Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Управление недвижимостью – уже необходимость

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » Управление недвижимостью – уже необходимость

В 1996 году на Национальной конференции «Недвижимость Беларуси» впервые была представлена концепция развития рынка недвижимости в нашей стране, разработанная Минским первым институтом недвижимости и Белорусской ассоциацией «Недвижимость». Одним из необходимых направлений развития рынка концепция предусматривала создание института управления недвижимостью. Но тогда, почти десять лет назад, из-за своей неразвитости рынок не испытывал потребности в данном виде деятельности. С тех пор ситуация сильно изменилась. И сегодня есть основания говорить о том, что в Беларуси появились предпосылки для создания института управления недвижимостью. Потребность в управляющих хорошо просматривается на примере крупных торговых центров, которые сегодня активно строятся не только в столице, но и в других, в том числе и небольших городах страны.

Темпы насыщения рынка новыми объектами значительно опережают темпы роста покупательной способности населения. В этой связи, как считают специалисты, собственники крупных торговых центров уже в ближайшие год-два столкнуться с необходимостью снижения арендных ставок и поиска иных способов привлечения потенциальных арендаторов.

К такому выводу пришли специалисты Информационного центра коммерческой недвижимости (ИЦКН) агентства недвижимости «Твоя столица», проанализировав ситуацию на минском рынке торговых помещений.

За последние пять лет конкуренция в сфере розничной торговли промтоварами в Минске заметно возросла и в первую очередь за счет открытия крупных торговых центров. Среди них такие, как «Манеж», «Мир моды», «Зеркало», «Олимп», «Европа», «Паркинг», «Купаловский», «Атлантик», «Подземный город», «Импульс» и другие. Плюс около десятка новых объектов, аналогичных по своим масштабам, должны появиться в ближайшие полгода-года. И еще примерно столько же находятся сейчас в стадии проектирования.

Причем если на начало текущего года максимальная полезная площадь торгового центра в г. Минске не превышала 3 тыс. кв. метров, то в ближайшие несколько лет следует ожидать появления объектов, торговая площадь которых будет достигать 5-8 тыс. кв. метров.

Проведенное специалистами исследование показало, что почти все торговые центры Минска, уже введенные в эксплуатацию, имеют общие черты, скорее являющиеся недостатками, чем достоинствами. Причем эти же черты имеют и аналогичные объекты, имеющиеся в других городах Беларуси – например в Бресте, Гродно, Гомеле и т.д. В большинстве из торговых центров площади поделены на мелкие магазинчики, редко занимающие более 30 кв. метров. В их составе мало предприятий общественного питания, отсутствуют точки и зоны так называемого неторгового притяжения - холлы, атриумы и прочие места, привлекательные для посетителей. Имеет место запутанная система навигации. Кроме этого, в большинстве торговых центров отсутствует распределение секций по ассортименту (между двумя магазинами, торгующими одеждой, вполне может оказаться магазин по продаже кастрюль). Также отсутствуют «якорные арендаторы» - главные арендаторы, привлекающие покупателей в торговый центр фирменными брэндами и наличие которых влияет на формирование позитивного имиджа торгового объекта.

Основной контингент торгующих - представители малого бизнеса (предприниматели и мелкие фирмы), которые не имеют оборотных средств, необходимых для количественного и качественного расширения ассортимента. Ассортимент недостаточен или дублируется, представлен в основном тем товаром, который наиболее востребован - моментально расходится и имеет невысокую цену, а соответственно и качество.

Между тем нельзя не отметить, что рост покупательной способности населения и в частности по отношению к непродовольственной группе товаров в последние годы хоть и незначительно, но все же увеличивается. Отчасти это происходит благодаря развитию банковских услуг по предоставлению краткосрочных кредитов на покупку промышленных товаров.

Все вышесказанное означает, что уже в обозримой перспективе покупатель окажется перед выбором - в каком торговом центре обслуживаться. Одновременно неизбежно и повышение требовательности покупательской аудитории к качественному и количественному составу того товара, который предлагают крупные торговые комплексы, и само собой к уровню сервиса этих комплексов. Кроме того, люди начинают учиться считать деньги. Чем дальше, тем сильнее в их сознание вживается принцип: мы не настолько богаты, чтобы покупать дешевые и соответственно менее качественные вещи.

Следовательно, как считают в «Твоей столице», чтобы строительство торгового центра для инвестора оказалось прибыльным, в последующем мало будет получить участок, запроектировать, построить, мелко нарезать и сдать подороже, как сегодня. Безусловно, арендная плата по-прежнему будет являться основным источником прибыли инвестора, для которого важно не только вернуть вложенные в строительство деньги, но и получать устойчивые поступления от дальнейшей эксплуатации объекта. А значит, торговый центр должен успешно развиваться.

В свою очередь арендатор-торговец должен получать прибыль. Его прибыль напрямую зависит от ставки арендной платы и рейтинга данного торгового центра на рынке торговых площадей. Этот рейтинг влияет на посещаемость торгового центра, следовательно, и на сбыт продукции торгующего субъекта.

Причем для торгового центра главное – это рейтинг среди потребителей. Зависимость такова: чем выше рейтинг, тем более выгодным становятся деятельность арендаторов. Чем выгоднее деятельность арендатора, тем больше спрос на торговые площади, тем выше может быть ставка арендной платы и, соответственно, прибыль собственника объекта.

Иными словами, главной стратегией развития действующих и вновь создаваемых торговых центров должно стать повышение имиджа объекта. А это, как показывает зарубежная практика, достигается за счет привлечения крупных торговых компаний с большими оборотными средствами. Кроме того, для реализации этой стратегии необходимо планирование ассортиментного перечня торгового центра, определение необходимого качества продукции арендаторов.

Всем этим должна заниматься управляющая компания. То есть можно говорить о том, что уже назрела необходимость в создании института управления торговой недвижимостью. И это не попытка изобрести велосипед, ни некое ноу-хау. Это мировая практика.

Главная задача управляющей компании в том, чтобы определять и реализовывать стратегию торгового центра на потребительском рынке. Речь идет о создании имиджевой торговой площадки, ориентированной на определенную целевую аудиторию.

Чтобы добиться такого результата, необходимо сегментировать спрос на рынке недвижимости (среди арендаторов-торговцев) таким образом, чтобы максимум из них был ориентирован на ту же самую целевую аудиторию. Инструментами такого отбора служат ставка арендной платы, индивидуальный подход к арендатору (вид товара, условия его поставки, эксклюзивность для Республики Беларусь, финансовое положение арендатора и т.д.) Именно управляющая компания будет определять, следует ли отдать торговую площадь за большую цену, но под худший товар, или стоит снизить арендую ставку для арендатора, который в настоящем периоде повысит рейтинг торгового центра своим товаром, а в будущем сможет выплачивать большую арендную плату.

При этом не менее важно, чтобы в торговом центре не было пустующих площадей, что также влияет на степень привлекательности торгового центра для потребителей. И в этой связи, как считают специалисты, ошибочно ориентироваться опять же в основном на представителей малого бизнеса.

Отношения правительства и предпринимательства объективно ухудшаются. Это приводит к нестабильности положения предпринимателя, а значит, и его платежеспособности. Во-вторых, рост конкуренции как со стороны крупного капитала, так и между самими предпринимателями делает их положение еще более неустойчивым. Положительным результатом этого процесса закономерно является качественный отбор участников рынка.

Но было бы ошибочным считать, что привлечение управляющей компании необходимо после того, как объект будет сдан в эксплуатацию. Управление объектом, а точнее определение стратегии развития будущего центра, следует начинать уже на стадии проектирования. Предполагается, что управляющая компания выполняет полный цикл работ по созданию крупных торговых центров. Это помощь инвестору в выборе участка, создание концепции комплекса, организация проектных и строительных работ, формирование перечня арендаторов различного масштаба, управление эксплуатацией комплекса и его грамотное продвижение на рынке. Это то, чем сегодня пытается заниматься агентство «Твоя столица».

«А если быть более точным, то это одно из новых направлений нашей деятельности на рынке недвижимости, - заметил директор агентства Владимир Давидович. - И в том, что это направление имеет перспективы, и спрос на подобные услуги будет в дальнейшем увеличиваться, сомневаться не приходится. Приглашая профессиональную команду на самой ранней стадии реализации инвестиционного проекта, инвестор-заказчик получает серьезные конкурентные преимущества. Он не только страхует себя от риска построить изначально неконкурентоспособный объект, но также освобождается от текущих технических проблем в будущем, минимизирует затраты на функционирование центра, получает оптимизацию доходов и как следствие – увеличивает капитализацию бизнеса», - подытожил собеседник.

Следует также заметить, что в развитых странах управление недвижимостью является одним из видов высокопрофессиональной деятельности, требующей от исполнителей соответствующих знаний и умения. Работают целые компании, специализирующиеся на управлении недвижимостью. Кстати, в Москве, Санкт-Петербурге и других российских городах, где институт управления недвижимостью начал развиваться лет пять назад, на первых порах, когда не было своих специалистов, для управления недвижимостью приглашались специализированные иностранные фирмы. Не исключено, что подобные примеры скоро появятся и в Беларуси. Хотя было бы лучше, если бы рынок услуг по управлению недвижимостью формировался из отечественных специалистов, поскольку иностранцам достаточно сложно ориентироваться в наших весьма специфических условиях – в условиях быстрого изменения законодательства и правил ведения бизнеса.

Заметим, что сегодня управление недвижимостью - уже необходимость. И это касается не только крупных торговых центров, но также бизнес-центров, многофункциональных объектов коммерческой недвижимости, жилых комплексов и отдельно взятых многоквартирных домов. Между тем подготовку специалистов по управлению недвижимостью сегодня не ведет ни одно из учебных заведений. Да и профессии «управляющий недвижимостью» в нашей стране тоже пока не существует.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ

09.05.2005

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 1, за месяц 7

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 18/2005