Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Для долгосрочных инвестиций нужны условия

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » Для долгосрочных инвестиций нужны условия

Дефицит объектов и как следствие рост цен на рынке коммерческой недвижимости Беларуси обусловлен тем, что в этом секторе преобладают непрофильные краткосрочные инвестиции, привлекаемые отечественными операторами. Ситуация изменится только тогда, когда к нам начнут приходить крупные иностранные девелоперы, специализирующиеся на реализации долгосрочных инвестиционных проектов.

Такой вывод, сделанный минскими экспертами в области недвижимости, не бесспорен, но все же представляет определенный интерес и хотя бы отчасти объясняет, почему в нашей стране нет доходных домов, почему строящиеся объекты реализуются с большим трудом, а некоторые вообще замораживаются на стадии проектирования и что нужно делать, чтобы ситуация изменилась.

Основными направлениями инвестирования сейчас являются торговая, офисная и жилая недвижимость. Причина - достаточно высокий спрос на подобные объекты и как следствие сравнительно быстрая окупаемость реализуемых проектов.

В то же время заказчиками проектов выступают малоизвестные девелоперы, а инвестиции, в том числе и зарубежные, носят непрофильный характер. Это значит, что инвесторы, которые привлекаются местными девелоперами, не специализируются на вложении в недвижимость с целью извлечения прибыли от эксплуатации построенных объектов.

В то же время инвестиции в недвижимость сегодня носят краткосрочный характер. То есть заказчик привлекает инвестора возможностью извлечения прибыли в короткий период времени. И даже если заказчиком выступает зарубежная компания, то все с той же целью - построить, продать и уйти.

Еще одна специфическая особенность ситуации в том, что строящийся объект заказчик стремится продать задолго до его ввода в эксплуатацию. Поэтому дольщики (покупатели либо арендаторы) начинают привлекаться на начальном этапе реализации проектов - иногда сразу после получения необходимой разрешительной документации. Это показывает, что у нынешних заказчиков нет собственных или заемных средств для реализации проекта.

У них есть деньги (свои или инвесторов, которые вовлекается в долю) лишь на то, чтобы приобрести право на проектирование и строительство и оплатить соответствующие начальные расходы. Такая схема позволяет еще и минимизировать риски заказчиков, потому что они в основной своей массе изначально приступают к реализации инвестпроекта без тщательно проработанного бизнес-плана и не будучи уверенными в стабильности спроса на строящийся объект в течение всего периода его возведения.

В целом то, что мы имеем сегодня, по мнению экспертов, является одним из этапов становления рынка недвижимости. То же самое происходит и в других странах - в России, Казахстане, Украине. Другое дело, что там динамика чуть быстрее, возможно, благодаря более активному развитию института частной собственности и заинтересованности местных властей в привлечении крупных "профильных" девелоперов.

Последние в свою очередь заинтересованы в создании не одного объекта, а целой сети (если речь идет о складской либо торговой недвижимости), либо комплексов (например, жилых) того или иного назначения. Чтобы такие крупные инвесторы появились и в Беларуси, нужно предложить им не только некие широкомасштабные проекты по созданию доходной недвижимости, к которым сегодня не готовы местные девелоперы, но и привлекательные условия для реализации таких проектов. Впрочем, если условия станут действительно привлекательными, то и местные девелоперы будут вести себя по-другому.

Хотелось бы отметить еще один фактор, определяющий сегодняшнюю ситуации с инвестированием в недвижимость. Не будь такого большого спроса на покупку тех же офисов или квартир на стадии строительства, заказчики и инвесторы, наверное, попытались бы изменить свои подходы к реализации инвестиционных проектов. Ведь как бы там ни было, недвижимость всегда была и будет наиболее привлекательной сферой для инвестирования.

Например, сегодня все дома строятся на продажу, потому что есть спрос и есть возможность продать квартиры задолго до того, как они будут построены. А строительство с целью сдачи в аренду у нас вообще не практикуется, потому что девелоперам это не интересно. Однако может наступить такой момент, когда построенные квартиры окажутся невостребованными. Продавать их по низкой цене заказчикам будет невыгодно. Возникнет необходимость в сдаче их в аренду - тем самым будет сделан первый шаг на пути развития рынка доходных домов, когда собственник квартир получает прибыль от их сдачи в аренду. При этом, имея дом в собственности, владелец сможет его многократно закладывать и получать деньги на строительство других доходных домов.

Но здесь все зависит от экономической ситуации. В странах с нестабильной экономикой ставки доходности инвестиций в недвижимость (как, впрочем, и риски) более высоки, нежели в стабильных государствах. Отсюда и интерес к краткосрочным инвестициям. Но по мере снижения инфляции, по мере появления привлекательных условий для девелоперов возникнут и условия для долгосрочных инвестиций, а значит, для прихода на белорусский рынок недвижимости крупных международных операторов. Несомненно, доходность снизится, как уже было сказано, но зато приобретет стабильный долгосрочный характер.

В этой связи интерес представляет ситуация на украинском рынке недвижимости, который обладает теми же недостатками, что и белорусский, и тоже нуждается в международных профильных девелоперах. Основными направлениями инвестирования в Украине сейчас считаются торговая, офисная, жилая, гостиничная и логистическая (складские объекты) недвижимость. Причем на первом месте по привлекательности находится торговый сектор. Обеспеченность торговыми площадями, например в Киеве, не превышает 95 кв. метров на 1 тысячу жителей, что существенно ниже, чем в Москве, Праге или Варшаве. По оценкам киевских экспертов, столичный рынок в ближайшее время может поглотить более 150 тыс. кв. метров новых торговых площадей без существенного изменения арендных ставок (на данный момент их уровень составляет 20-200 долл./кв. м в месяц).

Также далек от насыщения рынок офисной недвижимости. В ближайшие три года потребность в таких объектах оценивается в 100-150 тыс. кв. метров новых площадей ежегодно. В процессе насыщения, полагают эксперты, конкуренция между офисными центрами перейдет в качественную, а не ценовую плоскость. Сегодня ставка капитализации на рынке офисной недвижимости в Киеве высока: около 18% годовых. Если будет предложен значительный объем новых площадей, доходность снизится. Это сделает инвестиции в офисную недвижимость менее прибыльными, но в то же время более надежными. Они будут гарантировать инвестору сохранение денежной массы и контроль над ней.

Однако несмотря на высокую инвестиционную привлекательность, на украинском рынке офисной недвижимости сегодня работают в основном местные девелоперские компании. Они, благодаря знанию местной специфики, нередко задействуют административный ресурс, проходят через все превратности разрешительной системы, успешно решают правовые и законодательные коллизии. Финансирование проектов в основном осуществляется за счет привлеченных (инвестиций и кредитов) и частично собственных средств. Несколько реже компании оперируют только собственными деньгами. Кредитование стараются осуществлять через "дружественных" банкиров, что позволяет получить минимальные процентные ставки.

В последнее время отмечается небольшой приток инвестиций в офисную недвижимость из США, Израиля, Западной Европы, но их доля пока невелика. Ведь вкладывать деньги без знания местной специфики - дело рискованное. Для массового зарубежного инвестора нужна стабильность, а ее украинский рынок пока не может продемонстрировать, признаются местные эксперты.

Они также отмечают, что под зарубежными инвестициями нередко скрываются вывезенные и ввезенные обратно украинские деньги, поэтому истинный объем иностранных вливаний оценить крайне сложно. В то же время ожидается, что в связи со снижением доходности офисной недвижимости в государствах Центральной Европы привлекательность украинского рынка для крупных иностранных инвесторов будет постепенно повышаться.

Гостиничная недвижимость Киева также является перспективным направлением для реализации инвестпроектов. Однако гостиниц под управлением международных операторов в столице Украины мало. Потребность же в гостиничном фонде в ближайшие пять лет превышает 5 тыс. номеров. Соответственно, в единственной действующей в Киеве гостинице высокого уровня самый дешевый номер стоит 410 долл. в сутки.

Наименее развитым сегментом рынка является логистическая недвижимость - спрос на нее удовлетворен всего лишь на 15%. При потребности в 1 млн. кв. метров складских помещений различного уровня предложение не превышает 120 тыс. кв. метров. Характерной особенностью также является отсутствие международных операторов логистической недвижимости.

Все указанные направления инвестиций сегодня актуальны и перспективны, но они требуют больших средств и участия международных девелоперов, а мелким местным они не под силу, считают украинские эксперты.

Марина СИРОТКО

23.05.2005

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 3, за месяц 14

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 20/2005