Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

У цен на квартиры много «помощников»

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » У цен на квартиры много «помощников»

За последний год цены на квартиры в Минске как на первичном, так и на вторичном рынке в среднем подорожали на треть. И, похоже, останавливаться не собираются. Причин много. Это и снижение покупательной способности доллара, и удорожание строительно-монтажных работ, и превышение спроса над предложением. Вместе с тем есть мнение, что рост цен существенно подогревается несовершенством системы налогообложения недвижимости и нерыночными подходами в сфере оплаты жилищно-коммунальных услуг.

Сведения в рекламных объявлениях о продаваемых квартирах, публикуемых в специализированных СМИ, и данные столичных агентств недвижимости позволяют сделать вывод о том, что с апреля прошлого года цены на первичном рынке жилья в Минске выросли примерно на 30-34%. В частности, средняя стоимость 1 кв. метра при заключении договора долевого строительства квартиры на ранней стадии возведения жилого дома выросла с 550-580 до 720-800 долл.

Аналогичный рост цен произошел и на вторичном рынке. Согласно данным АН «Твоя столица», если в апреле прошлого года однокомнатные в спальных районах города предлагались в среднем по 620 долл., то сегодня - по 860 долл. Таким образом, удорожание составило 38%. Двухкомнатные в микрорайонах за аналогичный период подорожали на процентов 30, трехкомнатные - на 24. В среднем рост составил около 30%. При этом следует отметить, что в отличие от строящихся вторичные квартиры типовых потребительских качеств дорожали не равномерно, а скачкообразно. Активный рост цен отмечен в сентябре-ноябре прошлого года и в феврале-апреле нынешнего.

Если же рассматривать предложение вторичного жилья в целом, то есть с учетом дорогих квартир, в том числе и в недавно построенных домах, то средняя цена однокомнатных выросла только с января текущего года на 24-25% (см. динамику средних цен на квартиры, которая еженедельно публикуется в г-те «Недвижимость Белоруссии»). Соответственно двух-, трех - и четырехкомнатных - на 19, 17 и 16 %. При этом, как отметили в АН «Квадратный метр», наибольшее удорожание в последние месяцы наблюдалось на рынке типового жилья, в частности малогабаритных квартир в далеко не новых домах ("хрущевках" и "брежневках"). Цены на наиболее ходовое жилье в панельных многоэтажках 20-25-летнего возраста достигли 850-900 долл./кв. м, а отдельные объекты продавались и дороже указанного показатели.

По мнению риэлтеров минских агентств «Твоя столица», «Пакодан», «Мир недвижимости», «Квадратный метр», «Час пик», «БелЦТН» и других, при рассмотрении причин роста цен на квартирном рынке следует учитывать ряд факторов: на первом месте (2/3 роста цен) - снижение покупательской способности доллара и рост себестоимости строительства, на втором (соответственно 1/3) - дефицит предложения на фоне неуменьшающегося спроса.

Так, по итогам 2004 года потребительские цены в Беларуси выросли на 14,4%. Инфляция в январе-апреле текущего года составила 3,2% (годовая запланирована на уровне 8-10%). Тогда как промышленная продукция в целом подорожала на 4,6%, что обусловлено повышением цен в стекольной фарфорово-фаянсовой промышленности, машиностроении, деревообрабатывающей промышленности, промышленности строительных материалов и металлоизделий. Как следствие, цены на строительно-монтажные работы (заработная плата, строительные материалы, машины и механизмы, транспортные расходы), которые включают в себя продукцию всех выше перечисленных отраслей, в апреле текущего года увеличились на 0,7%, а по отношению к декабрю 2004 года - на 5,7%.

Одновременно с инфляцией выросли объемы кредитование жилья - по сравнению с первым кварталом прошлого года более чем в два раза (данные озвучены в докладе о выполнении основных показателей денежно-кредитной политики в первом квартале текущего года Председателя правления Нацбанка Петра Прокоповича). Соответственно, увеличилось и продолжает увеличиваться количество квартирных сделок (купля-продажа, долевое строительство), проводимых с использованием привлеченных денежных средств (банковских кредитов).

Особенно сильно выросли объемы кредитования на жилищные цели для нельготных категорий граждан. В 2004 году предусматривалось предоставление всеми банками кредитов на рыночных условиях в объеме 42,6 млрд. руб. Фактически население, включая минчан, получило банковских кредитов в 2004 году 249,6 млрд. руб. В 2005 объем нельготных банковских кредитов запланирован в размере как минимум 260 млрд. руб. Количество банков, предоставляющих кредиты на жилищные цели, тоже должно увеличиться в этом году - с 9 до 20. Это, с учетом неуменьшающего спроса на жилье, позволяет предположить, что реальные объемы кредитования значительно превысят запланированные, что в свою очередь будет способствовать росту платежеспособного спроса населения, улучшающего свои жилищные условия как на первичном, так и на вторичном рынке.

В то же время предложение квартир на первичном рынке увеличивается гораздо медленнее платежеспособного спроса, рост которого, как следует из вышесказанного, стимулируется банковской системой. В 2003 году в столице введено в эксплуатацию около 600 тыс. кв. метров жилья, в 2004 - чуть больше 700 тыс., в 2005 году планируется около 800 тыс., из которых только 20% предусматривается к свободной реализации без привязки к срокам постановки на учет нуждающихся. Иными словами, строительство просто не успевает за потребностями и возможностями населения.

Не менее, а, вероятнее всего, и более остро, дефицит предложения ощущается на вторичном рынке жилья: количество выставляемых на продажу наиболее ходовых квартир с начала года уменьшилось раза в два. При этом спрос если не увеличился, то во всяком случае не уменьшился. Это обусловлено не только удешевлением банковских кредитов и соответственно увеличением доступности к ним со стороны населения. В условиях падения курса доллара по отношению к белорусскому рублю население активно переводит капиталы в более надежные активы, одним из которых традиционно считается недвижимость. С учетом роста цен на жилье вложения в квадратные метры более чем в три раза превышают по доходности банковские депозиты в иностранной валюте.

Необходимо учитывать и миграционные процессы. По данным Министерства статистики и анализа Республики Беларусь за 2004 год миграционный прирост в Минске составил 2132 человека, и положительная динамика продолжает сохраняться. По более оперативным данным, за первый квартал нынешнего года численность населения белорусской столицы увеличилась на 1,7 тыс. человек и равнялась на 1 апреля 1767,5 тыс. человек. Согласно информации Минского городского управления статистики (МГУС),
рост численности жителей происходил за счет миграционного прироста. За январь-март миграционный прирост составил 2,2 тыс. человек, что на 13,1% выше, чем за аналогичный период прошлого года. По-прежнему основной миграционный обмен города происходил с областями республики. Среди стран СНГ и Балтии наибольший миграционный прирост сформировался в результате обмена Минска с Россией и Украиной. Его величина составила 66,1% общего сальдо миграции со всеми государствами бывшего СССР.
При этом, как отмечают минские риэлтеры, зачастую приезжающие в Минск на постоянное место жительство граждане соседних стран обладают большими средствами для покупки жилья, нежели минчане. Правда, нельзя сказать, что именно приезжие подогревают рост цен на столичные квартиры, но единичные покупки по более высоким ценам в некоторых случаях подталкивают осведомленных продавцов к тому, чтобы пересматривать цены своих квартир в сторону увеличения. Естественно, при остром дефиците предложения аппетиты продавцов, как правило, не остаются неудовлетворенными.

Есть ли предпосылки к снижению цен на столичное жилье? Скорее нет, чем да, считают большинство опрошенных специалистов. И в этом с ними трудно спорить. В том, что инфляция и соответственно рост цен на строительно-монтажные работы будет иметь место и дальше, нет сомнения. Вряд ли снизятся цены и после освобождения граждан-застройщиков от платы за инфраструктуру. Эти расходы, которые сегодня входят в стоимость строящейся квартиры, будут, по всей видимости, заменены платой за земельный участок, предоставленный под строительство фирме-заказчику.

Очевидно и то, что дальнейшее укрепление белорусского рубля по отношению к инвалюте, снижение процентных ставок по депозитам и соответственно по кредитам, с одной стороны, будет способствовать снижению доходности депозитов, с другой - повышению интереса к инвестированию в жилье. Следовательно, снижения спроса на жилье не предвидится.

Резкого повышения тарифов на коммунальные услуги и введения налога на квартиры, которые бы могли спровоцировать выброс на вторичный рынок большого количества квартир, в обозримой перспективе не ожидается. Несовершенство системы налогообложения недвижимости, когда одни собственники - владельцы индивидуальных домов - платят налог на недвижимость, а другие - владельцы квартир – нет, можно рассматривать как одну из причин нездорового интереса к квартирному обогащению. Нередки случаи, когда одна семья имеет по две, три квартиры, но использует по назначению только одну, а «лишние метры» пустуют или используются как склад, гостиница для редких родственников, а то и просто как баня в периоды отключения горячей воды. В лучшем случае лишнее жилье сдается в аренду … по баснословной цене, причем получаемые доходы не облагаются подоходным налогом, потому что квартиры сдаются без регистрации договоров аренды.

Что касается системы оплаты коммунальных услуг, то она тоже несовершенна, как и система налогообложения. С одной стороны, она вроде бы направлена на защиту малообеспеченного населения, но, с другой, провоцирует неэффективное использование жилфонда и создает условия, при которых крупные «домовладельцы» получают огромные льготы по оплате за жк-услуги, причем за счет всех остальных, в том числе и тех же малоимущих. Таким образо, неэффективность системы налогообложения и оплаты жилищно-коммунальных услуг является первопричиной того, что квадратные метры постепенно превращаются для многих в средство обогащения, возможность получения неофициальных доходов как прямых (сдача в аренду, так и косвенных (оплата жилищно-коммунальных услугу на общих условиях – по тарифам, а не по себестоимости). И пока это будет иметь место, до тех пор спрос на квартиры будет намного больше предложения.

Предложение не удастся увеличить и за счет резкого увеличение объемов строящегося жилья. Во-первых, в городе нет нужного количества готовых под застройку участков. Во-вторых, от момента получения разрешения на проектно-изыскательскую деятельность до ввода дома в эксплуатацию проходит как минимум месяцев 18-20.

В-третьих, у заказчиков строительства в последнее время возникают проблемы с освоением участков, выделяемых под строительство многоквартирных жилых домов. Из-за нехватки свободных территорий новые дома строятся на месте морально устаревшей жилой застройки. А вопросы отселения из этого жилья, предназначенного под снос в связи с изъятием земельных участков для государственных и общественных нужд, плохо проработаны в действующем законодательстве. Практика разрешения возникающих в процессе отселения проблем, в том числе и судебная, почти отсутствует. Это в свою очередь не только увеличивает сроки реализации проектов и как следствие ведет к удорожанию квадратного метра, но отбивает у частных фирм желание заниматься жилищным строительством.

Надо признать, что и местные власти не очень-то заинтересованы в сильном развитии первичного рынка. Опять же потому, что увеличение жилфонд, с одной стороны, усиливает нагрузку на бюджет при нынешней системе оплаты за жилищно-коммунальные услуги, с друго, не способствует увеличению поступлений в тот же бюджет в виде налогов на недвижимость.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ

06.06.2005

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 2, за месяц 10

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 22/2005