Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Покупатели уходят с рынка?

За последних три месяца вторичный рынок квартир в Минске сузился почти на половину. То есть, если в течение всего прошлого и в начале текущего года ощущался недостаток предложения жилых помещений, выставляемых на продажу, то в марте и в последующие месяцы с рынка стали уходить покупатели. Такую оценку ситуации дал в интервью с корреспондентом «НБ» директор агентства недвижимости БелЦТН Николай Простолупов.

«Сегодня наблюдается стагнация рынка. Если раньше говорили, что нет продавцов квартир, то теперь с рынка стали уходить и покупатели. Отчасти уменьшение спроса обусловлено началом летних отпусков, отчасти - очень высокими ценами на вторичное жилье», - пояснил Николай Простолупов. Говоря об этом, специалист отметил, что уменьшение спроса ощущают сегодня не только в БелЦТН , но и в других минских агентствах. Это при том, что количество риэлтерских фирм в Минске с середины февраля текущего года, когда вступили в силу новые правила получения разрешения на оказание риэлтерских услуг, уменьшилось вдвое. Предположение о том, что, может быть, все покупатели резко решили отказаться от услуг частников и обратили свои взоры к государственному агентству, не имеет под собой основания, считает Н. Простолупов.

По его мнению, несколько государственных предприятий, созданных при агентствах по госрегистрации недвижимости и земельному кадастру, вряд ли способны справиться даже с тем потоком клиентов, которых раньше обслуживали около 40 агентств и индивидуальных предпринимателей, выбывших из «игры» после введения лицензирования. Причина – в специфике риэлтерской деятельности.

Как показывает практика, оформление документов, необходимых для осуществления сделки купли-продажи квартиры, составляет не более одной десятой всех трудозатрат, связанных с этой сделкой. Остальные 90 % - то есть львиная доля работы риэлтерской фирмы – это поиск квартиры, которая отвечала бы потребностям клиента. Причем коэффициент полезного действия работы агентства, связанного с поиском вариантов квартир, и соответственно число клиентов, оплачивающих услуги агентств, не превышает 10-20%. Остальные клиенты и выполненная для них работа остаются неоплаченными. Потому что зачастую, просмотрев с участием агента свыше десятка квартир, клиент отказывается от услуг. Причем не исключено, и на практике такое встречается не редко, что покупатель в последующем купит, но уже не через агентство, а самостоятельно одну из показанных тем же агентством квартиру.

«И чем острее дефицит предложения, тем меньше коэффициент полезного действия риэлтерской фирмы», - заметил Николай Простолупов. Самой собой, такие проблемы испытывают не только частные, но государственные агентства, которые к тому же имеют ограничения по работе во внеурочное время, то есть после 18-00 и в выходные дни.

Кстати, сегодня некоторые директора агентств предлагают ввести в практику оплату клиентами каждого показа, включая транспортные расходы, заработную плату агента и другие реальные издержки агентства. Это, как считают инициаторы идеи, и покупателей дисциплинирует, и сделает более прозрачными расходы риэлтерской фирмы по оказанию услуг, и, соответственно, может привести к снижению стоимости услуг.

Но если вводить оплату по частям – то есть за факт просмотра варианта, то делать это нужно сразу всем риэлтерским фирмам. В одиночку проводить такие реформы нецелесообразно – можно остаться без клиентов.

Возвращаясь же к беседе с руководителем БелЦТН, следует остановиться еще на одном моменте – дефиците предложения, который в последнее время стал еще более ощутим. Здесь под дефицитом подразумевается не предложение в целом, а предложение в соотношении цена-качество. То, что предлагается сегодня на продажу, не удовлетворяет большинство покупателей. Оно и понятно, мало кому в радость платить за типовую панельную квартиру в 25-летней девятиэтажке или за «хрущевку», не видевшую капитального ремонта с «рождения», по 950 долл. США/кв. м. Кто сегодня идет на такие сделки – так это те, кто обменивается или разъезжается. «Как и раньше, теперь процентов 85-90 сделок на рынке – это цепочки. Чистой покупки–продажи процентов 10-15, не более. То есть получается, что около 85-90 процентов покупателей являются одновременно и продавцами, и покупателями», - пояснил собеседник. В этом случае не нужно иметь в наличии всю сумму (в размере стоимости приобретаемой квартиры), а только разницу.

Что касается чистых покупок по таким баснословным ценам, то на них отваживается все меньшее количество покупателей. «Деньги закончились у людей - в этом, я думаю, главная причина уменьшения числа покупателей», -предположил Н. Простолупов. А как же кредиты? «Кредиты берутся в основном тогда, когда не достает части положенной суммы. У людей сегодня нет таких доходов, чтобы иметь возможность взять в банке кредит в размере 30-60 тыс. долл. (средняя цена недорогой 1-3-комнатной квартиры) на 10 лет. К тому же подсчеты показывают, что приобретение квартиры в кредит, взятый на 10 лет, при нынешних ставках обходится в раза два дороже в конечном итоге.

Выходит, что на строительство деньги есть, если судить по тому, что около половины квартир «раскупается» на стадии закладки первого этажа, а на покупку – нет? «Не совсем так. Строить сегодня, если исходить из стоимости квадратного метра, дешевле, чем покупать. Правда, размеры строящихся квартир больше, чем старых. Но строят в основном те люди, кто либо имеют жилье, которое при этом продается, чтобы оплатить новую квартиру, либо сумели накопить большую часть нужной суммы. То есть, и здесь получается, что банковские кредиты спасают лишь отчасти», - пояснил Н. Простолупов.

Исходя из сказанного, можно выстроить следующий сценарий, который уже однажды мы имели возможность наблюдать.

После дефолта в августе 1998 года и соответственно падения покупательной способности населения, квартиры на вторичном рынке стали дешеветь. Удешевление продолжалось около двух лет. Именно столько понадобилось на то, чтобы у людей поднакопились суммы для покупок на вторичном рынке. Само собой, процесс накопления – процесс непрерывный, тогда как период выброса накопленных денег не безграничен. Если теория верна, то в текущем году, в связи с ухудшением финансового состояния большинства предприятий, ухудшением условий для работы частного бизнеса, в первую очередь малого и среднего, способность, а соответственно активность покупателей, медленно, но все же пойдет на убыль. Первые признаки этого процесса уже замечены риэлтерами, о чем сказал в начале беседы Н. Простолупов. Правда официальной статистики по сделкам на вторичном рынке жилья нет, следовательно, то, что заметили риэлтеры, может быть лишь явлением кажущимся. Но, даже если процесс и пошел, будет ли он иметь продолжение и насколько длительное? На этот вопрос тоже нельзя ответить однозначно. Опять же, если спрос на квартиры уменьшился на самом деле, то насколько малым он должен стать в последующем, чтобы цены на квартиры поползли вниз?

Впрочем, по мнению Николая Простолупова, даже если желающих совершать чистые покупки вообще не станет, обвала цен все равно не будет. Снижение цен возможно лишь в случае повторения августовского дефолта, что вряд ли возможно, или если будут приняты некие административные решения на государственном уровне. Например, если власти объявят, что в ближайшее время они увеличат объемы строительства одно-, двух- и трехкомнатных квартир площадью соответственно до 35-80 кв. м в 3 раза и по цене до 600 долл. США за кв. м, то на вторичном рынке сразу произойдет обвал. То есть через пару месяцев после такого заявления продавцы снизят цены до 500 долл. за кв. м. Но если ничего не будет сделано в этом направлении, то у людей останется проблема с жильем. А жилья не хватает. Этим пользуются продавцы. И покупатели тоже, потому что они выступают и в качестве продавцов, и в качестве покупателей», - подытожил Николай Простолупов.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ

11.07.2005

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 1, за месяц 11

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 27/2005