Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Интересы покупателей офисной недвижимости продолжают сужаться

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » Интересы покупателей офисной недвижимости продолжают сужаться

С начала текущего года спрос на покупку столичных офисов площадью более 150 квадратных метров упал до минимума. То ли у потенциальных покупателей иссяк запас финансовой прочности, то ли они решили подождать до лучших времен, то ли география их бизнес-интересов изменилась в пользу соседних государств.

По данным Информационного центра коммерческой недвижимости (ИЦКН) АН "Твоя столица", спад активности на рынке офисной недвижимости в Минске начался в конце ноября - начале декабря прошлого года. Эти изменения не стали какой-то неожиданностью для продавцов и риэлтеров, поскольку традиционны для такого времени года. Как правило, после января потенциальные покупатели офисной недвижимости возобновляли свою активность. Причем спрос пропорционально увеличивался на все типы офисов. Но нынешний год стал исключением из правил.

После непродолжительного затишья спрос активизировался только на рынке небольших офисов - площадью до 80 кв. метров. Причем, по сравнению с февралем-апрелем прошлого года число желающих купить такую недвижимость увеличилось более чем в два раза, тогда как предложение осталось практически на прежнем уровне. То есть, можно сказать, что дефицит небольших офисных площадей стал еще более ощутимым.

В то же время отмечается резкое падение, по сравнению с ноябрем прошлого года, интереса потенциальных покупателей к все тем же небольшим офисам, которые выставляются по цене свыше 800-850 долл./ кв. м. Все, что дороже, продается с большим трудом.

Что касается офисов площадью от 80 до 150 кв. метров, то спрос на них уменьшился в два раза, а свыше 150 кв. метров - почти в пять раз.

Структура спроса в феврале-начале апреля выглядела примерно так: около 75-85% заявок приходилось на офисы до 80 кв. метров, 10-15% - от 80 до 150 кв. метров и 5-10% - свыше 150 кв. метров. Для сравнения: в прошлом году в тот же период - соответственно 30-35%, 25-30% и 40-45%. При этом, как отмечают столичные риэлтеры, в целом число заявок на покупку офисов не уменьшилось, но сократилась общая площадь востребованных площадей.

Причины увеличения спроса на маленькие офисы вполне очевидны. Для представителей малого бизнеса, в связи с ростом арендных ставок и трудностями при поиске помещений для аренды, более выгодно иметь собственный офис. Однако за 900-1000 долл. США/кв. м меленькие фирмы покупать офисы уже не могут. Это касается как уже готовых объектов, так и строящихся, предлагаемых за ту же цену без отделки.

В принципе выгодность приобретения офисов в собственность очевидна и для субъектов, нуждающихся в средних по размеру площадях, - от 80 до 150 кв. м. Но аппетиты таких покупателей, как уже было сказано, заметно снизились. Вполне возможно, как предполагают специалисты, спрос на мелкие офисы увеличился, в том числе и за счет этих фирм. Некоторыми из них приобретение небольшой площади теперь рассматривается уже не как возможность обеспечить себя нужным количеством помещений, а как необходимость застраховать себя на будущее. Например, на случай возникновения проблем с перерегистрацией, если таковая понадобиться, на арендуемых ныне площадях.

А что же произошло с более крупными фирмами - потенциальными покупателями офисов площадью свыше 150-200 кв. метров? От них, как отмечают риэлтеры, заявки почти не поступают. То ли все, кто хотел, уже приобрели в собственность деловую недвижимость, а новые не появляются. То ли они заняли выжидательную позицию, то ли стали финансово не способными осуществлять дорогостоящие покупки. Ведь офис площадью 200 кв. метров по нынешним ценам - это около 200 тыс. долл. США.

Блиц-опрос, сделанный автором публикации во время подготовки обзора, показал, что все перечисленные предположения не лишены здравого смысла и имеют место быть. Среди причин, которые не позволяют приобретать офисы площадью более 150-200 кв. метров, руководители фирм назвали следующие. Во-первых, это уменьшение прибыли от бизнеса и соответственно невозможность изыскать собственные средства для осуществления такой дорогостоящей покупки. Во-вторых, банковские кредиты по-прежнему дороги. Кроме того, для большинства фирм нет возможности взять кредит еще и по причине отсутствия основных фондов, которые могут быть предоставлены в качестве залога. В-третьих, за прошлый год скачок цен на офисные помещения в долларовом эквиваленте составил в среднем около 20-30%, соответственно увеличился объем средств, необходимых для приобретения нужного по размеру офиса. Кроме прочего, в последнее время в связи с ужесточением политики государства по отношению к частным структурам, некоторые из них потеряли уверенность в завтрашнем дне и либо уже приняли решение, либо еще обдумывают намерение свернуть свой бизнес в Беларуси и перебазироваться в ближнее зарубежье - в Россию и Украину. Кстати, это свое желание некоторые из опрошенных объясняют переходом в торговле с Россией на взимание НДС по стране назначения.

Какие же последствия для рынка офисной недвижимости может иметь установившееся затишье на рынке больших и средних офисов? Это наряду с возросшим спросом на мелкие помещения может подвигнуть продавцов как готовых, так и строящихся объектов к тому, чтобы уменьшить размеры предлагаемых на продажу площадей с одновременным увеличением их количества. То есть, как полагают риэлтеры, собственники могут начать продавать офисы не крупными, как сегодня, а более мелкими площадями. Во-вторых, те из фирм, которые намерены строить дорогие офисные здания, например бизнес-центры класса "А", попытаются пересмотреть свои планы в пользу возведения более доступных по цене объектов - класса "В". А некоторые, что тоже вполне вероятно, могут и вовсе отказаться от запланированного строительства.

А начнут ли снижаться цены на те объекты, которые сегодня выставлены на продажу? Ведь, как уже было сказано, покупатели даже мелких офисов не хотят платить свыше 850 долл. США/кв. м. По мнению специалистов Информационного центра коммерческой недвижимости, снижение цен маловероятно. Во-первых, у продавцов нет уверенности в том, что снижение покупательной активности приобретет устойчивый характер. Во-вторых, как бы там ни было, но цены в строительстве продолжают расти, дорожает земля в Минске. В-третьих, никто из собственников не хочет продавать свою недвижимость себе в убыток - скорее всего они займут выжидательную позицию. В то же время, есть вероятность, что оживление в данном сегменте рынка все же начнется. А вот ближе к лету либо в начале осени, когда закончится отпускной сезон, время покажет.

Впрочем, есть и менее оптимистичные прогнозы. Например, некоторые риэлтеры предполагают, что затянувшееся на рынке крупной деловой недвижимости затишье может продлиться вплоть до президентских выборов, которые намечены на осень следующего года.

Марина СИРОТКО

16.05.2005

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 2, за месяц 18

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 19/2005