Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Квартирные парадоксы

Цены на столичные квартиры с начала этого года стремительно растут. Шутка ли, только за первых четыре месяца в среднем они подорожали более чем на 15 процентов. Такого рекордного роста цен, когда стоимость квартиры за месяц вырастает на 1 тыс. долл. США и более, не ожидал никто – ни продавцы, ни покупатели, ни бывалые риэлтеры – профессионалы рынка недвижимости.

Чтобы понять, почему так стремительно в этом году растут цены на бывшие в употреблении квадратные метры, обратимся к истории и посмотрим, как же развивался столичный рынок недвижимости в последние годы и какими событиями он был отмечен?

В отличие от 2003 года, который был отмечен бурным ростом цен на квартиры и который на протяжении всего года сопровождался многократным превышением спроса при неизменной недостаточности предложения, в прошлом году рост цен сопровождается подъемами и спадами покупательской активности. При этом впервые за последних несколько лет (начиная с середины 2000 года, когда после знаменитого российского дефолта в 1998 году началось повышение цен на квартиры и продолжалось все эти годы) произошла стабилизация цен, а летом, благодаря переизбытку на рынке «типовых» однокомнатных квартир, цены на них даже снизились. Все эти события (к тому же стабилизация цен на квартиры произошла и на московском квартирном рынке) позволили нашим столичным риэлтерам и специалистам рынка недвижимости предположить, что цены на жилье исчерпали свой запас к дальнейшему стремительному росту и должны в 2005 году оставаться либо стабильными, либо если и дорожать, то медленными темпами.

Как же развивалась ситуация на столичном квартирном рынке на самом деле? За первые четыре месяца этого года минские квартиры поставили, прямо скажем, свои ценовые рекорды. Если на протяжении последних лет двух-трех столичные квартиры дорожали в среднем в год на 20-25 %, то с начала текущего года рост цен на квартиры составил уже 15 % и более. При этом больше всего подорожали однокомнатные квартиры (аж на 22 %, дорожали примерно по 1 тыс. долл. в месяц и более) и менее всего – четырехкомнатные (примерно на 11 %). В то время как двухкомнатные и трехкомнатные подорожали практически одинаково (в среднем на 18 %). Это привело к тому, что весной «квадрат» столичного жилья перевалил за 800 долл. США (вместо 700 долл. в конце прошлого года) и составил: на однокомнатные квартиры - в среднем 875 долл. за кв. метр (средняя цена квартиры - 29860 долл.), двухкомнатные – 835 долл. (40 933), трехкомнатные – 814 долл. (54 542) и четырехкомнатные – 771 долл. за кв. метр (62 600 долл.). При этом, если в прошлом году средние цены на жилье росли в основном за счет увеличения предложения новых квартир в недавно построенных домах, в том числе и престижных, то в этом году риэлтеры отмечают рекордный рост цен даже на жилье пониженных потребительских качеств – те же «хрущевки», стоимость квадратного метра которых зачастую доходит до 900 долл.

Почему же так стремительно растут цены на столичное жилье? Все дело в том, что в последние годы цены на жилье росли как на вторичном, так и на первичном рынке. Причем первыми «стартовали» именно новостройки. Непрерывно растет стоимость самого строительства, которая привязывается к индексу цен на строительно-монтажные работы. Только в 2004 году фактический рост стоимости строительства составил порядка 25% при прогнозе 17%. Автоматически увеличиваются размеры отчислений и на городскую инфраструктуру и инженерное обустройство застраиваемых территорий. Все это незамедлительно сказывается на цене готового жилья. Правда, с недавнего времени городскими властями предпринята одна из мер, которая должна повлиять на удешевление стоимости квадратного метра нового жилья, - освобождение организаций-заказчиков и индивидуальных застройщиков от возмещения затрат за инженерно-транспортную и социальную инфраструктуру. Но это касается только тех организаций, которые строят при господдержке (МАПИД, МДК) для нуждающихся в улучшении жилищных условий. Согласно документу (решение Мингорисполкома № 427 от 25 марта) это касается участников долевого строительства жилья через УП "УКС Мингорисполкома", физических лиц (по домам, строительство которых будет начато после 1 апреля 2005 года), юридических лиц, осуществляющих строительство жилых помещений за счет средств, предусматриваемых на эти цели Госинвестпрограммой, а также по жилым домам организаций граждан-застройщиков, строительство которых будет начато после 1 апреля 2005 года. Вместе с тем, согласно инвестиционным договорам Мингорисполкома с застройщиками последние должны будут направить эти средства не в общий котел, как это было ранее, а на конкретные объекты жилищной и инженерной инфраструктуры.
Немаловажными факторами повышения цен являются рост тарифов на тепло- и электроэнергию, газ. В минувшем году они выросли на 23%. Некоторый прирост дает и ужесточение требований к проектам возводимых зданий. Теперь каждый дом в пределах кольцевой автодороги должен иметь либо подземный гараж, либо паркинг, либо автостоянку. Это тоже отражается на себестоимости «квадрата».

Но, безусловно, главной причиной роста цен, считают специалисты рынка недвижимости, явилось значительное сокращение предложения на вторичном рынке квартир. Понятно, что чем выше разница между спросом и предложением, тем больше растут цены. Речь идет, конечно же, о спросе, подкрепленном покупательской способностью. Разумеется, если покупательская способность низкая и имеет определенный ценовой предел, то выше этого предела цены расти не могут. В то же время покупательская способность предопределяется не только наличием свободных денег в кошельках у потенциальных покупателей, но и уровнем доступности этих покупателей к банковским кредитам.

Что касается банковских кредитов, то в последние года полтора доступность к ним существенно расширилась. Банки все активнее выдают кредиты на покупку жилья на вторичном рынке. Так, только за прошлый год белорусскими коммерческими банками было выдано вместо запланированных 42 млрд рублей 249,6 млрд руб. (в национальной и иностранной валюте). Причем в последнее время доля кредитов в национальной валюте увеличивается. И предполагается, что в 2005 и в 2006 годах их удельный вес будет возрастать, так как резервов для снижения ставок по кредитам в долларах уже нет, а к концу года ставки по кредитам в белорусских рублях должны снизиться с 21-27 до 12-15 процентов. Кроме того, Минстройархитектуры уже подготовило проект закона "О жилищных строительных сбережениях", который, в частности, предусматривает возможность накопления гражданами на специальном счете одного из банков (возможно, им станет "Беларусбанк") сбережений без выплаты дохода по вкладам, а после достижения 50% от стоимости жилья - получение льготного кредита на оставшуюся сумму, необходимую для покупки квартиры. Поэтому, по мере расширения доступности к кредитам, будет увеличиваться и реальный спрос на квартиры. А значит, неизбежен и рост на квартиры. Ведь сегодня ситуация такова, что несмотря на увеличивающиеся объемы ввода нового жилья очередь нуждающихся не снижается. И удовлетворить потребности в нем всех граждан пока не представляется возможным (напомним, что в этом году в Минске планируется построить порядка 800 тыс. – 1 млн. кв. метров жилья.

Что касается мнения некоторых специалистов, что стремительный рост цен на квартиры в последнее время (в коммерческом долевом строительстве стоимость одного кв. м приближается к 1 тыс. долл.) связан с привлекательностью вложения средств в жилье, то это маловероятно. Если в Минске и есть такие квартиры, то их доля по отношению к общему количеству квартир, выставляемых на вторичном рынке, небольшая, и они не могут значительно влиять на спрос и цену жилья. К тому же традиционно – это элитные квартиры. А цены растут именно в потребительском сегменте, когда квартиры приобретаются «для себя».

И еще один немаловажный фактор. Известно, что цены на квартиры в Минске измеряют в долларах. А поскольку курс доллара по отношению к белорусскому рублю продолжает дешеветь, то и цены растут.

Рассчитывать на то, что цены на минские квартиры будут снижаться, пока не приходится. Для этого нет никаких предпосылок. Конечно, как правило, летом рынок немного затихает – сказывается отпускной сезон. Но осенью, скорее всего, произойдет очередной рост цен. Некоторые даже прогнозируют, что к концу года квадратный метр жилья в Минске будет стоить около 1000 долл. А это цена даже по московским меркам уже очень и очень приличная.

Елена МАСЛОВСКАЯ

23.05.2005

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 2, за месяц 16

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 20/2005