Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Абсолютный максимум

Что сейчас происходит на рынке жилья Минска? Все потенциальные покупатели озабочены ростом цен. В чем причина? И какие тенденции? Об этом мы беседуем с заместителем директора агентства «Мир недвижимости плюс» Разведчиковым Анатолием Петровичем.

– Анатолий Петрович, как бы вы охарактеризовали ситуацию последних месяцев в сфере недвижимости?

– Основным итогом прошедшего квартала является быстрый рост цен до невиданных раннее размеров. В Минске произошел скачок цен на жилье примерно 25 процентов. С ноября прошлого года по февраль нынешнего года ситуация была достаточно устойчивой. А потом – резкий рост. В настоящий момент ситуация стабилизируется. Небольшой рост цен продолжается, но, по всей видимости, это уже изменение цены по инерции.

– Что ожидать от лета?

– Судя по такому признаку, как увеличение квартир в базе данных агентств недвижимости, можно прогнозировать, что рост цен на недвижимость будет минимальным по сравнению с весенним ростом. Увеличилось количество квартир выставленных на продажу, следовательно, это предвестник стабилизации.

Может быть произойдет падение цен?

– Судите сами, на сегодняшний день в консолидированной базе ведущих агентств недвижимости порядка 1500 квартир выставленных на продажу. Если все агентства Минска собрать вместе, то количество предложений достигнет 1700. Для сравнения: в пик роста цен в марте этого года в базе данных было около тысячи квартир. То есть ситуация сейчас по сравнению с мартом немного улучшилась. Но не кардинально. Скажем, пять лет назад, когда в Беларуси произошло падение цен на недвижимость, в базе было более двух тысяч квартир. Ввиду превышения предложения над спросом, цены были на наиболее низком уровне, поэтому, для того, чтобы сейчас произошло падение цены, количество предложений должно увеличиться раза в 1,5-2. Только тогда можно будет говорить о том, что рынок перенасыщен. Сегодня говорить об этом преждевременно.

– Тогда, может быть, то, что цены перестали расти, это просто летнее затишье?

– Последние годы в сфере недвижимости лето является активным периодом для работы. Одна из причин - огромное количество семей хочет переехать на новое место жительство к 1-му сентября, чтобы ребенок пошел учиться в новую школу. Поэтому как в июне, так и августе есть спрос.

– Боюсь спрашивать, но какая же сегодня средняя цена жилья?

– Средняя цена квадратного метра жилья достигла 870 долларов. В однокомнатных квартирах она приближается к психологическому «барьеру» 1000. Это абсолютный рекорд для нашей страны. Никогда в истории Беларуси таких высоких цен не было. Для сравнения, еще 2,5 года назад цены были порядка 300 долларов за квадратный метр.

– Такой рост – это специфика нашей страны?

– Нет. Аналогичный рост произошел и в других странах. Например, если мы будем сравнивать наши цены с московскими, то там средняя цена квадратного метра около 2000 долларов. Конечно, на окраине можно купить квартиру и дешевле - 1300 долларов за метр. Но все равно разница с нашим уровнем цен более чем в два раза.

– Москва – столица крупной страны и намного больший город, чем Минск. А если сравнить с другими соседями?

– Я могу сказать, что не только в Москве, но и, например, в Тольятти цены выше, чем в Беларуси. Хотите другую страну? Давайте взглянем на Вильнюс, который в два раза меньше Минска. Там цены около 1500 долларов за метр квадратный, однако, нельзя не учесть тот факт, что Литва является членом Евросоюза. Все эти сравнения, кстати, говорят о том, что потенциал роста цен у нас далеко не исчерпан.

– Со временем и у нас стоимость метра дойдет до западного уровня?

– Любое западное государство заинтересовано в росте цен на недвижимость. По одной простой причине – у них очень высокие налоги, базой которых является рыночная стоимость жилья. Беларусь – государство социально направленное, поэтому, пока, нет налога на квартиры и государство не заинтересовано в росте цен на недвижимость. Сегодня власти предпринимают попытки остановить цены, но возымеют ли эти усилия должный эффект? Реальных действий, направленных на снижение спроса на недвижимость или увеличение предложения нет.

– Жестко вы. Но ведь нельзя не отметить, что в сфере строительства жилья для нуждающихся цены ниже рыночных.

– Низкая цена на квартиры в сфере льготного жилья образуется благодаря распределению платежей за инфраструктуру на частные строительные компании. Такой подход как раз способствует росту цен. К примеру, УКС Мингорисполкома освобождается от платежей за инфраструктуру. Но ведь инфраструктуру построить все-таки надо. В итоге вся плата перекладывается на плечи частных фирм и рыночная цена только возрастает. Еще один пример: чего можно ожидать от введения страхования деятельности фирм-застройщиков? Только одного — удорожания конечного продукта, квартиры, в цену которой включаются затраты заказчика по реализации проекта строительства объекта.

– Что может снизить цены на рынке?

– На данный момент спрос превышает предложение. Существует стандартная формула: цена определяется спросом и предложением. Мы видим, что спрос растет. Например, число покупателей, которые приходят в «Мир недвижимости плюс» сейчас больше, чем несколько месяцев назад. И у покупателей стало больше денег.

– А откуда они берут деньги?

– Во-первых, выросли зарплаты. Во-вторых, получили развитие системы коммерческого кредитования приобретения жилья. Долгое время кредиты были, да и сейчас остаются довольно доступными. Наконец, еще один значительный фактор: в Беларуси сейчас малопривлекательные условия для вложения денег в частный бизнес. Поэтому те суммы, которые могли бы пойти в предпринимательство, вкладываются в недвижимость. Текущая доходность от вложения инвестиций в этот рынок 60% годовых в валюте. Очевидно, что у нас очень мало сфер, способных конкурировать с подобным ростом капитала. Все это дает основание предполагать новый приток денег в высокодоходный рынок минских квартир.

– Можно оценить долю покупателей, которые приобретают квартиры не для того, чтобы в них жить?

– Думаю, эта доля до 10 процентов. Причем здесь и те, кто хочет заработать на жилье, и те, кто просто хочет спасти свои сбережения от обесценивания.

– Пару недель назад замминистра архитектуры и строительства обвинил в росте цен на жилье в том числе россиян, которые скупают наши квартиры. Российский фактор действительно важный?

– Наш опыт такой – количество россиян, продающих квартиры в России и покупающих здесь, примерно равно числу белорусов, продающих квартиры на родине и покупающих сейчас в России. Два года назад россиян было явно больше. Так что российский фактор не делает погоды.

– А что можно назвать среди факторов, которые сейчас увеличивают число предложений на рынке?

– Таких, увы, на данный момент нет. Теоретически, может повлиять удорожание услуг ЖКХ, но оно пока не настолько большое, чтобы стать побудительным мотивом для продажи квартир.

04.07.2005

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 3, за месяц 16

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 26/2005