Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Прогноз на лето: жилья - меньше, цены – выше

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » Прогноз на лето: жилья - меньше, цены – выше

В то время как на минском рынке недвижимости цены на квартиры стремительно растут, в российской столице продолжает сохраняться незначительное повышение цен на жилье на уровне 1% в месяц. Мысли о том, что будет с ценами на жилье в белорусской и российской столицах в ближайшем будущем – летом и осенью, продолжают будоражить умы всех участников рынка недвижимости.

Так, в предыдущие годы события на минском и московском рынках недвижимости развивались по схожему сценарию. Цены на квартиры в Москве начали расти в 1999 году, когда народ уже пережил последствия кризиса, начал восстанавливать былые накопления и подумывать, куда бы их вложить. Самым незыблемым на пошатнувшемся было рынке ценных бумаг казалась недвижимость. В нее и начали инвестировать, покупая недостроенные подмосковные замки. Постепенно спрос перестал быть хаотичным, приобрел цивилизованные черты, и цены поползли вверх.

В начале 2000 года аналитики предрекали: «Цены дойдут до докризисного уровня и остановятся». А цены перескочили докризисный уровень (800 долл. за 1 кв. м в городе) и росли дальше. Тогда появилась следующая гипотеза, как воспоминание о кризисах 95-го и 98-го годов: рынок цикличен и рушится каждые три года. Так что ждите, он обязательно рухнет к 2001-му. Но он не рухнул, а цены продолжили расти. Тогда все надежды аналитиков сосредоточились на психологическом рубеже в 1000 долл. Мол, это все — предел человеческого терпения! Но и «рубеж» не оправдал ожиданий. После его преодоления цены продолжили рост. Так не бывает, говорили аналитики, цены не могут все время расти. Вот увидите, рынок скоро «перегреется», и цены упадут. Однако они не упали, а продолжали расти вплоть до весны 2004 года.

2004 год принес московскому и минскому рынкам недвижимости достаточно радикальные перемены. Ажиотажный рост цен на жилье к концу весны сменился спадом, а летом и почти полным затишьем, а затем наступила стабилизация. Впервые российские и белорусские специалисты рынка недвижимости заговорили о возможном дальнейшем снижении цен на жилье.

Московские аналитики назвали четыре основных причины наступившей стагнации на рынке жилья. Первый — «банковский». Заключался он в негативном влиянии, которое оказывал на рынок недвижимости банковский кризис. Вторую причину аналитики условно назвали «психологической». По мнению ряда специалистов, потенциальные покупатели жилья решили отложить свои приобретения в свете заявлений глав государства и правительства РФ о возможном скором наступлении времени «доступного жилья» и заявлений представителей Центробанка о возможном банковском кризисе и отзыве лицензий у ряда банков. Третий аспект отнесли к разряду «исторических», поскольку так сложилось, что с начала становления рынка недвижимости на летние месяцы всегда приходился серьезный спад покупательской активности. Исключением стали лишь последние два года, в особенности 2003 год, когда за лето цены в Москве (то же происходило и в Минске) выросли более чем на 10%. Четвертый вариант развития событий заключается в том, что цены на московское жилье действительно достигли своего пика и давно прогнозируемый период стагнации и некоторого корректирующего снижения стоимости квадратного метра уже наступил.

Что касается минского квартирного рынка, то в апреле-мае прошлого спрос также упал на все типы квартир, и цены стабилизировались. В июне месяце впервые за последние годы на рынке произошел переизбыток «типовых» однокомнатных квартир, и цены на них снизились. Минские риэлтеры по-разному оценили такую ситуацию. Однако большинство сходилось во мнении, что к концу весны на столичном квартирном рынке сложились такие «заоблачные» цены, причем не подкрепленные ни экономической ситуацией в стране, ни благосостоянием наших граждан, что покупать квартиры стало просто не разумно, и многие заняли выжидающую позицию. На снижение покупательской активности повлиял и летний период – пора отпусков и каникул.

Что же принес московскому и минскому рынкам недвижимости 2005 год? И сбылись ли предположения аналитиков о возможном снижении цен на квартиры?

Итак, ситуация на московском рынке жилья, сложившаяся к концу мая этого года, позволила специалистам аналитического центра www.irn.ru подтвердить два тезиса. Во-первых, несмотря на стагнацию, сковавшую рынок во второй половине прошлого года, и многочисленные разговоры о неизбежном падении цен в этом году на 20%-30%, реальных экономических причин для этого нет. Снижение цен на московское жилье было бы возможно только в условиях возникновения негативных форс-мажорных обстоятельств, но не в обычных условиях. За первые пять месяцев 2005 года покупательская активность на рынке недвижимости постепенно возобновилась, и стагнация ушла в прошлое. Во-вторых, пока не находит реализации утверждение о резком подорожании жилья, также на 20%-30%, которое якобы "неминуемо должно было случится" после вступления в силу закона о долевом участии в строительстве. Разумеется, что отдельные продавцы новостроек нередко волевым решением повышают цены на свои объекты, и активное обсуждение вопроса о долевом участии в строительстве служит для этого удобным поводом. Однако при подобном искусственном повышении цен всегда остаются за кадром уменьшение объемов продаж квартир и дополнительные вливания в рекламу. В этом свете вторичный рынок является более устойчивым и показательным с точки зрения выявления общерыночных тенденций и их масштабов. И пока общерыночный рост цен продолжает оставаться на уровне 1% в месяц.

Изменится ли эта ситуация к концу лета - началу осени? По мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, сейчас московский рынок недвижимости достаточно стабилен и нет факторов, которые могли бы привести к заметным переменам тенденций. Другими словами, в течение лета уровень цен на столичное жилье, скорее всего, будет по-прежнему незначительно повышаться в пределах 1% в месяц. Появление резкого роста цен, как и начало их снижения, в нынешних условиях представляются специалистам маловероятными.

Аналогичного мнения придерживаются и иные специалисты московского рынка жилья. Так, в частности, начальник риэлторского управления концерна «Крост» Ирина Добашина считает, что темпы роста цен не изменятся.

- Во всяком случае пока ситуация именно такова. Большинство прогнозов действительно предполагали значительный скачок цен вверх после начала действия закона о долевом строительстве, но этого не случилось. Для того чтобы делать обоснованные предположения, необходимо опираться на практический опыт. Иначе говоря, пока застройщики не столкнутся с серьезными финансовыми и правовыми последствиями нового закона, они не будут закладывать подобные риски в стоимость хотя бы потому, что их нельзя оценить. Пока нет правовой и судебной практики, я не вижу предпосылок для изменения цен в связи со вступлением в действие закона о долевом строительстве, - подчеркнула в беседе с корреспондентом М2 начальник управления концерна «Крост».

По мнению Сергея Елисеева, директора департамента маркетинга и рекламы корпорации «ИНКОМ-Недвижимость», цены расти будут, но причина совсем не в законе о долевом строительстве.

- Во-первых, развивается ипотека. Во-вторых, общая экономическая ситуация в стране, несмотря ни на что, остается достаточно благоприятной. В стране есть деньги и имеется большой неудовлетворенный спрос на жилье. 80% сделок, как и раньше, - альтернативные, т. е. первоначальный капитал для выхода на рынок у людей есть. Рост цен наблюдается небольшой, но он есть, будет и, если останется на прежнем уровне, в итоге составит 20% за год.
Но возможен и резкий скачок цен вверх, если завтра, скажем, Внешторгбанк или Сбербанк резко снизят процентную ставку по ипотечным кредитам и изменят условия кредитования. Это приведет к буму выдачи жилищных займов и резко увеличит спрос, - высказал свое мнение специалист российскому изданию М2.

Татьяны Пошморга, директор центра маркетинга и рекламы корпорации «Жилищная инициатива», считает, что московский рынок жилья сейчас стабилен.

- Принято считать, что на некоторые объекты цены возросли, но я в этот рост не очень верю. Многие компании заявляют о повышении цен, а когда звонишь им, чтобы узнать, как купить квартиру, оказывается, что предоставляется масса разнообразных скидок. В итоге получается, что роста практически нет. К тому же повышение цен на уровне 1% в месяц вполне можно списать на погрешность в расчетах, а средняя цена продаж фактически не меняется или меняется незначительно.
Что касается повышения цен, поднимать их можно на сколько угодно, но вопрос в том, кто будет такое дорогое жилье покупать. Мне кажется, что платежеспособный спрос уже отчасти реализован: во время ажиотажа в 2002–2003 годах большинство людей, которые могли приобрести квартиры, их купили. Те же, кто хотел бы сделать это теперь, не могут обойтись без определенной поддержки - ипотеки, долевого участия в строительстве. Поэтому я считаю, подчеркнула в беседе с корреспондентом М2 Татьяна Пошморга, что большого роста цен до конца года ожидать не следует, скорее сократится прибыль, которую получают застройщики и девелоперы. Это будет способствовать уходу с рынка мелких, слабых компаний. Но к существенному снижению предложения это вряд ли приведет, вероятно, произойдет перераспределение рынка - основная часть проектов сосредоточится в руках крупных компаний.

Что касается минского квартирного рынка, то здесь с начала года сложилась совершенно иная ситуация. С начала года цены на минские квартиры стремительно растут. Только за первых пять месяцев в среднем они подорожали почти на 20 процентов. Такого рекордного роста цен не ожидал никто – ни продавцы, ни покупатели, ни профессионалы рынка недвижимости. К июню месяцу стоимость квадратного метра минской однокомнатной квартиры перешагнула отметку в 900 долл. США. А это вполне весомая величина даже по московским меркам. Если так будет продолжаться и дальше, то вскоре минский «квадрат» сможет запросто посоревноваться с московским. Ведь сегодня в некоторых районах Москвы, особенно где активно строится новое жилье, квадратный метр в среднем стоит 1200-1500 долл. (См. табл. Рейтинг округов и районов г. Москвы).

Белорусские специалисты рынка недвижимости называют много причин такого стремительного роста цен на столичное жилье. Это и удешевление доллара, и рост себестоимости строительства, и увеличение объемов кредитования жилья, и недостаточные объемы ввода нового жилья, и превышение спроса над предложением, и другие.

А вот по мнению первого заместителя министра архитектуры и строительства Беларуси Михаила Абрамчука, высказанном 27 мая парламентариям в Палате представителей Национального собрания, цены на жилье в Минске «взвинтили» россияне, активно скупающие квартиры в белорусской столице. В свою очередь депутат Палаты представителей Василий Хрол считает, что в «небывалом» росте стоимости жилья во многом виновато само правительство, ограничивающее сделки с квартирами на вторичном рынке. По его мнению, из-за недостатка предложений, по законам рыночной экономики, происходит рост цен.

Поэтому, рассчитывать на то, что цены на минские квартиры будут снижаться, пока не приходится. Профессионалы рынка недвижимости придерживаются мнения, что летом рынок еще больше сузится и затихнет, ведь это пора отпусков и отдыха. Однако падение цен вряд ли возможно. Наоборот, некоторые прогнозируют, что осенью произойдет очередной скачок цен на жилье.

Елена МАСЛОВСКАЯ.

Рейтинги округов и районов г. Москвы в мае 2005 года

Индексы стоимости жилья по округам г. Москвы, $ за кв.м.Май
Центральный2749
Юго-западный2112
Западный2079
Северный1849
Северо-западный1788
Северо-восточный1699
Восточный1691
Южный1610
Юго-восточный1537
За МКАД1454
Индексы стоимости жилья по районам г. Москвы, $ за кв.м.Май
Шоссе Энтузиастов, Авиамоторная, Лефортово1591
Петровско-разумовская, Владыкино1581
Царицыно, Каширская, Кантемировская, Москворечье-Сабурово1580
Планерная, Сходненская, Тушино1577
Медведково1571
Орехово, Домодедовская, Орехово-Борисово1566
Бибирево1559
Алтуфьево1559
Пражская, Улица академика янгеля, Аннино1549
Кузьминки, Текстильщики1543
Лосиноостровский, Ярославский1537
Новогиреево, Ивановское1535
Улица Подбельского, Черкизовская, Метрогородок1530
Щелковская, Гольяново1529
Новопеределкино1523
Митино1521
Жулебино1518
Рязанский проспект1511
Марьино, Братиславская1504
Северное бутово1500
Красногвардейская, Братеево1488
Выхино, Вешняки1477
Люблино, Волжская1473
Южное Бутово1459
Солнцево1451
Бескудниково, Дегунино1443
Печатники1436
Новокосино1425
Бирюлево1401
Куркино1329
Зеленоград1214

Индексы рассчитаны специалистами аналитического центра www.irn.ru. В рейтинг не включены районы, расположенные в самых дорогих округах города: центральном, западном, юго-западном, северном.

13.06.2005

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 8, за месяц 21

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 23/2005