Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

За ценами не угнаться

При таком небывалом росте на столичное жилье у многих потенциальных покупателей с каждым днем становится все меньше шансов купить отдельную квартиру. И тогда речь заходит хотя бы о покупке комнаты. Несмотря на то, что комнаты в Минске, как и квартиры, дорожают с завидной быстротой, все же цены на них несравнимы, как, впрочем, несравнимы и условия проживания в них.

Ценовой беспредел

Если чуть более года назад в Минске комнату в среднем можно было купить за 8-9 тыс. долл. США, то теперь она обойдется в 12-14 тыс. долл. (Даже не верится, что еще года 3-3,5 назад комната в белорусской столице стоила порядка 3-х тыс. долл.). Конечно, даже такая цена несравнима с ценой однокомнатной столичной квартиры, которая стоит сегодня в среднем порядка 30-31 тыс. долл. Конечно, можно найти комнату и подешевле, к примеру, за 9-10 тыс. долл. По крайней мере, такие предложения хоть и редко, но все же встречаются на квартирном рынке. Однако, это скорее будет небольшая комната (9-12 кв. метров) в многокомнатной квартире (3-х, 4-комнатной), к тому же расположенная на окраине города в экологически неблагополучном районе, к примеру в Шабанах, Курасовщине. Что касается более дорогих комнат, которые предлагаются по 15-17 тыс. долл., то это, как правило, будут комнаты по 16-18 кв. метров в 2-комнатных «типовых» квартирах, расположенные, правда, тоже в спальных районах.

Что заставляет человека покупать комнату, а не отдельную квартиру? Конечно же, нехватка денег на отдельное жилье. Стремительный рост на недвижимость привел к тому, что многим пришлось временно отказаться от приобретения квартиры и ограничиться минимумом – покупкой комнаты.

Сегодня в общем количестве продаж квартир в столице сделки с комнатами занимают порядка 10-15 процентов. Чаще всего они пользуются спросом, как и раньше, у людей, желающих разъехаться по семейным обстоятельствам, у иногородних студентов, стремящихся остаться в столице после окончания учебы, у молодых семей, которые не скопили денег на квартиру. Зачастую комнаты покупают неблагополучные граждане, злоупотребляющие спиртными напитками, лица, ранее осужденные и отбывавшие срок в местах лишения свободы и т.д.

Как утверждают риэлтеры, наибольшим спросом пользуются комнаты не менее 13 кв. метров в 2-комнатных квартирах. При этом предпочтение отдается пустующим квартирам, в которых никто не живет: например, одна комната закрыта, а другая продается. То есть, по сути, приобретя комнату, человек на самом деле будут жить в однокомнатной квартире. Такие комнаты, естественно, стоят дороже и предлагаются по цене, приближающейся к самой дешевой однокомнатной квартиры.

Что касается предложения, то это, как правило, комнаты в «типовых» квартирах и «хрущевках».

Самой выгодной сделкой в этом сегменте жилья считается покупка квартиры (чаще двухкомнатной) по частям, то есть когда комнаты приобретаются одним и тем же человеком по отдельности. На такой сделке можно сэкономить приличную сумму. Например, стандартная двухкомнатная квартира стоит в среднем порядка 40 тыс. долл. В случае, если покупать комнаты по отдельности даже по цене 15 тыс. долл., видна явная экономия денежных средств.

Комната комнате рознь

Как известно, на цену квартиры влияет престижность района и экологическая обстановка в нем, месторасположение дома, транспортная доступность, состояние дома и квартиры, вид из окон и др. Все эти факторы, безусловно, оказывают непосредственное влияние и на ценообразование на рынке комнат. При этом дополнительным немаловажным фактором, влияющим на конечную цену комнаты в отличие от квартиры, является социальная среда, в которой придется жить будущему жильцу, проще говоря – соседи. Ведь ни для кого не секрет, что обладателями комнат чаще становятся члены неблагополучных семей –алкоголики, наркоманы и т.д.

Как отмечают риэлтеры, зачастую проверка документов на покупку комнаты занимает гораздо больше времени, чем на квартиру. Приобретение комнаты всегда сопряжено с риском не очень хорошего соседства, застраховаться от которого практически невозможно. Для того чтобы познакомиться со всеми, кто может нарушить покой новосела, недостаточно сведений, полученных из домовой книги в ЖЭСе обо всех прописанных на этой площади жильцах. В коммунальной квартире состав жильцов может поменяться в любой момент. Скажем, хозяйка одной из комнат в любой момент может выехать к детям в другой город или на лето на дачу и предоставить свою комнату другим жильцам, а еще лучше – сдать квартирантам, от которых можно ожидать чего угодно. Или, неприметный гражданин, перебравшись к сожительнице, со временем продаст свою комнату «под расселение» пьющей семейке с «темным» прошлым.

Отсутствие какого-либо из удобств в «коммуналке», присущих городскому жилью (ванная комната, горячая вода, телефон), может снизить ее стоимость на 1-2 тыс. долл. по сравнению с более ликвидными вариантами. Чаще всего виной всему все тот же «человеческий фактор»: для того чтобы установить ванну, надо договариваться с соседями, а это не всегда легко.

Поэтому лучше подстраховаться и не выискивать более дешевые варианты, а выбирать комнаты, предлагаемые на рынке, по средней цене, взвешивая все «за» и «против».

Как продать комнату в коммунальной квартире

Продажа комнаты в коммунальной квартире сопряжена с некоторыми сложностями. Но, зная нюансы этого процесса, проблем можно легко избежать. Особенного внимания заслуживают тонкости, предваряющие саму сделку купли-продажи.

На основании ст. 253 Гражданского кодекса РБ соседи в коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки продаваемой комнаты в этой квартире по цене, за которую она продается. Таким образом, собственник комнаты в коммуналке, желающий от нее избавиться, должен известить в письменной форме остальных жильцов квартиры (как собственников своих комнат, так и нанимателей) о намерении продать отчуждаемое помещение и долю в праве общей собственности с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Извещение необходимо выслать заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. На протяжении месяца с момента получения соседями почтовой открытки собственнику комнаты придется ждать ответа. Но если обойти указанную процедуру (то есть не предложить соседям вашу комнату по указанной цене), осуществленная с таким нарушением сделка купли-продажи может быть признана недействительной.

Если остальные собственники квартиры откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в отношении прочего имущества – в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В этом случае в течение месяца собственник должен получить отказ от покупки. Подписи всех собственников и нанимателей, отказавшихся от приобретения продаваемой площади, желательно удостоверить у нотариуса.

В случае согласия одного из собственников данной коммунальной квартиры на приобретение продаваемой комнаты между ним и продавцом заключают договор купли-продажи, который подлежит обязательной государственной регистрации.

Не исключена ситуация, когда согласие на приобретение комнаты и доли в праве общей собственности исходит от нескольких соседей-собственников. Вопрос между ними надо решать по общему согласию или в судебном порядке.

Елена МАСЛОВСКАЯ

26.06.2005

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 5, за месяц 10

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 25/2005