении системы налогообложения недвижимости вызвало в Литве отрицательный резонанс со стороны политиков, общественности, средств массовой информации. В связи с этим литовский Сейм вынужден был пересмотреть систему администрирования налога. Было принято решение о его дифференцировании, применив к налогооблагаемой базе понижающий коэффициент оценки. Ставки налога при этом должны составить от 0,7 % до 1,25 %.

В России также завершена кадастровая оценка земель поселений. В настоящее время ведутся подготовительные работы по ведению в действие с 2006 года нового земельного налога, который будет рассчитываться на основе кадастровой стоимости.

Как отметила Ольга Березовская, в Беларуси предстоит еще разработать механизмы: передачи сведений из регистра стоимости государственного земельного кадастра о кадастровых стоимостях земельных участков налоговым органам для исчисления земельного налога; подачи апелляций в случаях несогласия налогоплательщиков с результатами оценки; определения кадастровых стоимостей тех земельных участков, оценка которых на дату кадастровой оценки не производилась в силу различных объективных причин (например, участки не были зарегистрированы в государственном земельном кадастре или невозможно было определить их географическое местоположение из-за ошибок в координатах поворотных точек границ участков).

По мнению заместителя директора Национального кадастрового агентства, переход от существующего земельного налога, определяемого по фиксированным ставкам, к налогу на основе стоимости, будет способствовать развитию рыночной экономки в стране, инвестиционной активности в городах и повышению эффективности использования земель.

Елена МАСЛОВСКАЯ

20.12.2004

просмотров: сегодня 2, за последние 7 дней 11, за месяц 49

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 51/2004