Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Рынок нежилых помещений

Складская недвижимость: желающих арендовать стало больше С начала прошлого года на рынке складских помещений в Минске произошли существенные изменения. Число желающих купить склад сократилось более чем на половину. При этом почти вдвое вырос спрос на традиционную аренду и на услуги по ответственному хранению.

Уменьшение спроса на покупку складских помещений произошло преимущественно за счет снижения интереса потенциальных покупателей к складам площадью более 500 кв. м. Причин, как полагают специалисты несколько.

Либо купили, либо строят сами

Количество заявок, поступающих в агентства от потенциальных покупателей, могло уменьшиться за счет увеличения аукционов по продаже неэффективно используемых объектов Министерства обороны и других ведомств и государственных организаций. Систематическое проведение аукционных торгов госсобственности позволило несколько уменьшить дефицит предложения, который в прошлом году ощущался больше, чем когда-либо за последние пять лет. Уменьшить, но не ликвидировать, отмечают специалисты специализирующихся на нежилой недвижимости агентств – «Твоя столица» и «БелЦТН». Потребность в складах по-прежнему высока. Многие потенциальные покупатели, например, интересуются объектами за пределами города, которые можно перепрофилировать под склады. Предложение есть, но оно не очень качественное. Не оформлены или находятся в стадии оформления документы на объект. А процесс оформления очень сложный, что связано в первую очередь с переводом земель из сельскохозяйственного назначения в промышленное, если речь идет о перепрофилировании под склад объектов, которые находятся в распоряжении сельскохозяйственных предприятий и организаций.

Уменьшение спроса специалисты объясняют еще и тем, что крупные иностранные компании в последнее время отдают предпочтение аренде, тогда как еще год-два назад интересовались преимущественно приобретением складов в собственность. Что же касается крупных белорусских компаний, которые еще год назад активно интересовались покупкой складских объектов площадью более 500 кв. метров, то они, по всей вероятности, либо уже приобрели нужную недвижимость, либо решили строить свои склады.

По некоторым данным, сегодня строительство складского объекта на «собственном» земельном участке обходится в 100-150 долл. США/кв. м. На вновь выделенном, с учетом платежей за городскую инфраструктуру и право аренды, - в пределах 250-350 долл. США/ кв. м. Примерно во столько же обходится покупка готовых объектов. Правда, строятся складские объекты только для собственных целей, а никак не на продажу.

Для сравнения: в Москве цена покупки одного квадратного метра во вновь возведенном или реконструированном складском помещении составляет в среднем 1000-1300 долл. США/кв. м, притом, что себестоимость их строительства в зависимости от класса оценивается на уровне 400-600 долл. США/кв. м без учета стоимости земли. Московские риэлтеры считают, что цены сильно завышены из-за дефицита предложения. Цены права аренды земельных участков для складской застройки, расположенных в прямой доступности от крупных магистралей в радиусе до 35-40 км от Московской кольцевой автодороги, колеблются в диапазоне от 300-600 долл. США/ га.

Аппетит на аренду «мельчает» и растет

В то время как спрос на покупку минских складов уменьшился, спрос на аренду увеличился – примерно в два раза. «Так, если в мае прошлого года к нам ежемесячно поступало 15-20 заявок, то теперь 30-35. Причем спрос увеличился за счет складских помещений площадью менее 500 кв. метров» - пояснил руководитель одного из вышеназванных агентств.

Характерная особенность для рынка аренды складских помещений в Минске – это то, что требования арендаторов растут быстрее, чем возможности арендодателей. Клиенты все чаще предпочитают не только арендовать современные складские помещения, но и получать при этом целый пакет дополнительных услуг: например, ведение учета, погрузочно-разгрузочные услуги и прочее. Кроме того, арендаторы предпочитают снимать многопрофильные помещения в комплексе: склад, офис и производство в одном месте. Это хоть и стоит дороже, но оказывается выгоднее с точки зрения структуры затрат: нет временных и транспортных издержек.

Предпочтения арендаторов недвижимости складского назначения различаются в зависимости от масштабов их бизнеса. Небольшие торговые фирмы интересуют склады площадью от 80 до 100 кв. метров, крупные торгово-производственные предприятия - складские комплексы с наличием хороших подъездных путей и необходимого складского оборудования.

При этом арендаторы не предъявляют слишком много претензий к географическому положению склада. Привлекательность объектов в данном случае оценивается по иным критериям, нежели в других сегментах рынка коммерческой недвижимости: основной критерий выбора - близость к транспортным магистралям. Поэтому все больше заявок поступает на аренду помещений за чертой города, в ближайшем пригороде (не более 10 км). Всплеск спроса на помещения, расположенные непосредственно за чертой города, легко объясним. Цены на аренду там примерно на 25-30% ниже, а инфраструктура не менее развита, чем в столице.

Что касается предложения складов в аренду, то по-прежнему большинство имеющихся складских помещений -- это переоборудованные производственные площадки. Основное предложение подобных объектов поступает от предприятий (заводов и фабрик). Как правило, они владеют ныне пустующими складами и простаивающими цехами и предлагают эти площади в аренду. Но, к сожалению, эти объекты в большинстве своем не подходят для специализированного использования. Такие помещения зачастую не отвечают минимальным современным требованиям, они не оборудованы специальными погрузочно-разгрузочными рампами, на них не соблюдаются надлежащие меры безопасности и т. д. Далеко не всегда имеют удобные подъездные пути.

На рынке не хватает как обычных складов, так и специализированных, например, холодильных помещений. Основной проблемой является существенный недостаток складов, отвечающих современным требованиям санитарии. Нарушение условий хранения продуктов сказывается на качестве продуктов. Существующий спрос на специализированные склады пока еще частично удовлетворяют бывшие плодоовощные и ведомственные базы. Часть подобных сооружений оборудована даже спецкамерами, поддерживающими надлежащий температурный режим для хранения, например, пищевых продуктов или медицинских препаратов. Но и среди таких специализированных объектов лишь единицы в полной мере отвечают необходимым стандартам по температурному режиму (влажности воздуха, условиям обслуживания) и ряду других критериев.

Само собой разумеется, дефицит предложения способствует росту арендных ставок. Если год назад ставки были 3-5 долл.в/ кв. м в месяц, то сейчас 3-5 евро. Для сравнения, максимальный уровень ставок в Москве уже превышает 170-180 долл./за кв.м в год за помещения, отвечающие международным стандартам - класс «А» (заметим, что у нас таких складов вообще нет и даже нет еще классификации). Арендные ставки за помещения более низкого качества (класс «В») колеблются в пределах от 120-160 долл. США за кв.м в год. В классах «С» и «D» (переоборудованные цеха, ангары и подвальные помещения) средние ставки составляют от 60 до 110 долл. США за кв.м в год. Заметим, что на минском рынке такие объекты, в частности соответствующие классам «С» и «D», составляют около 80% предложения, а годовая ставка составляет около 45-60 долл./кв. м. Это говорит о том, что ставки в Минске явно завышены, отмечают минские риэлтеры.

По словам специалистов, арендные ставки сильно варьируются, однако прямой зависимости от объективных параметров, к сожалению, не существует. В условиях дефицита качественных складских помещений важнейшую роль при определении стоимости аренды играют не общие рыночные тенденции, а удобство расположения сдаваемого объекта для каждого конкретного арендатора.

Склады ответственного хранения

Нельзя не сказать об еще одной весьма важной и даже положительной тенденции. Предложение складов расширилось за счет услуг по ответственному хранению. Это одно из новых направлений на рынке складских помещений. И надо сказать, что спрос на такие услуги имеет положительную динамику.

Если владельцы бизнеса не желают нести затраты по найму обслуживающего персонала, на приобретение оборудования и технических средств для складирования товаров, а предпочитают осваивать новые рынки без капитальных вложений на создание собственного складского хозяйства, то идеальным решением становятся склады ответственного хранения. В этом случае сезонный характер спроса не приведет к росту удельных складских затрат, т.к. при ответственном хранении не приходится платить за неиспользуемую складскую площадь и содержание лишней складской инфраструктуры, в любой момент можно поменять место и объем складирования. Достаточно сказать, что на сегодня около 20-25% заявок в общем объеме спроса приходится именно на склады ответственного хранения. Правда пока интерес ограничивается небольшими площадями – до 100-300 кв. м.

Реагируя на спрос, некоторые белорусские фирмы уже начали строить склады с целью оказания комплекса услуг по ответственному хранению. Это направление, кстати, в последние пару лет получило активное развитие в Москве, Санкт-Петербурге и других российских городах. Интерес обусловлен развитием крупных торговых сетей, центров, увеличением товарооборота, постепенным изменением предпочтений ряда компаний в пользу выделения особо затратных и непрофильных процессов на внешнее обслуживание (аутсорсинг).

Минские риэлтеры прогнозируют рост спроса на склады ответственного хранения. Также не исключено, что традиционная аренда будет постепенно преобразовываться в услугу ответственного хранения для тех же самых клиентов по взаимной договоренности. В то же время прогнозируется увеличение спроса, причем как на аренду так и на приобретение в собственность небольших, до 500 кв. метров, объектов. Что касается цен и арендных ставок, то тенденция к их росту тоже сохранится, что обусловлено невозможностью в быстрые сроки устранить имеющийся дефицит предложения качественных складов.

Марина СИРОТКО

13.06.2005

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 3, за месяц 22

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 23/2005