Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Основная цель кадастровой оценки - формирование базы налогообложения земельных участков

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » Основная цель кадастровой оценки - формирование базы налогообложения земельных участков

Ожидается, что с 2006 года налогообложение земельных участков в населенных пунктах Беларуси будет осуществляться не по фиксированным ставкам, как это происходит в настоящее время, а с учетом их кадастровой стоимости. Однако для того чтобы переход к новой системе налогообложения принес положительный экономический эффект, необходимо решить ряд существующих проблем и задач.

Напомним, что в настоящее время завершена кадастровая оценка земель всех населенных пунктов Беларуси (208 городов и поселков городского типа и около 24 000 сельских населенных пунктов), которая производилась в соответствии с постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 26 сентября 2002 года № 1322. А к концу нынешнего года планируется завершить кадастровую оценку земель садоводческих товариществ и дачного строительства.

Основной целью кадастровой оценки земель является формирование базы налогообложения земельных участков. Анализ существующей в Республике Беларусь системы налогообложения недвижимости позволяет сделать вывод, что функции, присущие системе налогообложения, не задействованы в полной мере, а налоги на землю и недвижимость больше похожи на обыкновенные платежи за пользование имуществом. Для того чтобы переход к новой системе налогообложения земли действительно принес положительный экономический эффект, считают в Национальном кадастровом агентстве, необходимо решить следующие проблемы и задачи.

Необходимо исключить существующее в настоящее время двойное налогообложение земли. В настоящее время в Беларуси налогом на недвижимость облагается остаточная стоимость основных средств организаций по годовой ставке в размере 1 %.

Переоценка основных средств может производиться методом прямого пересчета или методом индексации. В случае переоценки методом прямого пересчета оценщик определяет рыночную стоимость зданий, сооружений и других объектов, входящих в состав основных средств, по состоянию на 1 января текущего года.

Рыночная стоимость объекта недвижимости, кроме стоимости улучшений, включает в себя и рыночную стоимость земельного участка. Это означает, что налог на недвижимость, по сути, представляет собой 1-процентный налог на землю и 1-процентный налог на улучшения. Кроме налога на недвижимость, организации платят земельный налог, исчисляемый исходя из площади участка и фиксированных ставок, установленных законодательством.

Размер налога на недвижимость физических лиц определяется исходя из действительной стоимости зданий и строений по годовой ставке в размере 0,1 %. При этом к действительной стоимости зданий и строений применяются коэффициенты качества среды (от 0,7 до 1,3) и типа населенного пункта (от 1,0 до 1,45), которые косвенно добавляют стоимость земли к стоимости улучшений. Как и в случае с организациями физическое лицо, кроме налога на недвижимость, обязано платить также и земельный налог.

По мнению специалистов Национального кадастрового агентства, чтобы избежать двойного налогообложения земли, необходимо в бухгалтерском учете организаций стоимость земли отражать отдельно от стоимости зданий и сооружений, поскольку права аренды или собственности на земельный участок относятся к имущественным правам, которые могут иметь рыночную стоимость. Значит, земельный участок в бухучете можно отнести к нематериальным активам. Кроме того, при оценке недвижимости физических лиц для целей налогообложения исключить применение коэффициентов качества среды и типа населенного пункта.

К ставкам земельного налога могут применяться повышающие или понижающие коэффициенты в зависимости от экономико-планировочных зон города. Так, например, территория Минска разделена на 5 таких зон, по которым земельный налог дифференцируется для юридических лиц в 1,67 раза, а для граждан – в 2 раза. В то же время по результатам кадастровой оценки земель в Минске сформировано 948 оценочных зон, дифференциация стоимостей которых составляет 74,38 раза. Диапазон средних стоимостей оценочных зон находится в пределах от 3,83 долл./кв.м до 210,5 долл./кв.м.

Существующий налог на землю, исчисляемый в зависимости от экономико-планировочных зон, которые не отражают реальную ситуацию на рынке недвижимости, не выполняет стимулирующую и социальную функции системы налогообложения.

Налог на недвижимость должен стимулировать инвестиции в строительство, а не «штрафовать» произведенные капитальные вложения. При существующей в республике системе налогообложения недвижимости и земли отсутствуют стимулы для инвестиций в строительство. Чем больше вложено инвестиций, тем дороже становится стоимость недвижимости, и тем выше будет база для ее налогообложения.

Необходимо создать механизм регулирования налога. В мировой практике регулирование налога на недвижимость происходит через процентные ставки и коэффициенты оценки, применяемые к налогооблагаемой базе. Применение коэффициентов оценки к налогооблагаемой базе обосновано тем, что, во-первых, это позволяет нивелировать случайные ошибки, допущенные при проведении оценки; во-вторых, уменьшение налогооблагаемой базы является предпочтительным с психологической точки зрения для налогоплательщика.

По мнению специалистов Национального кадастрового агентства, местные органы власти могут установить низкий коэффициент оценки и компенсировать его с помощью более высокой номинальной ставки налогообложения или, наоборот, при высоком коэффициенте оценки установить низкую номинальную ставку. В том и в другом случаях сумма налога будет одинаковой.

Поучительный опыт в области введения новой системы налогообложения имеет Литва. В середине августа 2003 года здесь была завершена массовая оценка недвижимости на базе ее рыночной стоимости. В результате оценки оказалось, что налогооблагаемая база для сельскохозяйственных земель снизилась на 25 %; для земель, используемых для ведения коллективного садоводства и дачного строительства, возросла в среднем в 50 раз; для земель, расположенных в пригородах Вильнюса и на побережье Балтийского моря – до 80 раз.

Решение об изменении системы налогообложения недвижимости вызвало в Литве отрицательный резонанс со стороны политиков, общественности, средств массовой информации. В связи с этим литовский Сейм вынужден был пересмотреть систему администрирования налога. Было принято решение о его дифференцировании, применив к налогооблагаемой базе понижающий коэффициент оценки. Ставки налога при этом должны составить от 0,7 % до 1,25 %.

Проблема создания единого кадастра земельных участков и объектов недвижимости тревожит уже давно и российских чиновников. С созданием Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) появилась реальная надежда на то, что кадастр все же будет создан, что, в свою очередь, позитивно скажется на рынке недвижимости и приведет к упрощению оценки участков и системы их налогообложения. Тем более актуальной эта проблема становится в связи с переходом с 1 января 2006 года на взимание налога на землю в зависимости от ее кадастровой стоимости. Ставки налога установлены такие: 1,5 % от кадастровой стоимости в год для земель под предприятиями; до 0,3 % в год от земель, отведенных под индивидуальное жилищное строительство, то есть личных домов граждан. Напомним, сейчас земельный налог и налог на недвижимость взимаются от стоимости этих объектов по оценке БТИ. Закон о переходе к новой системе налогообложения не сделает плохо гражданам, а наоборот, поможет им, считают в Роснедвижимости. Собственникам земли не придется платить больше, уверенно заявляют российские чиновники. Правда, некоторые аналитики придерживаются иного мнения, полагая, что переход к новой системе земельного налогообложения в несколько раз увеличит затраты именно простых граждан. Впрочем, все зависит от того, как будет определяться кадастровая стоимость и какой она в итоге будет.

Елена МАСЛОВСКАЯ

21.03.2005

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 13, за месяц 118

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 12/2005